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文 | 华商韬略，作者 | 熊剑辉

跌了，但不是崩盘

香港房价跌回7年前，香港楼市再次崩盘，李嘉诚也扛不住了……

前几天，莫名其妙，类似消息突然上热搜，让原本沉寂的香港楼市再次成为关注焦点。

之所以说莫名其妙，首先是因为香港楼价并非近日才有所谓的“暴跌”，而是早就显现出不堪重负之兆。

今年8月3日，李嘉诚旗下长江实业的楼盘“亲海駅II”，首发开盘价最低报价13810港元/呎（约13.84万人民币/平方米），如果按同比周边物业计算，这个价格的确是：

跌回了7年前。

新盘“七折”甩卖，这在当时就被视为“深水炸弹”，引发震撼。

▲亲海駅II楼盘位置

因为，“亲海駅”可不是郊区楼盘。这里位于香港九龙油塘东源街，紧邻维港，距香港岛只有一站地铁。

“李超人”的风向标之下，香港楼市也的确多有不妙。

“亲海駅”降价后，“坏消息”接踵而至。

8月8日，丽新发展的观塘新盘Bal Residence，宣布降价6%到10%。

9月，香港知名“豪宅区”大潭浪琴园，有二手卖家巨亏510万港元求脱手，创出该区6年来新低。

与李嘉诚比邻而居，曾经风云一时的原千亿富豪潘苏通，因债务危机被裁定破产，旗下豪宅项目“傲玟”变身法拍房，其6栋、401套房源也最低被推到“六折”大甩卖。

楼价下跌的另一边，成交也是不容乐观。

11月2日，香港土地注册处公布数据显示：10月，送交注册的楼宇买卖合约共2938份，较9月减少24.5%，较去年同期大跌33.9%；其中，住宅买卖合约2123份，较9月减少25.8%。

而据中原地产预测，2023年香港楼宇总成交量，预计仅有5.8万宗，较2022年再下跌2.7％，很可能创1991年有全港数据以来的历史新低。

跳出2023看2024，香港楼市恐怕也是不容乐观。

其核心在于供给侧的压力。据香港差估署发表的《香港物业报告2023》预测：2023年，香港住宅落成量为19950个，同比减少5.8%；但2024年，住宅落成量将达26970个，暴增35.2%，或创2002年以来新高。

需求低谷，供应却大量增加，这对开发商们恐怕不是个好事。

有分析认为，这次香港房价快速下跌，原因无非以下几点：

一是美元持续加息，令实施联系汇率制的香港房贷利率，从0.5%飙升至4.75%。这不但打击购房意愿，更令高杠杆买入者加速抛售。

二是香港特区政府长期调控楼市的“辣招”（政策），目前只见松动，不见撤销。

三是香港人口出现减少、外流迹象。其中，香港生育率跌至0.77，比韩国（0.9）更低，全球垫底；加上部分港人移民海外，部分港人内地买房，也削弱了香港楼市需求。

综合来看，全球房价天花板这个帽子，香港可能戴不住了，但若以崩盘而论，那就是有点危言耸听了。

大时代与大周期

即便今天的内地楼市多有不堪，但大多数内地同胞，其实也还没有真正见识过楼市崩盘的场景。

比如，20多年前的香港楼市，那才是真正的崩盘。

1984年，伴随《中英联合声明》的签署，香港进入回归过渡期。香港前途的明朗化，让房地产市场从80年代的繁荣兴盛，过渡到90年代的极度亢奋。

1991年，港英政府进一步紧缩土地供应，实施低利率政策，更加刺激香港房价飙升。

火上浇油的是，1995年，怡和、太古等英商资本纷纷抛售其在港物业，按常理这会导致房价下跌，但一些炒作者却利用中资为了维稳回归前市场而接手部分抛盘的事实，编出内地资金会在回归后护盘香港房市的谣言，甚至还言之凿凿：

