房地产的新鲜事儿

摘要: 万科10年来最重大的变革——“合伙人制度”,正在紧锣密鼓地施行。在变革的巨浪中,住在哪里?用什么方式盖房子?用什么机制盖房子?这些看起来自古有之的东西,都在变化。

不得不说,这是一个精彩迭出的时代。

当中国经济转型的魔方开始转起,那些陈旧的、不合时代的思想、模式和产品在不断被淘汰,新的、有生命力的思想、商业模式和产品正在如雨后春笋般崛起。

这股变革浪潮,也在房地产业激荡开来,很多看似自古有之的事情,正在发生迅速的变化。

“垂直村落”崛起

在中国湖南省会长沙,有一个开发项目——“天空城市”。顾名思义,这是一座天空中的城市,包括学校、医院、商场、住宅,甚至还有公园和花园等。“天空城市”一旦按照其最初所规划的那样竣工后,其高度将超过哈利法塔10米,成为世界第一高楼。

曾经,12层以上高层建筑的数量是衡量一个城市的重要指标,美国的帝国大厦以其381米的高度成为纽约天际线中一道亮丽的风景线,并在将近40年的时间里一直雄踞世界摩天大楼之首。而今,帝国大厦却已相形见绌,高层建筑正在成为各个城市和国家的象征。

10年间,全世界的摩天大楼此起彼伏,目前还有100多座摩天大楼在建。在中国,高度超过300米的在建摩天大楼数量逾67座,在全球居于首位。

与10年前的摩天大楼大多为纯办公楼相比,近几年的摩天大楼均规划用于综合性用途,包括酒店、办公楼、住宅以及商场,它们正变成“垂直村落”。

“垂直村落”的崛起,给投资者们提出了一个全新的经济命题。

除了明显的“轰动效应”外,超高和特超高建筑本身面临的是一系列独特的挑战,如人群管理等。哈利法塔(Burj Khalifa)可容纳3.5万人,这一人数相当于列支敦士登的国家总人口数。而楼宇管理者必须在此类管理方面拥有丰富的经验,打个比方,其对管理水平的要求不再是一个普通的本地足球联赛,而是世界杯级别的管理水准。

“此类大型项目的融资往往构成巨大的挑战,但综合性用途项目可以使其风险分散到不同业主,许多超高层楼宇目前包含大量的住宅,而这一类物业甚至可以在动工前即可展开预售。”仲量联行大中华区战略咨询部总监高格翰说。

安全问题也是全球摩天大楼所面临的另一重大问题。人员疏散、垂直交通以及高空作业面临诸多挑战,外墙清洗也是另外一项很大的成本。比如,要彻底清洗哈利法塔的外墙玻璃,需要36名工人耗费3个多月的时间。

尽管存在各种限制,但世界各地的摩天大楼仍如雨后春笋般拔地而起。这些摩天大楼往往可以为周边地区带来附加值。例如,哈利法塔(Burj Khalifa)带动了整个迪拜市中心区的发展,足不出户便可尽享世界最高建筑带来的无与伦比的视觉冲击——这绝对是一个很好的卖点。

预计2018年,沙特阿拉伯吉达王国塔(Kingdom Tower in Jeddah)的高度将突破1000米大关,而人类的摩天大楼建造工程技术将被推至极限。

3D打印房子

如果说“垂直村落”给人的是视野上的冲击,那么3D打印的房子也以别样的盖房子的形式冲击着人们的思维。

在上海张江高新青浦园区,陈列了10栋别墅毛坯房,其中最大的一幢两层建筑长10米、宽6米、高4米。和普通别墅不同,这些房子总共只花费了24个小时建成,而且是整栋打印。

据别墅的建造者上海盈创装饰的对外介绍,打印以上别墅的建筑3D打印机体积达到150m×6.6m×10m,其零件是全球采购,能够“打印”三层楼房。3D打印建筑的流程是连续的,喷嘴将“墨水”黏结剂浇洒到数据对应的那些区域,浇到“墨水”的地方,沙石材料会在24小时内完成固化。而整个打印都是从底部开始,逐层往上,每次升高5〜10毫米。

