近日，建设银行（601939）发布公告，该行附属公司建信住房作为原始权益人，以其在北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目申报发行基础设施公募REITs，已于近日获得国家发改委受理。

三个项目来源于建信住房、建信住房租赁基金以市场化方式盘活的存量资产。建信住房、建信住房租赁基金收购非居住存量房屋后改造为保租房，并通过专业化运营实现提质增效。

建设银行在公告中称，本次公募REITs发行将进一步丰富基础设施公募REITs发起主体和资产类型，是促进多主体投资、多渠道供给支持发展保租房的重要探索，是贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持租购并举，助力探索房地产业新发展模式的重要举措。

另外，据建设银行港股公告披露，该项目构成香港联交所证券上市规则《第15 项应用指引》下的分拆，建设银行已就建议分拆向香港联交所呈交PN15申请，香港联交所已确认该行可进行建议分拆。此外，建设银行也已申请并获香港联交所同意豁免严格遵守PN15第3（f）段的规定。

银行首支公募REITs，打造住房租赁新商业模式

据Wind数据统计，目前上市银行中，仅建设银行有公告在申报公募REITs。

近年来，建设银行正积极布局保租房REITs领域，除前述作为原始权益人申报项目外，还作为基金托管人、战略投资人等参与了首批3单保租房公募REITs的发行（红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT以及华夏北京保障房REIT）。

此外，2022年11月，建设银行出资设立了建信住房租赁基金，成为全国首个住房租赁基金，用于收购房企自持住宅、商办物业、低成本租赁用地项目等存量资产并改造为租赁住房。据悉该项目成熟稳定后，还可通过REITs发行或国家政策许可的市场化转让方式退出。

今年8月份，建行董事长田国立在2023年中期业绩发布会上表示，在住房租赁的“投、融、管、退”闭环打造上，建设银行正通过建信住房租赁基金、保障性租赁住房公募REITs等打造新的商业模式。

政策利好下，保租房REITs持续扩容，打通退出通道

保障性租赁住房是我国房地产市场体系构建中的重要一环。在2022年的政府工作报告中明确了“加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，意味着我国房地产市场以商品房、保障性住房和长租房为支撑的立体化结构已经明晰。

2021年6月，国家发改委公布基础设施公募REITs底层资产首次扩充至保障性租赁住房。此后，中央在政策面侧重加快培育与发展保租房市场，金融支持政策明显发力。随着保障性租赁住房顶层设计的不断推进，金融、土地、财税等方面的支持政策密集出台，保障性租赁住房“融、投、管、退”发展模式的雏形已经逐渐明晰，在退出环节，鼓励行业对于公募REITs等创新金融工具的应用和探索。

在政策打通后，首批三单保障性租赁住房REITs于2022年8月31日成功上市。据克而瑞统计，截至目前，已有4支保障性租赁住房REITs完成发行，分别为红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT。

此外，多只保障性租赁住房REITs项目在推进申报当中。公开数据显示，招商蛇口、上海城投、北京昌平保障房公司、天津泰达人才安居、西安高新区保障房公司、青岛房投、上海临港等都在尝试保租房REITs项目的试点。部分已发行的保租房REITs正在准备扩募工作，将进一步加大保租房REITs规模。

成熟的运营带来稳定的现金流

1、租金水平低，出租率整体维持高位

从已经发行的四单保租房REITs来看，底层资产均位于人口净流入量较大的强一二线城市，且位于各自城市的繁华区域，租金相对低廉，在周边市场有较强竞争力，经营稳定性较好。所以其出租率几乎达到饱和状态，具有相对稳定的租金收入。由于其租金均远低于四个城市的平均市场租金，因此仍有一定上涨空间。

北京保障房、华润有巢、厦门安居项目租金仅为北京、上海、厦门平均租金的60%-70%，深圳安居项目远低于深圳平均租金，约在40%左右。

2、稳定的出租率带来相对稳定的收入和净利润

四单REITs租金及经营收入稳定，保障了相对稳定的净利润。

深圳安居REIT除租金收入以外，还有商业租金和停车费收入，约占总收入的5%左右，其他三单REITs主要依靠租金收入。

3、平均净利率超30%

保租房REITs收入保持稳定增长。2023年上半年四支保租房 REITs 营业收入合计超1.4亿元，净利润合计4383万元，平均毛利率超50%（华润有巢REIT除外）。2023年二季度，厦门安居REIT毛利率高达89.76%，深圳安居REIT是 64.16%，北京保障房REIT为48.70%。四个保租房REITs平均净利率超30%。

4、超低地价奠定收益基础

保租房公募REITs底层资产的土地来源多为协议出让、纯租赁用地、集体建设用地等低价土地来源，从整体数据来看，上述四单保租房REITs的底层资产平均楼面价低至3498元/㎡，远低于同区域内商品宅地楼面价。

比如，华润有巢REIT的泾泗项目是上海出让的首宗R4租赁用地，地价为同区域住宅用地的20%左右。R4地块不仅降低了企业的拿地成本，奠定收益基础，也符合公募REITs底层资产稳定、权属清晰合规的要求。

保障性租赁住房自纳入基础设施REITs试点范围以来，持续受到市场关注。未来随着银行、各地保租房平台以及市场化企业等各界积极推动保租房公募REITs，预计保租房公募REITs数量和规模将得到进一步增长，也将进一步提升行业自我造血的能力。（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健）

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