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钛媒体注：本文来源于微信公众号凤凰WEEKLY地产（ID：FHZKDC），作者 | 傅林林，编辑 | 曹蓓，钛媒体经授权发布。

“史诗级救市！”

当9月7日南京同时发布6条楼市新政和《促进房地产市场发展南京最新举措》后，不止一位业内人士发出这样感叹。

这一天，南京宣布全域范围内解除购房限购，与此同时，首套房最低商贷首付20%，二套房最低30%。

随后同处长三角的苏州、杭州也推出新政，长三角楼市的寂静似乎在一夜之间被打破了。

一位干了10多年的房产销售说，这是他从业以来“从未见过的利好”。他关注的一名南京楼市大V深夜在微博里道：全国任何人，想在南京买多少套房，就买多少套，只要你有钱。

但很快，这个长三角出台救市政策最为积极的热点城市变了口风，主城区2成首付不再作数，“史诗级救市”的最佳窗口期，只延续了不到一周。

浮动的松绑尺度

南京对楼市的政策加持一直在持续。

从9月9日开始，江北新区、江宁区、栖霞区、雨花台区陆续推出购房补贴政策。其中在江北新区范围内，首次购买新建商品住房的人才，最高补助分别不超过40万元。

如果不满足人才补贴需求也没关系，至少在江北新区范围内，自8月1日至12月31日购置新建商品住房的，给予合同备案总价1%的补助，这也被中介称之为“普惠补贴”。

如果在南京范围内“卖旧房”并在江北新区购买90平方米以上“新房”，还有额外0.5%的购房补贴。

江北新区在2015年被列为国家级新区，尽管当时周边规划和配套并不完善，但不妨碍其楼市一路扶摇直上。

非主城四区的其余各区也积极跟进。其中江宁区给出最高4%的购房补贴，非南京户籍还能额外获得1万元补助等；栖霞区购房补贴最高达到2.5%，雨花台区购房补贴最高可达到1.5%。

图/傅林林

相比之下，苏州、杭州等楼市热点城市虽然也出台相关新政，但仍保留着一定的限制条件。

9月11日，苏州发布了包含4条内容的楼市新政，其中最受市场关注的是“对于购买120平方米及以上商品住房不再进行购房资格审核”，以及取消外地户籍购房限制。

这意味着，全国购房者在苏州购买120平方米以上户型的房源都不再受套数限制，120平方米以下则还是限购3套。

杭州早在9月5日就发文重申，在去年11月份优化个人住房贷款中住房套数认定标准的基础上，对有关住房信贷政策再次进行了调整，强调“认房不认贷”，并且首套房、二套房首付最低也分别达到两成和三成。

有意思的是，原本在楼市松绑的节奏上遥遥领先的南京，利好的程度发生了变化。

新政出台还不满一周，有业内人士透露，从9月14日起，南京玄武区、秦淮区、建邺区和鼓楼区等主城四区的最低首付款，从两成上涨成三成。

“这四区2成首付‘窗口期’也就五六天，很可能因为主城房价整体较高，尤其包含不少‘老破小’学区房，银行方面担心2成首付的杠杆较高存在风险。”上述业内人士表示。

买房气氛已经到了

利好气氛已经烘托到这里了，原本就有购房计划的任淼觉得，不看房都不行了。

新政后一个工作日的晚上，他在位于南京雨花台区人居森林板块的越秀天萃项目上看到，下班后一个小时内，至少涌入了6组买房人，“看房半年了，我第一次在售楼处有人声鼎沸的感觉。”

事实上，看房人增多，是不少一线销售的直观感受。一位南京贝壳员工告诉《凤凰WEEKLY地产》，9月仅仅过了13天，他的后台咨询量已经超过了8月整月。

南部新城华润某项目销售负责人告诉《凤凰WEEKLY地产》，限购松绑后的第一个周末，项目上两天的到访量超过130组，每天超过65组，在此之前今年日均到访量约为30多组：“周末每天能成交10套房，工作日每天也能卖掉五六套。”

据他们统计，整个南部新城在售项目两天的到访量也超过300组，比新政之前数量翻倍。

图/傅林林

南京网上房地产数据显示，新政后首周（9月8日-9月14日）南京全市认购量达到1102套，环比增长97.85%；成交量554套，基本持平。

另一个明显的特征是，外地购房人明显增多。

多位楼盘销售透露，近期到访和成交量中，近2-3成来自南京周边三四线城市的外地购房人：“这些外地购房者要么自己工作在南京，要么孩子在南京读书，大部分还是存在居住的需求，纯粹的投资客极少。”

销售透露，大部分外地购房者认为“核心城市核心资产更具保值性，相比于其所在的三四线城市，核心城市毕竟具有更强的经济支撑力。”

苏州的情况也类似。

对120平方米以上户型放开购买限制之后，距离上海较近的苏州工业园区也迎来了热度的回归，其中外地购房者占了不小的比例。

上海中原地产市场分析师卢文曦在接受媒体采访时表示，苏州放开限购，主要吸纳了长江以南的无锡、常州的购房人群，南京所虹吸的外地人群，则主要来自长江以北和安徽的城市。

一位南京市场人士指出，购房成交有一定周期，因此成交量表现具有一定滞后性。相比之下认购量可以更为直观地反映出市场反馈。

诸葛找房数据显示，苏州新政出台后一周（9月11日—9月17日）新建商品房成交量572套，环比上涨47.8%。不过从近十周情况来看，低于周均756套的成交量。

杭州虽然目前松绑力度较弱，但对市场也呈现出带动作用。9月11日—9月17日，杭州新建商品房成交1548套，环比上涨39.1%，高于近十周周均1451套的成交量。

不过杭州我爱我家早前在报告中指出，杭州楼市还没有预期外的实质性政策大招落地，导致市场利好低于预期。

把成交量“打上去”