正常情况下,材料会在24小时内固化。能够打印出别墅,最关键还是在油墨——一种以改良水泥混合玻璃纤维制成的材料。为使部件的重量相对较轻,房屋采用了空心墙体。电脑制作的3D模型为此提供样板,操作人员可以预留门窗等部件的位置,水电等管线可以在空心墙体中自由布置。

业内认为,3D打印技术在建筑领域的优势集中在造型、环保、减少人工等方面。优美的建筑设计会涉及一些特殊的造型,这些造型图纸上表现容易,但做起实物来工艺复杂。3D打印只要电脑设计好参数,就能打印出实物。同样是建设两层高的建筑,传统方法要用一个多月的时间,而3D打印几个小时就能开发完成,这种打印速度比传统的建筑方式节省50%的成本,还可以将城市所有建筑垃圾经过处理回收到建筑中去,使建筑更加环保、节能、耐久。到2016年,国内3D打印市场规模有望达到100亿元。

事实上,在中国,3D打印房子已然纳入不少房地产企业的日程。

在不久前举行的“万科公开讲坛·致敬1984”系列活动上海站上,万科公司创始人、现任集团董事会主席王石表示,万科下一步要用3D打印机打印房子。3年之后万科的建研中心就会用3D打印机打印出一栋房子。

由于万科的龙头地位,王石的表态无疑又为3D打印房子添了一把柴。“3D打印对我们来讲是很简单的,没有那么神秘,它就是现在万科住宅产业化的批件生产,再往后升级版就是3D打印机,这正好和现在的互联网、移动、大数据都一致。”王石说。

就目前3D打印技术的情况来看,3D打印房子的技术在美国等地已得到了应用,已经表示可实行,但具体广泛应用还需要时间验证。此前,俄罗斯曾发布一幢3D打印建筑,但他们的原理是打印一个像乐高积木一样的配件,然后通过组装做成建筑的墙体;荷兰打印了一个景观房建筑叫莫比乌斯环,是通过用沙子和黏合剂的方式打印若干个模块进行组装,但最终没有打印出完整的房子。

另外,从预制变成整体打印,中间的挑战也不小,这涉及到类似打印机械喷头、“油墨”等技术环节。房子不是玩具,建好之后需要安全稳固,甚至还要抗击一定的地震,这对建筑材料、钢筋有安全性要求,同时也有施工工艺的要求。

更重要的,3D打印房子其实涉及到的是一个产业链的调整,不是一家公司想做就能做到的。所以,尽管前途美好,但中国人接受3D打印房子尚需时间,可能要10年、20年,或许是30年。

事业合伙人制度

事业合伙人制其实并不新鲜,其多出现在会计事务所、律师事务所、咨询公司等独立性较强的非上市公司,近年来,在互联网公司更多地出现了合伙人制度。

但这种制度用在房地产企业就变得格外引人注意,尤其是,施行这种制度的是万科这样的房地产标杆企业。

30年的万科,践行的是一部职业经理人的发展史,管理层力量强大。但在转型期间,万科这家股权高度分散的公众公司不断面临外部夺权的威胁。而实行合伙人制度,员工持股,万科管理层对于公司的控制力就会加强。

在2010〜2012年间,万科高管大量出走,3年间大约有一半执行副总裁以及很多的中层管理人员离开,这也因此引发了关于万科“中年危机”的大讨论。

于是,在向多家互联网公司取经一番后,万科进行了一系列新10年的变革,其中在制度层面探讨事业合伙人制度,拟提升管理层、员工和公司的黏合度,防止“门口的野蛮人”闯入和公司控制权的旁落,这也是万科对自我的颠覆、进化,是经理人制度向合伙人的进化。

3月28日,万科对外宣布“已在着手准备建立项目跟投制度,同时员工也可以持股成为项目合伙人”,自此,这项被称为万科10年来最重大的变革的“合伙人制度”就开始紧锣密鼓的施行。