中央政府将为省级以上干部在港置办房产。

各种传言之下，香港房价无论炒到多高，都不会在回归后下跌几乎成为全民共识——“1997年之前不在香港买房子就是傻子”。

整个香港买房炒房成风，金融机构、地产商忙到凌晨下班是常态。一些人为了抢到房子，还会给售楼小姐送上几万甚至十几万的礼品，“就好像买不到房子就是世界末日了”。

疯炒之下，1995年已均价高达7万左右每平的香港房价，竟在此后1年多再涨50%，均价达到约10万每平，彻底偏离了经济发展与居民可负担的水平。

巨大的泡沫背后，是疯狂的杠杆。

当时，香港人人炒房，负债率普遍在70%以上，有人甚至加到110%。这意味着不但要拿70%以上的收入还房贷，甚至要透支借款来还房贷。

如此严重透支，若无外力支撑，注定是维持不住的。然而，当97金融危机爆发，股市大跌让香港财富重挫，传说中的外力——内地资金护盘，并没有发生。

结果就是香港楼市断崖式下跌且持续新低。很多购房者变成负资产，不得不被迫将住房拍卖。

1997年，“天后”王菲在高点入场，耗资4800万港元买入沙田宝松苑豪宅，7成按揭、20年贷款，仅月供就高达29万港元。

8年后，这笔投资半价甩卖，都无人问津。

直到2010年香港楼市回暖，王菲才以4580万港元割肉脱手。

为救楼市，特区政府力挽狂澜，实施了包括暂停卖地，推出低息、无息贷款，减免房地产交易契税等“急救”措施。

首任特首董建华，当年曾提出雄心勃勃的“八万五计划”，即每年兴建公屋和私营住房不少于85000套，计划10年内让七成港人有居所，轮候公屋时间缩短至3年等民生善政，以及香港经济转型的大棋，也在“救市”的大局下被放弃。

多管齐下，香港楼市终于在2003年企稳。

此后20年，历经崩盘洗礼的香港房价，却在“稳楼市”和“防恶炒”的摇摆中，不断创出新高。

2007年，曾荫权任特首，坚持“稳楼市”，停止卖地、停建居屋，任内香港房价大涨99.5%。

2012年，梁振英上任，开始推行“港人港地”，修建公屋，为楼市降温；又加征“特别印花税”，实施“加辣”调控。

比如，如果你不是香港居民，买房先交15%的“从价印花税”、15%的“买家印花税”，累计税率高达30%；要是你3年之内卖房，还要支付“额外印花税”，税率10%-20%不等，以此打击炒楼。

但如此凶猛“加辣”，依然遏不住房价。梁振英任内，香港房价大涨63.1%。

2017年，林郑月娥上任，推行“两手抓”：一手推“明日大屿”计划，要填海17平方公里，解决百万人居难题；一手放宽贷款，首付1成即可上车，俗称“林郑plan”。

事与愿违的是，“林郑plan”畅行无阻，“明日大屿”计划却遭遇强烈抵制，无疾而终。

于是，香港房价再次像脱缰的野马，攀上了不可企及的高峰。

据美联物业数据，2023年，即便市场萎靡，香港楼市均价依然高达16040港元/呎（约16.1万人民币/平方米），是全球房价最贵的城市之一。

▲轮候公屋的家庭，只能蜗居在“劏房”（隔断房）里

香港的人均居住面积，则只有15平方米，仅为深圳的一半。很多香港明星居住的“千呎豪宅”，听起来唬人，实际上不过100多平米。

凶猛的高房价，不但让基层民众望楼兴叹，连前特首林郑月娥都表示置业困难，卸任后也要租房居住。
所以，今天的香港楼市就算7折，那也是依然昂贵，所谓暴跌，甚至崩盘，不过是价值正在回归，正常正在回归。

崩盘？传说而已

2023年9月6日，香港新界一公屋内爆发命案：一64岁男子坠楼身亡，一49岁女子屋内被砍。

原来，死者二人是舅甥关系。该公屋为女性死者外婆早年买下，立下遗嘱留给外甥女，但这引发舅父不满。警方于是怀疑双方为争夺公屋爆发争执，舅父砍死外甥女后，畏罪跳楼自杀。

悲剧的背后，凸显的是香港公屋的大难题。

所谓“公屋”，即香港廉租房，其作用是为帮助经济困难的市民栖身过渡。由于租金很低，竞争激烈，导致公屋极难申请。

近期，有香港居民上网吐槽，他2005年就开始申请，结果18年过去，至今都分不到公屋。

虽然这属于极端状况，但一般家庭轮候公屋的平均年限，也长达6年之久。

由于等待时间实在太久，有人干脆另辟蹊径，争抢“特快公屋”，也就是发生过命案的“凶宅”。

2023年，香港房屋署发布新一期“特快公屋”，马上收到3万多宗申请。平均下来，每座“凶宅”竟有16人哄抢。

只要有房住，大家完全不在乎“凶宅”与否，毕竟抢到就是赚到。

如此紧张的供需，令香港楼市崩盘的说法，更像一个传说。

有些媒体，更是选择性报道。

以李嘉诚的“亲海駅II”为例。虽然楼盘确实低开，但7折出售的只有626套房，引发了3.8万人疯狂申购，超额认购数达60倍，成为香港有史以来认购最高的“新盘票王”，妥妥的“日光盘”。