或许是市场迎来久违的活力，太久没“开张”的销售们也在积极促成交。有渠道中介透露，一些配合度高的楼盘，销售还会主动帮购房人申请优惠、解决“问题”。

就在南京主城四区将最低首付从2成调整成3成的当天，建邺区、秦淮区等多家高端楼盘的售楼员们集中向银监会发起投诉，要求全市首付政策“一视同仁”。

“最近来看房的很多客户确实是奔着2成首付来的，至少手上的钱能跨进这个门槛。”河西一家楼盘的销售告诉《凤凰WEEKLY地产》，虽然项目目标客群支付能力比较强，但毕竟房子总价在那里，多一成首付就是大几十万的差别，这会在很大程度上影响到购买决策。

上述渠道中介表示，目前南京江北新区各个楼盘基本都能给到备案价8.5折的优惠力度。要知道仅仅2年前，江北新区在南京的热度还仅次于河西、南部新城，逢热门项目开盘必摇号。

而如今即便是地靠主城的南部新城，也有部分楼盘能给到备案价9折以下的优惠。以华润润鸿府项目为例，叠加“首次到访优惠认购10万元”、“全款优惠14万元”等各类折扣之后，一套表价600多万的房子，实际成交优惠幅度能达到70万。

不同于一线城市部分项目在新政后即涨价的“逼定”方式，大部分南京的楼盘主打稳扎稳打跑流量，通过优惠释放把成交量“打上去”。

“以前还有楼盘会把政策补贴算在房价里，现在不可能了，给的都是实打实的优惠。”销售龚康所在的龙湖项目位于江北核心区，2021年拿地时竞拍15轮最终冲至最高限价。

有消息称，这块当年由龙湖董事长陈序平“拍板”的地，曾被寄予厚望，仅3栋楼的项目开盘时一度配了6名销售6台pose机。

“当时就怕机器被刷爆，结果入市卖不掉。”这个踩在今年4月市场低点入市的项目，表价一度3.7万元/平方米，如今折后3.2万元/平方米即可拿下。即便如此，成交量仍然不达预期。

在龙湖内部人士看来，如果公司能充分放权，房价一定会在“能卖就卖”的水平，但肯定会牺牲大量利润：“再说，眼下不是靠降价就能卖得掉的时候了。很可能即便降价，也带不来流速。”

即便一些高端改善盘现在入市，也不敢贸然涨价。

2020年4月，华夏幸福以63亿元拍得位于南部新城的华夏金陵中心项目，这也是吴向东在华夏幸福南方公司任职期间所拿下的最重要的项目之一。由于位置优越，入市时又处于市场高点，金陵中心一度是华夏幸福资金来源的“顶梁柱”。然而随着集团爆雷，最终在今年3月以124亿元代价，出售给了华润置地。

华润内部人士透露，改换门庭的金陵中心最快会在今年10月再度入市，预计上市价格会和2年前持平，“没涨价就等于是优惠了”。

更重要的是，“易主”的金陵中心仍然成为业绩“支柱”。上述内部人士透露，金陵中心将会是今年华润南京区域年末冲刺业绩的核心：“项目货值高，又踩上这个行情，公司最后一季度就靠它完成任务了。”

动起来的房企和买房人的疑虑

政策和市场的动向，迅速影响到房企的投资决策。

今年全国土拍市场的“显眼包”越秀地产，进入南京市场较晚，知名度还不高，目前全市仅有4个项目。

越秀销售人员透露，公司已经报名了即将在9月下旬出让的建邺区2宗地块，依旧定位高端市场，希望通过项目展现开发实力，进一步获得本地购房者认可

然而本次限购松绑，是否能带来市场持续性恢复，一些房企内部人士仍表达出担忧情绪。

南京一家地产央企城市总对《凤凰WEEKLY地产》坦言，从行业整体情况来看，不论是对开发企业的支持，或者对买房人真正的补贴，或是金融支持力度实际还有些“羞答答”。

另一位国企地产投资负责人也表达了类似的观点。他认为，市场好不好要看老地块和新地块的表现：“老地块目前寻找合作的需求非常旺盛，但是目前地产开发公司不愿意跟之前的老地块托底合作。新地块考虑更多是去化问题。”

“现有政策会释放一定购买力，但很难从根本上挽救市场。归根结底是大部分人手上没有钱，或者不敢花钱。”

而已经连续一周看房的任淼，面对销售捧上的众多优惠，依然难以打消疑惑和焦虑：市场已经到了最低点了吗？房价还有可能更低吗？他渐渐发现，这不是他一个人的疑虑。

在南部新城的一家售楼处内，他听见房产销售送走一名看房人时问道：“您觉得利好还没出尽吗？政策已经到底了！”

“但市场还没到底。”对方回答。