让曾在Uber工作的Olivia饱受困扰的，可能不是这家公司竟被滴滴合并了，而是每次在星巴克谈生意时，总有司机走上前来说，“姑娘，我要投诉。”

移动办公、咖啡厅谈合作，穿梭在城市和城市之间，工作方式变了，但咖啡厅的私密性、网速和插座数量却已不能满足她的需求。

这让一路蹚着共享经济浑水走过来的Olivia发现了新的机会——共享会客厅。在无界空间CEO Randy 的提议下，Olivia带着她的团队，用三个月时间做了一款名叫W studio 的新产品，并在3月21日上线应用宝和App store。

跟你在Airbnb上订民宿类似，打开这个App，你会看到附近SOHO、咖啡馆空闲出来的小型会议室，这些十几平米的空间经过无界空间的统一装修设计，配备电视和智能温控系统，按小时收费，价格在60到200之间。

如果说共享单车玩家捏在手里的第一筹码是单车的数量，那么共享会客厅拼的大概就是位置了，签下一家咖啡厅就意味着这个好位置今后就是你的了，在过去的三个月，Olivia给国贸、东直门、中关村的2000多家咖啡厅打遍了电话，第一批签下了40多家。

北京的会议室真的已经不够用了吗？虽然常年在咖啡馆办公的Randy说这是他切身感受到的痛点，但在W studio这个产品被广为接受前，我们只能说，这是联合办公为了推行会员制玩的花招。

作为W studio背后运营方，无界空间在同一天宣布获得了近一亿人民币融资，他们同时收购了富空间，这也让联合办公的两极分化被更加清晰的标注了出来：一边是上亿级的大玩家，更多的则是等待被收购的二房东们。

“在行业里很多人，当时因为太热，现在慢慢的退出市场了。今天对于无界其实是非常非常好的机会，能够把在这个行业里面大大小小的空间并进来，要不就合并，要不就合作。”作为投资方的经纬中国合伙人万浩基说。

“规模化”也成为玩家们口中的关键词，联合办公在中国为什么没有像Wework那样火起来？Randy认为是密度不够高，位置也不够好，以及始终没有建立起来的会员制。“Wework10万个会员，国内很多人可能有500个工位，但只有200个会员，这个模式是有问题的。”Randy说。

在望京的无界空间拥有一个工位的人，到了国贸，没开分店，就很尴尬，这是联合办公的会员制没有吸引力的原因，W studio会让情况稍微好一些，这也就是Randy在接受钛媒体编辑采访时所说的“未来我们会给无界会员赠送在这一百多个会客厅开会的福利。”

“公司从你这搬走了还是不是你的会员？”在发布会现场，坚称自己是无界空间战略合伙人的毛大庆提出了一个这样的问题。

在毛大庆看来，从地产和空间的角度去看联合办公是没什么想象空间的，“这是服务业，一个要走量的业务。”因此，发展会员制，开更多的连锁才是优客工场和无界空间未来要做的事。（文章首发钛媒体）

附：无界空间CEORandy Q&A

记者：不知道你们未来会怎么平衡这个多样化的创业公司跟大公司单一的差异，怎么去平衡他们的占比？

Randy：在不同客户的服务对象，我们产品会做出不同的差异，就是大公司肯定是希望有一定更封闭的空间，比如说50个人、100个人，不太接受纯开放的。传统的中国中小型企业也是喜欢封闭型，共享概念在哪，你的活动空间，你的会议室，你的其他的部分也都是共享的。

所以我们下一步，我们也不会刻意的说只找大公司，或者只找创业公司，我们肯定会把我们健在的入住群体从创业公司调到更多样化的公司，这是从产品和我们的服务都在做一定的调整。

记者：他们未来的占比会超过创业公司吗？

Randy：肯定会超过创业公司。我们现在的占比大概是70%是创业公司，30%是非创业公司，下一步肯定是非创业公司，看你怎么定义创业公司，得以融资而存活的公司的话，那未来一步肯定是非创业公司是超过创业公司的。

记者：毛大庆是要做规模的，整体上市可能是他的思路。如果您用很简单的话和投资人，您的核心竞争力是什么？

Randy：是我们的社群。你说从做规模，Wework不管他的特色是什么，但是规模化大家都是必然去做的。你不做规模化，你就是一个小而美的玩家，你是小而美的话，在这个领域你就是没法做下一轮的融资，就是下一步规模化。

毛总那边就是地产资源非常丰富，所以能快速的做出很多的社群、社区出来。社区你还是要人进来，为什么我们能走在一起，我们是连接紧密度最紧密的一个社群，真正的客户的黏性，就像我们很多客户来的时候，我带了10个人，现在这10人说我我再搬走，现在是到50个人再搬，现在他可能就永远不搬走。

