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钛媒体注：本文来源于微信公众号凤凰WEEKLY地产（ID：FHCZKDC），作者 | 傅林林，编辑 | 曹蓓，钛媒体经授权发布。

在中国，没有哪个地方像上海虹桥一样，对房企们有如此强大的吸引力。

2017年虹桥商务区管委会曾披露过一份数据，在已入驻商务核心区的1000多家企业中，有将近100家国内排名靠前的地产开发企业总部和上市公司区域总部。

这是地产行业辉煌的印证。

大批房企开始向一线城市进发，去淘金、去上市、去扩大规模。对未来充满信心的他们已经不满足于租赁，而是开始建造自己的写字楼和商业大厦。

现在，这些房企正像潮水般退去。

近期有消息称，旭辉、中骏正在对外出售位于上海虹桥的写字楼，旭辉内部人士向《凤凰WEEKLY地产》确认了该消息。

近几年，不断有企业开启战略收缩，卖掉上海的写字楼或者总部，更有甚者，直接从上海撤退，返回其发源地。

就像《上海滩》中许文强的感慨，在上海就是这样，你可以一夜之间什么都有，但一夜之间也可以什么都没有。

自古只见新人笑，不见旧人哭，在风云际会的上海滩，虹桥可以是房企梦想之地，也能够成为别人的。新的企业正在来到，新的历史也正在书写。

卖掉办公楼，“但不会撤离”

上海虹桥之于房企，相当于耶路撒冷之于西方。

所以当房企们陷入困境，这里的资产是他们最快回血的希望。

2022年11月22日，富力将旗下的上海虹桥富力中心T3整栋写字楼出售给了晶科能源办公业态，货值为7.07亿。

不止在虹桥，位于陆家嘴的上海佳兆业金融中心也在去年被摆上货架，对外标价30亿。

《凤凰WEEKLY地产》了解到，旭辉集团正以逾14亿元的价格整栋出售上海恒基旭辉中心两栋办公楼。两栋拟出售物业位于上海虹桥商务区，报价分别为5.5亿元及8.8亿元。

旭辉内部人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“如果卖出去，我们就整体搬到隔壁楼，其实也就1分钟的路程，也是我们自己的楼，也在对外出售。”

该人士称，卖项目目的是为了补充流动资金，“我们2000年就在上海注册了，不会撤离的。”

根据上海虹桥商务区招商平台信息显示，目前恒基旭辉中心可租面积1300平方米，租金为4.8元/平方米/天。

去年还位列“五朵金花”的优质房企的旭辉，其实日子并不好过。

华泰地产统计的2023年前两个月房企销售排名中，旭辉实现了128亿的销售额，同比下滑了23.4%，位列第19位。

而在融资端，旭辉计划的“23旭辉MTN001”中票迟迟没有发出，引发了市场诸多猜测。

这笔中票发行规模不超过20亿元，期限为3年期，由中债信用增进提供全额无条件不可撤销连带责任担保，询价区间为2.80%—4.30%；债券募集资金用途为项目建设、偿还境内有息债务。

1月10日，旭辉取得中债增担保函，此时旭辉集团和主承销商调整询价信息，将发行时间改为1月18日，发行规模调整为不超过15亿。但1个多月过去了，这笔中票还未发出。

对此，香颂资本执行董事沈萌向《凤凰WEEKLY地产》表示：“地产行业供给端不断释放政策，但消费端回暖有限，那么供给端融资的风险就会增加，毕竟利息再低也是要和本金一起还的，如果地产销售不顺利，投资者就不会积极参与。”

他认为，目前房企的市场化融资仍面临较大压力。

早在去年，旭辉就计划出售永升服务23.21%股份，筹集资金约在20亿港币。

有消息人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“旭辉之前已经跟华润等企业谈过，现在已经进入了第二轮，这件事是林中亲自在谈，现在还在筛选买家。”

由此可见，旭辉在短时间内通过出售资产渡过难关也是无奈之举。

据另一位接近旭辉的知情人士透露，林中去年底赴香港商谈海外债债务重组，已于近日返回内地，准备开始在北上广深几个主要城市做项目路演。

2月8日，东方资产宣布与旭辉集团签署战略合作协议，将帮助旭辉进行资产处置、资产盘活、项目并购重组，并提供金融支持。

很多人认为，这是旭辉在暗夜中的一丝火光。

除了旭辉，另一家TOP30房企中骏集团也传出计划出售上海中骏广场二期的3栋物业的消息，总报价约25亿元，出售单价约5万元/平方米。

今年1月18日，中骏成为2023年首批获得中债信用增进投资股份有限公司支持、成功发债的民营房企之一。但根据穆迪的预计，2023年中骏的合同销售额将同比下降约10%至约530亿元人民币。而2022年中骏的合同销售额同比下降44%至590亿元人民币，疲软的合同销售额将对公司的经营现金流和流动性造成压力。

