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钛媒体注：本文来源于微信公众号凤凰WEEKLY地产（ID：FHZKDC），作者 | 傅林林，编辑 | 曹蓓，钛媒体经授权发布。

上海首轮土拍的第二天，线上直播被挤爆了。页面显示“活动现场太火爆，已超过人数上限”，根本加载不出来。

这场面是昨天“热浪”的延续。4月18日上海气温冲到了30度高峰，土拍市场有过之而无不及。“审核三小时，土拍三分钟”，上海中原地产分析师卢文曦这样形容。

首日的8宗地块共计成交金额约172.44亿元。其中，4宗溢价成交，4宗底价成交，万科、龙湖、越秀、招商蛇口、象屿地产等均有所获。

这是一场看点颇多的土拍。

曾因为“围标事件”而遭遇禁拍的万科、华润、中海，在“消失的三年”后解禁复出。三家在位于周浦的06-04地块，再次同框。

虽然当年的事件相关责任人遭受了处分，但对于寸土寸金的上海，市场早已改变。一批新的企业在上海滩迎风而立，这三巨头想要找回丢失的时间，将不得不面临新对手和新挑战。

解禁后的“反扑”

解禁之后的首场土拍，万科应该是三家中最开心的房企。

他们底价摘得松江区广富林街道SJC10004单元2街区19-01、25-01号地块及人民北路地下连通道地块，总价37.83亿元，成交楼面价15200元/平方米。地块为商住用地，出让面积为118741.7平方米。

而与其一起归来的华润和中海，虽然也参与了多个地块的竞拍，但并未有斩获。

2020年，万科、华润、中海因涉嫌围标虹口区嘉兴路街道HK271-01地块遭到处罚，有消息称中海华润3年内不能在上海拿地，万科则是2年，但并未有官方文件出台。

最终结果是，三家房企都有人事变动。中海地产上海公司总经理崔帅离开了中海，后来加入了新晋房企宸嘉发展担任总裁。此后三年，三家房企只能选择曲线拿地。

比如，2022年10月31日，据上海联合产权交易所披露，上海地产集团旗下子公司——上海德泽置业有限公司90%股权及相关债权已被转让，成交价为35.26亿元。华润置地接手了上海德泽位于三林滨江的25、28两个子地块，用地性质为商业住宅混合土地包。

去年9月，上海第三批集中供地中，北万置业以120.6亿元底价夺得该地块，起始楼面价47840元/平方米，房地联动价13.3万/平方米。

然而就在土拍前一周，拿地企业北万置业突然股权变更，上海静安国有资产经营有限公司增加持股至70%，上海万科退出，显然万科还没有完成“解禁”。

直到2022年12月28日，股权再次发生变更。上海万科企业有限公司持股40%，上海北方企业集团持股30%，南通万语企业管理咨询持股30%。

对于这三家房企重新加入土拍市场，卢文曦向《凤凰WEEKLY地产》表示：“毕竟上海还是重点深耕的地方，这三家房企三年没在上海拿地，错失了很多机会，所以这次反扑得很厉害。但也不是说都能拿地，上海拿地还有一些技巧在里边，比如一次性报价，这个很有技巧，当然也要拼点运气。”

不过他也认为这三家房企想追回这三年的空窗期难度还是很大，未来的土拍市场竞争会更激烈。

“这三家虽然没有在上海拿地，但这三年在上海依然有着项目的开发和销售。”58安居客研究院院长张波则认为，“解禁给的是他们在一级市场拿地的机会，由于在资金、物业管理、工程管控等不同维度的优势，预计将会给上海房地产开发市场带来更多推动。

变了天的上海滩楼市

这三家在土地市场隐身的三年，上海滩楼市的风向已经改变。

强如保利、招商等头部国企不会放过这个机会。

数据显示，2021年招商蛇口上海公司全口径签约销售额突破366亿元，在招商蛇口所有区域中排名第一；2022年，这个数字增长到741.25亿元，操盘面积为64.89万平方米，登上2022年度上海房企全口径金额及操盘面积排行榜第一名。