记者：你们是以服务费为主？

Randy：收入结构不一样，还是以租金为主，但是服务的比例是越来越高的。

记者：我问一下Olivia，WStwdio主要是共享，中国共享单车有几百家公司，如果你们做WStwdio，会不会引发大家来模仿呢？你们的核心是什么？能不能拿到更多的钱？

Olivia：我们的产品叫WStwdio，这是一个很好的问题，我们把同样的一个共享的模式带到了这个办公行业，很多人会问，比如说现在单车一家去做，可能你现在在APP上一下能下几十个。我们在做这个产品的时候，其实这个市场上会有一些竞争者，但是第一他们的形成不会那么快，我们是想到马上执行。

第二，我们很希望有更多的人加入到这个行业来，这个行业的客户需要被教育的，用户是要被培养的。就像嘀嘀打车一样，如果只有一个产品在中国这样做的话，这个市场一定做不大的，我们反而希望这个产品里面百花齐放，但是我们也会保持我们自己的一个核心竞争力。

我觉得我们自己的核心竞争力，第一个，这个行业更多的是我们的点位一定在整个区域最好的点位，这个肯定是最主要的一点，方便、便利，到地铁三分钟之内就可以到，我们希望覆盖500强企业之间，他的楼里面都可以有这样的地方，就是这个点位的抢占。对于这个地点来说，相对来说更稳定一点。

另一个核心竞争力就是我们的团队，我们整个团队原来我们就是做共享经济，做出行的行业，我们每天都在打仗，速度非常快。所以我们基本上是没有任何无缝式对接做这个产品。这个逻辑和运营基本上是一样的模式，所以我们基本上没有太多沟通上的成本，就做这个事情。

记者：您怎么保证用户体验？你们是按时间来付费的，如果一个客户由于堵车晚到了一个小时，接下来又有别的客人定了，这个问题怎么解决？

Olivia：您这是一个很好的问题，我们在设计这个产品的时候也考虑到，我今天预定了这个办公室，但是我这个小时没有到，我迟到了一个小时。我们希望在前期，我们更多可以教育用户，培养他预定的习惯。很多的餐馆，你随机进去之后餐馆满了，我们养成了预定和守时的好习惯，你在预定的时候，您离开始还有多长时间，我们运用这种方式去提醒你。

Randy：任何共享经济，尤其这种超级创新的，都是会有一些模式上的探索，而且是需要培养用户体验的。Uber推出的时候说一分钟就能到，但是中国做不到，但是他还是往这个方向努力。一预定时间就有车会来，就是预定这个习惯本身就是被加进来了。摩拜也是一样，我们走到路边可以看到，但是很多情况你扫一辆车的时候发现，它已经被预定了，这和我们的会议室其实是非常类似的。我最需要解决的是我们的密度，你下一步从这一个点到下一个我们想服务的点，你是不是5分钟、10分钟之内能不能到，只要能解决这个密度问题，以及培养用户习惯的问题，就会提供一个很好的用户体验。

在用户体验的角度，我们看到市场上很多人都在做平台模式，是对接现在办公室闲置的会议室和潜在用户的会议室，我们主要也是考虑用户体验。为什么定位早期在咖啡厅，或者我们自营的办公室里，就是因为这样其实我们能控制整个用户的使用流程中的每一个细节，他进这个咖啡厅以后，他不需要为前台这个屋在哪，他开门的时候，只要用我们的APP开锁就可以了，就减少了人的因素在里面，所以这是一个全智能化的产品，就是为了用户体验更好。

记者：这个想法是怎么来的？

Randy：最初其实也是结合用户痛点加我们下一步的发展方向，就从战略上，其实联合办公你会发现海外和国内最大的区别，就是Wework带有10万个会员，国内很多人可能有500个工位，但是我有200个会员，这个模式是有问题的。大家都在探索怎么做移动办公，做会员制。

我们也做了一些尝试，大家统一的反馈，移动办公你的空间不是那么好找，我也不知道在哪。第二，你的密度不够多。我在望京可能有3个，但是到国贸可能没有，导致我没法用你做移动办公，不稳定。你要做移动办公，或者吸引这个人群，你密度必须得是非常非常密，所以我们当时就说，结合我们下一步要做会员制，以及我们自己是有痛点的，我是很喜欢去咖啡屋办公的，我去那办公也不见人，但是有插头的座位特别少，所以经常我会没电，我就得去别的地方找一个有插头的地方。所以就结合这几点，我们为什么不把这个产品做出来。