此外，2023年和2024年上半年，中骏集团控股将有大量债务到期，包括10亿美元离岸债券、5.4亿元人民币在岸债券以及若干离岸银行贷款。

曾经的地产一条街，“挺凄凉的”

相比于这些通过出售资产换取时间的房企，另一个残酷的事实是，一大批房企正从上海滩消失。

根据高力国际的数据，2022年四季度，虹桥商务区的写字楼空置率达到了15.9%。

上述旭辉内部人士称，“虹桥这边的地产企业已经不多了，挺凄凉的。”

时间回到2010年的9月，虹桥商务核心区的首批两幅地块6号地块和8号地块以公开招标方式推出。

最终，瑞安房地产以31.88亿元拿下6号地块，楼面价1.37万元/平方米，从此拉开了虹桥商务区核心土地出让的大幕。

从2010年9月到2011年11月，核心区一期首批推出的10幅商用地块全部出让成功，成交总额超过200亿元。与此同时，万科、万通、龙湖等知名房企开始落地虹桥。

随着虹桥商务区版图的不断扩大，全国各地的房企蜂拥而至，闽系房企更是其中的大户。他们希望通过入驻上海从而辐射长三角这片中国自古以来的富庶之地。

2019年，虹桥商务区迎来房企进驻巅峰，据不完全统计，有近10家房企在当地设立上海总部，这其中包括蓝光发展、祥生控股、三盛集团等。这里聚集了40多家房企，俨然成了“地产一条街”。

这些房企基本都抱有相同的目的——靠着这座金融都市招兵买马，快速扩张，壮大规模，然后继续多元化，去资本市场拿更多的资金。一大批房企也借此机会实现了跨越式发展。

虽然他乡成故乡，但筵席总有散去的一天。

近两年，大量的房企开始撤出上海，其中，弘阳回到南京、蓝光回到四川、祥生回到杭州，最近的是来自云南的房企俊发，他们在今年卖掉了在上海唯一一个项目。

“在行业下行周期，战略收缩是正常选择，而且回到企业所在地，不仅能够控制成本，还能够更有效兑现当地资源，帮助企业渡过难关。”有开发商人士对《凤凰WEEKLY地产》分析。

这些房企到来时大多数还是百亿规模，他们有着冲刺千亿的梦想，而这其中很多企业都实现了这个梦想。但等到他们回去时，除了带着千亿的销售额，还有满身的负债以及未知的前路。

不见旧人哭

随着房企的撤退和偃旗息鼓，新的玩家正在走上舞台。

2023年初，《上海虹桥国际中央商务区国土空间中近期规划》正式推出，在巩固提升原有“大交通”“大会展”“大商务”三大功能的基础上，增加“大科创”功能，更好提升产业高度、增加要素密度、拓展开放深度。

在新签约进入虹桥的企业中，已经再难出现房企的身影。

根据官方信息显示，2022年，虹桥镇引进重点企业57家，总投资额24亿元，当年完成税收8129万元。推动蔚来汽车、长鑫存储、罗克韦尔、SK海力士、君智集团、万物安睡等一大批重点数字文创产业项目落地。

根据世邦魏理仕报告显示，2020年虹桥商务区主力租户为房地产17%，制造业（汽车）16%，TMT 11%。到了2023年，主力租户变为消费品制造业 14.7%；TMT 14.3% ；房地产 11.4%。

对于目前堪堪维持的地产企业，销售的恢复是它们能否重拾信心的关键。

沈萌表示：“地产行业的低谷还远未结束，除了一些刚需外，其他人对购房的意愿都很弱，即便是改善类型也是要卖一套再买一套，而且现在部分的改善需求会考虑暂缓消费。”

从数据来看，即便回暖的趋势到来，但2023年前2个月的销售额仍旧难言好转。国企央企都实现了增长，民营企业销售额全线下滑，仅有龙湖、滨江实现增长。

另外，2023年，房企偿债压力仍旧不小，中指研究院数据显示，2023年一季度为首个偿债高峰，其中，信用债中有近400亿元、海外债中有近700亿元为出险企业的到期债务，占一季度到期债务的四成。

2023年的春天已经到来，但从现在来看，这个春天对房企仍旧有些春寒料峭。