万科希望,未来形成一个真正的“我中有你,你中有我”的机制、万科的文化能够容纳众多优秀人才来施展他们的才华。在第四个10年之后,可以培养出200个亿万富翁。

“事业合伙人不仅仅是一个简单的制度,更是一种发展机制、一种管理机制、一种分享机制。说发展机制,是因为它面向未来,并不解决万科眼前的问题,更是解决万科未来10年的问题,我们通过事业合伙人机制,能够在未来10年里把万科的舞台越做越大;说管理机制,是因为它将彻底改变我们的管理方式,而不仅仅是奖励制度;说是分享机制,是因为我们希望通过事业合伙人机制,更好地解决投资者和员工之间的利益分享。”3月15日,万科总裁郁亮在万科春季例会上这样阐述,并把事业合伙人机制归为掌握自己的命运、形成背靠背信任、做大事业、分享成就四个最显著的特点。

跟投制度是万科事业合伙人制度的一部分。根据公告,万科董事、监事、高级管理人员以外的其他员工可自愿参与投资。除业务层面的跟投制度,万科在集团层面还将建立一个合伙人持股计划,大约200多人EP(经济利润)奖金获得者将成为万科集团的合伙人,共同持有万科的股票。

项目跟投制度和员工持股制度,看似简单,实际上它将改变万科从投资买地到销售结算这一项目操作全流程的所有行为。所有真正对运营效率提升有改善的做法,将会很快被运用和完善,比如工业化技术,佛山公司工业化提效方面的实践,已经在保证质量的前提下有效地缩减了工期;比如任何钻空子、只顾眼前利益的不当手段将不复存在,因为这些都事关合伙人的利益。

万科事业合伙人制度正式启动之后,行业内部讨论可谓沸沸扬扬。

有人认为:目前来看,万科的事业合伙人制度应该不是公司层面,而是项目层面的,按照当前中国公司法规定,万科的股份有限责任公司变更为合伙制企业存在困难,除非公司退市;在项目层面,万科正在推行的小股操盘、管理输出与合伙制可以结合。

根据《合伙企业法》相关规定表示,通过跟投,让员工成为项目合伙人,那么万科作为上市公司,显然在项目中只能作为有限合伙人,必须由某个或某些员工充当普通合伙人、承担无限连带责任,整个项目应该是有限合伙企业。

假若制度如此设计,员工自然会倾尽全力把项目搞好,因为一旦项目巨亏,由此可能承担无限连带责任,最可能吃亏的就是自己,但这带给管理层的高管们非常大的压力。

如果项目跟投失败,管理者个人承担风险的能力有多大?如果每个管理者都承担跟投所带来的巨大压力,会不会影响公司管理的整体水平?会不会对管理团队的稳定形成反向作用?在双重股权架构中,公司创始人或管理层只提供了小部分的资本,却享有与预期资本不成比例的、大得多的控制权,而一旦他们做出了错误决定,却又只需承担很小的责任,“合伙人制度”又怎么能避免这一点呢?

显然,面对多种因素的不可预见,“合伙人制度”怎么玩,对于万科而言,都是前所未有的挑战。(文/《商业价值》潇棋)

本文系作者 潇棋1 授权钛媒体发表,并经钛媒体编辑,转载请注明出处、作者和本文链接
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潇棋1
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《商业价值》记者/编辑 关注地产经济 微博@潇棋

评论(15

  • 小商品1911 小商品1911 2014-07-04 11:33 via pc

    房价关系民生

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  • 开心小甜心 开心小甜心 2014-07-04 10:27 via pc

    3D打印的房子 真心啊敢住

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  • txmeng txmeng 2014-07-04 09:31 via pc

    我更关心房价

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  • szcf2030 szcf2030 2014-07-04 02:28 via pc

    意思

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  • Good mind Good mind 2014-07-04 01:59 via pc

    没安全感

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  • thman thman 2014-07-03 22:43 via pc

    产权70年哦

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  • thman thman 2014-07-03 22:43 via pc

    不是新鲜事,是见不得人的事儿吧

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  • 低调D奢华 低调D奢华 2014-07-03 22:38 via pc

    关键如何保证建筑寿命及安全!

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  • 狂刀一笑 狂刀一笑 2014-07-03 22:35 via pc

    值得员工为此奋斗

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  •  LBZ600  LBZ600 2014-07-03 20:47 via pc

    期待!

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Oh! no

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