7月12日晚间，卓越商企服务（06989.HK，以下简称“卓越商企”）发布内幕消息，公告内容为涉及一间附属公司的诉讼案。

据了解，6月20日，卓越商企收到非全资附属公司北京环球财富物业管理有限公司（被告之一，以下简称“环球财富物业”）的通知，称其收到来自北京金融法院的民事起诉状、应诉通知书及其他文件，内容有关中国长城资产管理股份有限公司北京市分公司（原告，以下简称“长城资产”）作为债权人，与北京光华路五号贸易有限公司（被告之一，以下简称“第一被告”）作为借款人之间的未偿还贷款纠纷。

公告内容指出，上述案件共涉及8名被告，除前文提及的环球财富物业、北京光华路五号贸易有限公司，还包括4家公司及2名自然人。

根据有关文件，上述案件涉及的贷款金额约2.4亿元，包括截至2023年4月未偿还的贷款本金约1.83亿元、违约金及利息总额约5679.5万元；贷款抵押物为位于北京市朝阳区光华路5号院1号楼物业。

长城资产的申索主要有两点，一是要求第一被告偿还上述贷款金额，并要求自2023年5月1日至实际还款日期，利息应按季度支付，年利率为13%，逾期利息的违约金按年利率13%加50%计算；二是要求其余所有被告对贷款承担连带保证责任。

对此，卓越商企在公告中表示，公司将根据预期付款，包括偿还原告的任何逾期付款的额外利息及罚款，经考虑抵押物业的清算价值，评估该附属公司所提供担保的预期信贷亏损拨备。

截至2022年，环球财富物业提供的担保按相当于预期信贷亏损拨备的金额6237.1万元计量；抵押物业的清算价值为1.95亿元。预期可能偿还予原告的总金额（如有）将抵销抵押物业的清算价值及该公司提供担保的预期信贷亏损拨备。

卓越商企表示，截至公告日，诉讼对公司的整体日常运营并无重大影响，环球财富物业也如常运营中。尽管该附属公司将于诉讼中进行申辩，但由于诉讼仍处于早期阶段，尚不能预测诉讼的最终结果。

有意思的是，二级市场方面，卓越商企并未受到上述诉讼案件影响，公司股价在今日开盘后便迎来上涨，而此前公司股价曾在多个交易日出现下跌走势。

截至7月13日港股收盘，卓越商企服务股价报收2.64港元，涨4.35%，成交额为466.64万港元，当前公司总市值约32.22亿港元。

公开信息显示，卓越商企于2020年挂牌港交所，公司上市后的首笔并购案就是2021年4月，以2.25亿元收购环球财富物业75%的股权，从而拥有后者控股权。

据悉，环球财富物业的管理范围以一线城市CBD超甲级写字楼为主，彼时该公司正在管理北京东三环CBD核心区一个建面约15万平方米的甲级商业办公项目，即“北京世纪财富中心”。钛媒体APP通过百度地图搜索发现，北京世纪财富中心正是前文诉讼案中提到的抵押物。

在卓越商企2022年报中，也曾明确注明：在收购案发生前，其中一名卖方向一家金融机构借入本金为1.8亿元贷款。贷款本金及利息由环球财富物业及其他多个与该卖方有关的实体共同担保，并由其他担保人之一持有的物业作抵押，且该笔贷款已于2022年逾期。

由此可见，卓越商企在收购环球财富物业之时，就已经知道标的公司背负欠款，而且已经逾期，但卓越商企为何还是要“执意”收购？

钛媒体APP了解到，2019年-2020年，环球财富物业的未经审核除税后净利润分别为3306万元、2832万元；截止2020年末，未经审核净资产为0.589亿元。虽然2020年的净利润同比下降，但据当时披露公告，系环球财富物业在报告期内停止了非核心业务装修服务业务所致。

收购完成后，环球财富物业成为卓越商企的间接非全资附属公司，业绩于卓越商企的财务资料内综合入账。对于这起收购的意义，卓越商企曾表示，有助于进一步巩固公司在商业物业管理方面的领导地位，并透过在北京中央商务区寻求商机以扩大业务增长。

事实上，收购环球财富物业后，卓越商企的业绩确有明显变化。2021年-2022年，公司实现营收分别为34.67亿元、35.27亿元，同比增长37.3%、1.7%，其中来自第三方的基本物业服务收入占比分别为60.7%、57.9%；实现归母净利润分别约5.1亿元、4.03亿元，同比增长57%、-20.9%。

不难发现，收购第二年，卓越商企的业绩便开始出现下滑，这或与当下写字楼较高空置率有关。进入2023年，北京写字楼的空置率持续冲高，大概率会影响到环球财富物业的营利情况。高力国际数据显示，2023年二季度，甲级写字楼的空置率达到17.7%，净吸纳量持续为负值。

空置率增加使得市场的可选择空间也同样变大，在此背景下，租金下降也难以避免。数据显示，2023年二季度，CBD写字楼的租金平均下降5.5%，降幅最大的达到15%。如此状况之下，业内预测，若北部市场的空置得不到满足，年末甲级写字楼的空置率或将突破20%。

具体来看，第一太平戴维斯的数据显示，2023年二季度北京甲级写字楼平均租金312.5元/平方米/月，相当于2012年二季度同期水平（313.6元/平方米/月）；2023年二季度北京市平均空置率18.3%，相当于2010年一季度同期水平（18.4%）。

如此背景之下，以高端写字楼服务运营为主的环球财富物业难免压力较大，而对其寄予厚望的卓越商企或许还将面临更大的业绩压力，毕竟诚如北京写字楼空置率亦如此，其他城市的情况或许也不会太好。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜陈伟纳）