保利2022年在杨浦、普陀、徐汇、闵行、宝山、嘉定等区的核心地段新增八处土储，新增全口径货值近550亿元。数据显示，2022年，保利发展上海公司全口径销售金额337.39亿元，同比增长113.5%，在上海排名第四；销售面积45.03万平方米，同比增长24.0%。

就在4月19日，上海第二场土拍中，保利以48.87亿元拍下了宝山区大场镇W12-1301单元05-04地块，溢价率为9.47%，楼板价3.28万元/平方米。

而此前非头部房企的建发、象屿也在上海发力，持续拿地。2022年前11月，建发在长三角花费276亿，拿地85万平方米。仅在上海，建发通过独立或联合的拿地方式，就累计斩获5宗地块，权益拿地金额达107亿。

在投资热土上海滩，失去的每一天都是真金白银。

卢文曦表示：“这个和上海土地的特殊性是有关系的，因为上海的土地拍卖是有封顶价格的，基本上就锁定10%，从实际的交易来看，基本上溢价率就是八九个点，而且设定了房地联动价，所以可以测算出这块地的利润是多少，基本上是透明的，销售的话基本上开盘就清的，资金回笼也很快。”

进入2023年，上海楼市跑在了全国前列。“红盘”入市，一些项目再现“千人摇号”，“售楼处重现排队看房”，“疫情三年，涨回来只要一周”，这种扎眼的宣传语一次次撩拨市场的心。

从3月份的数据看，上海楼市二手的成交数据为2.3万套，继续傲视全国。同时也创造了近3年的最高成交量，2月成交了1.93万套，3月成交了2.3万套。

新房方面，3月上海新建商品住宅批准上市面积超50万平方米，环比增长超30%。首批次新房项目已基本入市，二批次新房项目也陆续入市中。

市场有多火呢？

上海新房首批次集中供应25个项目，目前已有24个项目完成认购，14个项目触发积分制，其中象屿招商公园1872认购率超500%，华发半岛华庭及越秀保利嘉悦云上项目亦超400%，临港上实望海项目认购率仅23%，项目热度分化加剧。

二批次集中供应29个新房项目，目前已有22个项目开启认购，其中19个项目已认购结束，4个项目触发积分制。

 民营房企蠢蠢欲动

上海楼市的表现，让不少民企也开始有所行动。

比如，龙湖与建华联合体以底价24.8亿元竞得上海嘉定区江桥镇JDPO-0402单元42-07、43-02地块，该地块占地面积5.4万平方米，计容建筑面积11.6万平方米，综合容积率2.12，起拍总价24.8亿元，起拍楼面价2.12万元/平方米。

土地用途为商住办，地块房地联动价6.2万元/平方米。“民企的确是有回升，包括龙湖、绿城这样的民企都在参与，有的也拿到地了，但是毕竟还是头部一些开始动了。但是即便报名也是在小规模试水，或者说碰碰运气，碰到了我就拿，现在只不过是一些实力好一点的民企在尝试。”卢文曦称。

4月18日的土拍还发生了另一个插曲，越秀在田林街道和周浦站地块竞拍中，因为经营执照范围未通过核验被取消了参拍资格。越秀是近两年仍在持续扩张的代表性房企，在此轮土拍中，也成功拿下了静安区中兴社区C070202单元306-04地块。

该地块出让面积为4265.2平方米，土地用途为普通商品房及商业用地，起始价6.736亿元，吸引3组竞买人同时竞拍，最终越秀旗下杭州燚乐实业投资有限公司以7.244亿元竞得，溢价率7.5%。

知情人士向《凤凰WEEKLY地产》透露：“越秀还在申诉，但应该不可能推翻公证处的结论。不过，主体资格不符合要求，不算违规作弊性质，不会影响资信。”这也是昨日土拍拖延如此久的原因。“越秀要求推迟拍卖，肯定不可能的，僵持了蛮久的，而且说有1家房企也是这种情况，公证处继续对那家房企进行再次审核，反正搞了蛮久的。”上述人士表示。

张波则表示：“营业执照经营范围不符合，的确是个意外，之前没有见到过。”而此次上海土拍将持续4天，这会不会影响后续越秀的参拍条件，该人士称：“就看越秀用什么马甲了，如果后续还是用这个有问题的主体申请的话，后面都参加不了了。”