这位旅英年轻人,如何让“自如模式”出口到了英国?

摘要: 正如中国的移动支付独步全球一样,中国分散型长租公寓的发展速度和水平远超国外,而如今,中国式服务也正在“出海”。

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在手机上搜索公司附近的房子,在线查看房屋配置,邻居信息,直接在线签约。入住之后享受管家式保洁服务,房屋问题、家电故障手机上直接报修,交房租还可以打白条……如今,中国已经有数百万年轻人享受着这样的租房服务。

他们可能不知道的是,虽然槽点颇多,但这样的O2O租房生活已经使他们已经走在了其他国家年轻人的前面——正如中国的移动支付独步全球一样。

全球“垫底儿”的租售比,时间短、变动频的租约周期,以及REITs(房地产信托投资基金)的缺席,导致中国分散型长租公寓的发展速度和水平远超国外。

短时间内收回投入的压力,资本纷纷涌入的白热化竞争,迫使如家、蛋壳们在成本控制、现金流管理、产品创新等方面不断精进,更不用说国内租赁市场的“互联网化”水平也远超国外。

在美国,由于REITs市场早已成熟,长租公寓在租赁住房中占比超过60%,而其中大多数都是自持集中式公寓,规模最大的Greystar拥有42万间,而分散式公寓管理公司的龙头AMH目前只运营着4.8万间。中国市场刚好相反,分散式的自如管理规模约40万间,而集中式公寓的龙头企业魔方只有3万间。

这也意味着“自如模式”已经具备了“出海”的可能性。       

两年前,在英国做过四年房屋中介,管理过1200个房间的留学生陈一凡,动起了把“自如模式”移植到英国的主意。

英国是一个对租赁文化十分认同的国家,全国37%的人租房居住,伦敦这一比例更高达53%。

由于英国住房租赁REITs十年前才刚刚起步,一上市又受到金融危机的冲击,目前市值也只有457亿英镑,所以与美国相比,英国的租赁市场是一块“尚未开垦的处女地,长租公寓仅有2%的市场份额,60%—70%的市场都由极为分散的家族式房屋中介所把持。这是一个有待互联网改造的传统市场。

而陈一凡并未一开始就从“房屋管家”做起。就像很多同类型的留学创业者一样。他看到了英国日益庞大的留学生群体的租房需求。2004年到2014年十年间,英国的留学生数量增长了41.5%,这使得英国一举成为仅次于美国的外国学生最多的国家,而中国留学生已经占到其中的38%。

一大批专门服务中国留学生的留学生公寓信息平台应运而生,其中的“异乡好居”还获得了新东方高管的众筹融资。

在这一波创业大潮中,陈一凡在2013年开始了创业,搭建了一个海外学生住宿在线预定平台6apt.com。然而有丰富实战经验的他不满足于只做信息平台,那样的想象空间太过有限。如果只做服务留学生群体的信息平台,就很难渗透进本地人市场。他看中的,是英国两万亿的租赁市场。

这使他萌生将“自如模式”移植到英国的想法。除了学校里价格高昂的学生公寓,标准化公寓的供应在英国处于稀缺状态。而英国的房龄很多都在50年以上,不仅亟需改造,装修风格已经很难满足年轻一代的审美。而英国的传统中介,服务效率并未比中国的中介公司高多少。

在合理的租售比之下,英国房主更习惯通过租赁收回投资。长约包租同时装修、维护房子的“自如模式”对他们很有吸引力。

而据陈一凡介绍,由于英国租赁市场30%—40%房源都是房东直租,所以他60%的房源都可以直接从房东那里拿到。“我们2016年谈房源时都要拿着银行账单去谈,告诉房东我们有这么多钱不会跑的,现在就不用了,直接让他们上网站上看案例。”陈一凡即使已经是租赁市场的“老手”,依然需要经历从0到1。

获客成本目前的水平,也成为陈一凡眼中的“利好”:在英国获得一个有效用户的成本也仅有39英镑,而国内则要高达500人民币左右。

2015年7月,陈一凡创办的UCNEST获得险峰长青、戈壁资本和光源资本等机构的投资。UCNEST花了两年时间,累积了700多间房源,平均客单价高达5万元(人民币),溢价率可达26%以上。从2015年9月到2017年9月,UCNEST的销售额超过3000万,而最近一个月的销售额超过了过去两年之和。2017年2月,UCNEST又获得了青松基金的Pre-A轮投资。

2015年UCNEST的客户群100%为中国留学生,到2017年已经转变成40%的客户来自于本地以及其他国际人群,初步验证了自如模式在本地的认可度。

UCNEST要做的事,是对接本地房东、房产投资商、房产管理公司,把各式各样的房子拿过来,签约后进行标准化装饰和改造,并建立完备的租后服务体系,整合了房地产租赁、保洁、维修等多个行业,所有流程都已经实现电子化。

陈一凡介绍,UCNEST每间公寓的改造成本在1万人民币左右,而一间公寓的租金收入是国内的5倍以上。

目前UCNEST的英国全职员工仅有8个人,主要是销售及管家,而其余的装修、工程队伍则采取外包的形式。

UCNEST的技术、产品团队则设在北京,因为国内无论技术思维还是成本优势方面,都领先于英国。

虽然才成立两年时间,UCNEST已经实现了从1.0向2.0的升级。从1.0到2.0升级的过程中,陈一凡忍淘汰掉了30%共计200多间不符合标准的房源,在明年从2.0到3.0的升级中,还将淘汰掉一大批房源。“未来,小到一个螺丝钉都要是我们自己的供应商,每一个开关、排线、水暖工、瓦工都是自己的标准。”在陈一凡看来,只有做到这种程度,才能做到真正的标准化。

“青松认可中国模式出海,也相信从出口中国制造向出口中国服务的趋势。”这是青松基金合伙人董占斌所告诉陈一凡的投资UCNEST的理由。

“我在伦敦的办公室旁边,就是华业集团的五星级酒店。碧桂园、万达、绿地都在英国有项目,他们还是在制造输出,我们是在做模式输出和服务输出。”陈一凡如是说。

传统定义下的“出海”,是中国公司积极开拓海外市场,成功者如猎豹、一加、小米等,而UCNEST则是商业模式的海外移植,陈一凡在北京的产品实验室就把自如等国内公司作为学习、研究的对象。

相比于硬件、工具类应用的海外拓展,商业模式以及服务标准的国外落地难度更高,“自如们”本身做不了这样的事情,只有在本土市场摸爬滚打多年的人才能做到。而这一潮流才刚刚开始。(本文首发钛媒体,记者/张远)

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张远
张远

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