今年旅游业的强势复苏也未让“文旅+地产”模式的华侨城从困境中解脱出来：从深交所接二连三的问询函到“涨租风波”、再到前段时间公开售卖上海宝格丽酒店，此次过山车运行事故再次将华侨城推至风口。

根据深圳市南山区发布的通报，10月27日18时27分，深圳欢乐谷“雪域雄鹰”一列载有22名游客的过山车，在上坡后发生故障沿轨道倒滑，与另一列已到站正在下客的过山车（载有24人，事发时15人已下车，车上剩余9人）发生碰撞，造成部分人员受伤。截至目前，事故原因和责任仍在调查。

10月30日凌晨，华侨城A发布《关于深圳欢乐谷过山车碰撞情况的公告》，对事件整体情况进行了公开发声和致歉，并表示本次事故对该公司整体生产经营影响可控。

10月31日，针对深圳华侨城欢乐谷旅游公司过山车车辆碰撞事故，市场监管总局会同国务院安委会办公室、国务院国资委联合约谈华侨城集团有限公司。约谈要求，华侨城集团有限公司要督促深圳华侨城欢乐谷旅游公司全力做好伤员救治，配合做好事故调查，深刻汲取事故教训，全面落实企业安全主体责任。

1、“文旅+地产”的模式曾为华侨城创造了高盈利和现金流

公开资料显示，华侨城集团创立于1985年，是一家总部设在深圳的央企，目前以文化、旅游、房地产、电子科技为主业，在境内外拥有华侨城A、深康佳、云南旅游、华侨城（亚洲）4家上市公司。

早在1989年，华侨城将中国首个主题公园“锦绣中华”开园，项目首年便收回成本，接待游客逾300万人次。在旅游产业深耕十余年后，1999年，华侨城提出“文旅+地产”概念，将文旅资源与房地产结合，以主题公园等旅游资源带动地产销售，这种模式被复制到各地，并被其他房企所借鉴。

2015年左右，华侨城推出“文旅造城”模式，并开始全国的快速布局，土地扩张步伐不断，规模迅速增长，以较低溢价获取了不少综合大盘项目，并下沉至二三线城市。这种发展模式也让华侨城保持50%左右的高毛利率，并解决了短期现金回流的问题。

数据显示，华侨城集团总资产由2015年末的1370亿元增长至2020年的6980亿元，年复合增长率39%。2021年，华侨城A实现营业收入1026亿元，收入首次破千亿。

截止2022年末，华侨城旗下共有35家景区、26家酒店、1家旅行社、7家开放式旅游区、1台旅游演艺，期内新开业项目包括成都东安阁精品酒店、大型主题公园襄阳奇幻谷、衡阳玛雅海滩水公园、西安OCT1314摩天轮、南昌华侨城福朋喜来登酒店等。

2、随着行业红利的消失，文旅模式为后期发展埋下隐患

2022年，华侨城A营业收入767.67亿元，同比减少25.17%；归母净利润-109.05亿元，同比减少387.05%，录得上市15年以来首次年度亏损。其中房地产、旅游综合收入分别减少16%、37%，两项业务综合毛利分别下降14%、52%。

进入2023年和其他房企一样继续被房地产拖累。

华侨城A 2023年三季报显示，今年第三季度，华侨城营业收入123.21亿元，同比减少4.38%；归属于上市公司股东的净利润约-20.4亿元，同比减少9813.98%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约-19.92亿元，同比减少5617.35%。

前三季度，公司营业收入317.60亿元，同比增长8.47%；归母净利润-33.47亿元，同比减少2728.12%。

对于净利润及归母净利润分别同比大幅下降，华侨城解释称：

一是适应市场环境、加快销售去化，公司对部分房地产项目采取灵活的销售策略，带来部分价值折损；此外，前三季度，华侨城再对存货计提减值准备23.60亿元。

二是其他因素导致公司业绩下滑，包括因联营公司亏损导致投资收益减少、其他收益减少、财务费用增加等。前三季度，华侨城财务费用为22.59亿元，同比增加14.64亿元，增幅约为184%。

（1）文旅业务回暖：

2023年，随着旅游业复苏，华侨城A文旅业务开始回暖：前三季度，公司旗下文旅企业合计接待游客7248万人次，较去年同期增长55%。十一黄金周期间，共接待游客673万人次，按可比口径较2022年、2019年分别增长51%、26%；整体收入按可比口径较2022年、2019年分别增长60%、15%。

但由于未单列纯旅游业务收入，难以获悉华侨城的门票收入等细分数据，同时难以区别“文旅”及“地产”之间的界限，外界对该公司的旅游业务增长预期也存在模糊地带。

在文旅行业，如今市场竞争日益激烈，各种新业态、新产品不断涌现，随着迪士尼、环球影城、乐高乐园等强大IP支撑的主题公园相继落地，国内本土主题乐园的层出不穷。华侨城要想夺回文旅龙头优势，除了在现有产品上进行升级扩张之外，必须要深化创新，推出一个具有突破性、IP鲜明、具有竞争力的产品。

（2）地产销售下滑，净利润大幅减少：

虽然文旅业务有所回暖，但华侨城A的压力依然不小，因为房地产销售持续低迷，情况未有好转。

2023年前三季度，华侨城A累计合同销售面积154.1万方，同比减少23%；累计实现合同销售金额318.9亿元，同比减少26%；9月单月实现合同销售22.6亿元，同比下降63.8%，自2月以来单月最低水平。

（3）收缩投资拿地，仍面临土储减值风险：

2023年，华侨城在佛山、无锡、成都获取了4宗地，新增土地储备面积38.14万方，涉及权益对价66.03亿元。2022年全年仅在成都、南昌、东莞及深圳新增5个项目，权益对价14.49亿元，同比减少近92%。

但土地过往过多集中在三四线城市发展文旅相关业务，也让其土储面临减值风险。截至2022年底，华侨城在茂名、肇庆、湛江、漳州、扬州、滁州等地依然有相当部分未开发土储。

3、华侨城转型，文旅与地产分割

华侨城A表示，公司各业务将逐步实现“一业一企、一企一业”运作，公司两大主业文旅与地产业务在组织架构上进行一定分割，更独立地进行专业化发展。

房地产业务方面，向“市”而生，落实“一体两翼三功能”新发展模式；推动已全面落地的城市公司体系高效有序运转，对标行业先进，提升运营、产品、成本、营销专业化管理水平。

文旅业务方面，将做强欢乐谷集团、旅发集团、商管公司和酒店集团四大平台，加强产品体系建设，全面提升公司存量项目经营效益；构建“两核三维多点”新发展格局，“两核”指的是主题公园、自然人文景区，“三维”是旅游科技、商旅酒店、旅行服务，“多点”则是要在全国打造一批大而强或小而美的标杆项目。

华侨城A从经营模式的改变到业绩改善仍需要一段时间。

（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健）

更多宏观研究干货，请关注钛媒体国际智库公众号。