10月26日，中金印力消费类基础设施 REIT（简称：中金印力REIT）在深交所发布招募说明书，成为第一批正式进入公开发布阶段的消费类基础设施公募REITs之一。

公告显示，中金印力REIT的资产方为万科A（000002.SZ）旗下印力集团，底层资产为杭州西溪印象城。日前，万科董事会主席郁亮曾在媒体交流会上表示，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。一旦完成REITs的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商。

有业内人士认为，印力于消费类基础设施REITs试点中拔得头筹，反映了市场对其资产质量和运营能力的认可。此次中金印力REIT的发布，将推动万科商业板块建立存量资产与资本市场的连接，进入资产良性循环的新发展阶段。但更重要的是，对于业内经营性不动产布局最早、赛道最全的万科而言，此次REITs发布只是起点，随着公募REITs的持续发展，万科经营性业务的发展将迎来进一步提速，为公司的长期价值增长提供更丰富的来源。

易居研究院研究总监严跃进向钛媒体APP表示，从目前类似申报的情况看，购物中心、商业广场等商业地产项目率先获得政策的支持。后续包括度假村、文旅地产等消费业态或也有纳入改革的可能。此类改革具有积极的导向，进一步促进商业地产REITs市场的扩大。

今年3月份，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作》，正式将百货商场、购物中心等消费类基础设施纳入基础设施公募REITs试点范围。4月份，西安大唐不夜城REITs项目成功发行，标志着商业地产领域的不断在开拓。

聚焦此次的中金印力REIT，其底层资产是位于杭州大城西板块的西溪印象城，整体建筑面积约25万平方米，拥有367家商户，是目前余杭区体量最大的购物中心，其出租率已实现99.2%，为此次REIT发布贡献了良好的预期收益。

除了底层资产的质量，决定REITs是否能成功发行且持续扩募的关键，是资产方的运营管理能力。此次中金印力REIT的资产方印力集团，是万科旗下的购物中心开发与运营能力平台，全国在管商业面积超过1200万平方米，资产规模超过1000亿元，整体出租率达95%。

2016年，万科通过持有投资基金的权益成为印力集团的重要股东。此后，万科对印力集团从经营管理、资产运营等方面进行全方位支持，并将部分商业项目委托至印力集团运营管理。截至目前，万科委托印力管理的商业项目经营坪效增幅超过20%。

事实上，此次中金印力REIT如成功发行，将助力万科的商业业务构建完整的“投、融、管、退”商业模式闭环，实现资产和资金更高效的运转，在更低的财务负担下实现业务的持续健康发展。百货商场、购物中心等商业不动产项目，天然存在资金额高、投资回报周期长的特征，过去由于条件限制，缺少稳定的市场退出机制，对持有此类资产的企业发展造成了显著的掣肘。而REITs的落地将有助于改善这一状态。举例而言，全球知名的商业地产运营巨头凯德集团，正是通过私募基金+REITs的双轮驱动，实现了真正意义上的“轻盈发展”，实现总资产规模增长3倍的同时，净负债率却同比下降了56%。对万科而言，REITs一旦打通，也意味着能够持续将合格的商业资产推向市场，回笼现金用于存量资产的盘活提效或新项目拓展，实现更良性的发展。

更重要的是，伴随REITs试点的逐步深入，万科经营性业务“布局早、赛道全”的优势将愈发显现，为其长期价值增长提供更丰富的来源。作为最早启动转型的房企，万科自2014 年提出“城市建设服务商”战略至今，除了商业业务外，在物流仓储、长租公寓等赛道也已完成布局，并建立了行业领先优势。其中，万科物流业务目前综合实力位列行业第一梯队，截至2023年上半年，累计开业项目可租赁建筑面积985.2万平方米，并保持着行业领先的出租率，高标库稳定期出租率85%，冷链稳定期使用率79%。长租公寓业务也在规模和效率上保持行业第一，共运营管理租赁住房22.5万间，出租率达到95.9%。

过去三年，万科以REITs发行对资产的要求标准，持续提升旗下经营性不动产的资产质量。印力此次披露了有50个项目已开业满三年，均可作为潜在扩募资产。伴随公募REITs的持续发展，底层资产类型持续扩容，市场交易规模和活跃度不断上升，万科的经营性业务也将有望为公司贡献新的价值增长点。

值得注意的是，房地产行业近两年经历了前所未有的冲击，行业已无法再回到过去对住宅开发过于依赖的阶段，活下来的企业都将需要寻找新的发展路径。此次中金印力REIT如能率先成功发行，打通经营性不动产生意流程的“最后一公里”，不仅将助力万科的长期发展，对于正处在水深火热的房地产企业而言，也将提供新的解题思路。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜陈伟纳）