▲抢购亲海駅II楼盘的盛况

而且，“亲海駅II”低有低的道理。

虽然这里地段不错，但旁边就是鱼市场、水泥厂，鱼腥味和噪音很大，居住环境并不理想。

专业人士也指出，每当市场低迷，李嘉诚都会快速降价出货，以尽快收回投资。

这极符合其一生谨慎的原则，“绝不去赚最后一个铜板”。

至于李嘉诚等香港地产商也扛不住了，则更接近无稽之谈。

虽然，港资房企也受市场下行影响被拖累业绩，但其业绩下滑幅度却远逊于内地房企，最重要的是，他们的业绩早就不怎么靠卖楼本身了。

相比内地房企的高周转和一场空，香港房地产企业才真正是房地产企业，因为他们每一家都长期持有房地产物业，早就走上了“包租公”的模式，光是收租就能活得比较滋润。

以港资房企的“四大家族”为例。

2023年半年报显示，净利润最差的“新世界发展”，仍实现了9.01亿港元的盈利；净利润最高的“新鸿基地产”，同比下滑6.47%，却依然大赚239.07亿港元。

而恒基地产，营收102.78亿港元，竟然实现净利润59.57亿港元。

低营收高利润，靠的就是自有物业的租金，你站在维多利亚两岸看到的大多数高端写字楼，它们都有着长期的主人——香港地产“四大天王”。

除了自持物业的抗风险，香港地产商的财务策略也是保守到“落后”，前些年甚至被内地同行嘲笑：太怂，太没格局了。

“四大家族”中，负债率最高的新世界发展为56.45%；最低的长实集团仅有21.16%，它5000多亿的总资产中，只有不到1100亿的总负债，而且手握着438亿现金。

就这么个身强体壮，说它扛不住，那真是咸吃萝卜操淡心了。

转型，才是更大的棋局

所以我们也看到，特区政府对当前的房地产低迷，有关注，但保持淡定。

10月25日，特首李家超发表“2023年施政报告”，决定对楼市政策适当“减辣”，即把额外印花税由3年减至2年，买家印花税、从价印花税税率减半。

但也只是减，还是“辣”。

甚至于，10月30日，特区政府还扔出一个新的“重磅炸弹”——《北部都会区行动纲领》。

所谓“北部都会区”，即与深圳接壤的元朗区、北区。这里面积高达300平方公里，过去却被视为“边陲”，农田沼泽遍地，尚未有效开发。

特区政府的愿景，是将这里打造成“国际创科新城”，使之不但成为香港科创产业的新引擎，更凭借“南金融、北科创”的新布局，融入国家发展的大棋局。

按规划，北部都会区将在5-10年内成形、20年内建成，届时将提供50万个住宅单位，容纳250万人口。

要知道，香港总人口不过750万左右，而北部都会区就要安置香港三分之一的人口，与300万公屋人口不相上下，实在是前所未有的大手笔。

这样大的供给上来，对一心只想香港房价涨的人来说，不是什么好事。但对香港市民，对香港经济发展，却更像是迟到的爱和决心。

因为早在1997年，董建华就提出香港“以科创为核心”的转型升级计划，但却受制于当时的房价暴跌，以至于诸多计划都被迫让路于重振楼市。

这让香港楼市有了后来的一路疯狂，也让香港经济和民生至今仍被高房价拖累。以至于很多人对2003年香港选择火速救市有不同观点，其中不乏有声音认为：如果当时香港能再忍忍房市之痛，咬牙坚持科创，或许今日之香港已经更接近国际科创中心的梦想。

这其中，最令人扼腕的，或许就是错失“中芯国际”。

1997年，刚从台积电离职的张汝京，首选香港建设世界级芯片制造基地，为此需要200多公顷土地。

董建华非常看好这一项目，但这个超级工程吓坏了一听到别人要土地就认为别人要搞房地产的香港人，以“高科技名义炒地皮”的舆论，一浪高过一浪。

特区政府因此压力山大，工程迟迟未获放行。失望的张汝京只好改道，将工厂设在当时还相对落后的上海浦东，这才有了中国大陆最大芯片制造企业——中芯国际。

香港，原本是亚洲半导体产业的起点，却在现实的地产利益与科技的理想雄心之间，选择了土地。

这导致她错失的，不光是一家高科技企业，还包括整个半导体产业链，以及在高科技领域引领全球的梦想、闯劲与信心。

梁振英也曾在一次访问中说：“从后来的经历看，其他行业包括经济恢复还是比较快的……要是有前后眼，水晶球的话，那当年坚持下去（抑房市，强科创）就好了。”

翻译一下就是，如果香港当初能够忍住房地产之苦，咬紧牙关，坚定信心，推动转型，其实是有机会转型成功的，甚至转型已经成功了。

这也是今天重启科创梦的李家超特首，需要面对的课题。

从这个意义上说，香港房价有适当的回归，对香港经济转型、民生改善，都是好事。

以科技创新打造经济腾飞的新引擎，逐步破解产业依赖地产、科创动力不足、房价居高不下三大“世纪难题”，才是事关香港未来的“大棋”。

这样的未来，香港从董特首时代就开始寻找了，现在，或许又是一个机会。