10月26日，证监会及沪深交易所官网显示，华夏基金、嘉实基金和中金基金上报了首批4只消费基础设施公募REITs，分别是华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、嘉实物美消费REIT以及中金印力消费REIT。

10月20日，为进一步拓宽基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点资产范围，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。上述四单消费基础设施REITs项目的受理，距离《REITs指引》修订发布仅6天时间。

若此次申报成功获批，华润、万科、金茂及物美商业将正式进入公募REITs的发行阶段。

1、优质的底层资产及运营管理能力是REITs的前提。

首批四单消费基础设施REITs，底层资产均是国内知名开发商旗下物业，如万科印力杭州西溪印象城、华润青岛万象城、金茂长沙览秀城，北京物美商业集团旗下超市等商业资产。这些底层资产运营稳定性良好，经营业绩具备较强的增长潜力，达到了REITs的投资回报率要求。

（1）中金印力项目，底层资产是杭州核心商圈中的西溪印象城，从地理区位和周边配套来看，整体较为优质。建筑面积25万方，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心，运营时间超过10年，367家商户，最新出租率99.2%。

第三方数据显示，2020年，杭州西溪印象城客流突破1800万人次的客流，销售额超过23亿元，2021年、2022年，分别实现30亿元、35亿元的销售额。万科方面认为，稳定的销售业绩为此次REIT发布贡献了良好的预期收益，本次评估测算采用的报酬率（折现率）为7%。

（2）华夏华润项目，底层资产是青岛万象城购物中心，由央企华润置地旗下轻资产管理平台华润万象生活运营，项目于2015年开业，是目前青岛市规模大、品质高、覆盖全域的城市级购物中心，建筑面积约30万方，最新出租率超过98%。根据第三方数据显示，青岛万象城2021年实现销售额40亿元，2022年实现销售额45亿元。

华润置地在公告中预计这支公募基金将募集69.78亿元，在上市时，华润商业资产将作为战略投资者认购已发行基金份额总数约30%，公众基金份额持有人持有70%基金份额。

（3）华夏金茂项目，底层资产是长沙金茂览秀城，位于中部地区首个国家级新区湖南湘江新区的城市中心梅溪湖板块，被誉为长沙城市新名片。该项目商业建筑面积约18.3万方，可租赁面积超6万方。项目自2016年开始运营，收益总体稳定，市场竞争能力较强。

伴随着后续基金的分拆及上市，中国金茂将透过上海兴秀茂将作为战略投资者认购已发行基金份额总数约34%。

（4）嘉实物美项目，底层资产位于北京市中心城区，包括大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目，总建筑面积7.79万方。各项目主要经营品牌超市以及餐饮、理发、药店等贴近社区生活的便民商业，是典型的保障首都基本民生的社区商业项目。项目运营超10年，项目收入包括经营租赁收入、物业管理费收入和其他收入，投资回报良好，现金流来源真实稳定，具备长期稳定持续运营能力。

在此之前，包括华润置地、万科、百联股份、天虹股份、万达、首创钜大、鲁商置业、龙湖等企业均表达过申报商业REITs的意向。

房企正加速向消费基础设施REITs拓展，持有型、经营型不动产迎来利好。对于目前已经持有商业物业的开发商来说，提升运营能力，提前布局和打造优质产品，可以和资本市场建立更好的正向循环。

2、对于资产证券化的尝试，各房企早就有所关注及行动。

今年3月，“金茂申万-上海金茂大厦-鑫悦绿色资产支持专项计划（碳中和）”在上海证券交易所成功发行。产品总储架规模100亿元，首发单期规模为30亿元，种类为CMBS，期限为10+8年。这是全国最大规模碳中和储架CMBS，成为金茂资产证券化的尝试。此次消费基础设施REITs项目将进一步增加其资金来源。

华润置地管理层曾表示，随着消费基础设施公募REITs获得政策支持，华润置地已经启动资产管理平台搭建、资产管理能力建设，推动向资管业务转型，打造新的业绩增长极。

3、有助于盘活数万亿规模的消费基础设施。

中金公司有关专家表示，我国消费基础设施存量资产丰富、参与主体多元、市场化程度高，未来消费基础设施REITs有望打开千亿级的市场空间。

华泰证券资管基础设施REITs业务相关负责人表示，支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施公募REITs，有助于盘活数万亿消费基础设施。

根据赢商大数据统计，截至2022年末，我国存量购物中心数量超过5500家，体量超过5亿平方米。但是，消费基础设施项目投资周期长、初始投资成本高，新增投资缺口大，亟需补充资本金，消费基础设施公募REITs则提供了很好的解决方案，有望加速存量资产盘活，为实体商业消费场景注入新活力。

传统商办领域的退出方式为大宗交易，但是由于交易金额较大，门槛高，且受宏观环境影响较大，整个市场交易的活跃度较低。公募TEITs扩容至商业地产，将为房企的不动产经营带来助力，有利于加快商办存量市场交易的活跃度，实现商业地产“投、融、管、退”的闭环。

打通资金退出通道，相当于打通了一条融资渠道，成为继“金融十六条”、三支箭之后，来自房地产金融政策的又一大支持。尤其是现金流较为紧张的房企，通过处置存量资产、盘活资金，可有效避免债务风险，对资金的高效运转有着重要意义。

（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健）

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