记者：您刚才讲跟咖啡厅的时候，有人跟他们谈过想做这个模式，但是后来不了了之了。这个模式在落地的过程中会遇到很多的困难，这些困难是什么？

Olivia：这个困难我们面临过一些，但是我们克服掉了。我们租赁办公室，把它装修一下，这个很简单， 咖啡厅它的随机性很多，我们在装修的时候，我们希望用同样一个模式，但是你会发现每家的情况都不一样，所以你需要花更多的时间和店主沟通，我们在施工当中也会出现各种问题，我们在产品的设计过程中，我们也做用户调研，我们希望得到更广的数据，因为我们现在只是得到一部分的数据，就是会层出不穷最新的问题。我们之前有过出行行业的经验，都是执行上的问题，没有理念上的问题，理念上还是正确的，只不过执行更复杂一些。

记者：咱们的用户调研大概是多少？

Olivia：比如说我们自己的一些入住企业，我们做了一个调研，包括我们自己身边的我们也看了一些数据，包括我们在咖啡厅他们给的数据也是最新的，也是最实在的。

记者：可以说一下和咖啡厅的合作模式吗？

Olivia：我们和咖啡厅的合作，我不给你店租，我们按比例分成，这个比例我暂时不能跟外面说。我们这个模式，跟原来做Uber的租赁公司一样，我不付你底薪，我只是假设我今天一个小时50块钱，我用了10个小时500块钱，咱们俩就按这个来分，我可能会把你的装修改造一下，这样对于咖啡馆来说，他也没有太大的压力，基本上我帮他们改造，他也会有额外的收入。

记者：WStudio和无界空间是怎样的关系？我是不是用了WStudio就成为你的会员？

Randy：这是我们设置的一个过程，WStudio是无界的子公司，之后会有很多的联动在里面，我们现在的重心是把WStudio的业务先跑起来，看一下初步的用户反馈怎么样，每个细节做到极致，下一步会推会员制，以后有一些设想，我们可能每一个无界的租办公的会员，你会有多少免费小时的WStudio，或者一下子充WStudio是有大的空间应用，预计一两个月后会正式的推出。

记者：你们谈到联合办公，这几年会有一些并购，可以再讲以下这方面的问题吗？

Randy：整个行业其实随着，就像中国任何一个比较火的行业，一旦有对外的对标，加上国内有一些政策支持，一下子就会有很多玩家进入进来。

我们15年2、3月份投了这个项目的时候，当时在国内能对标的玩家只有两个，过了大概4、5个月，我们开第一个空间的时候，当时就有几百家了，现在上千家，大部分都是很小的，或者拿了一个个人天使，或者自己投一两百万投入这个行业，因为你做一个空间这个门槛是非常低的。 但是现在这个行业门槛已经不是一个空间了，而是10个空间，很快会是20个空间，门槛从资金来说，2、300万的规模，以下变到5000万甚至一个亿，所以会导致一些小的玩家没法进行融资，因为没有人再投他的，因为已经有这么多大的玩家，他们自然而然会面临一些选择，有些盈利的可以把这个做成小生意，不盈利的，你没法融资，你就会面临两条路，要么倒闭，要么被人收购。

像我们能收购的富空间，之前在这个行业里还是有一定名气的，尤其在北京这边，他们做了第一个空间，非常成功，8、90%的入住率，开始做第二个空间和第三个，但是第二个和第三个，他们发现没第一个好做，因为当时第一个竞争没那么激烈。所以导致他们一下现金就开始跟不上了，然后我们就把他们全资收购了。

记者：投资方对咱们有没有一些刚性的要求？比如说我们今年要达到什么样的量？

Randy：投资方对我们的要求就是别死掉，就是活着。

记者：目前这种高房价的前提下，怎么进行快速的扩张？

Randy：其实房价是很有意思的话题，你看中国的地产行业，你说买的话，住宅肯定是高房价，但是你说写字楼办公的话，北京的确是一个很高的，也是一个高租赁价格的。但是商业是非常低租金的，所以你会发现有一个很大的落差，其实这个是中美最大的区别，美国曼哈顿任何一个楼租金都很高，中国不是，你在国贸三旁边，你会有一些烂位的行业，这些其实都很难租出去，就算租出去，也是很低的租金。我们做的不仅仅是联合办公，而是城市翻新的一个部分，一些性质上已经不适用的库存，我们帮它做一定的改造，一个新的业态，然后把它再转租出去。你能不能有足够多的钱拿下一个物业，以及对它做一个改造，而且你的改造能不能足够好，能吸引来很多的入住团队，吸引入住团队以后，你能不能赚钱，假如说这些你都能做的话，你就能很快的复制。

记者：在创业之初，在供应商的选择上会踩过很多的坑，现在目前是一个怎么样的供应商的管理模式？

Randy：在设计和装修我们建立自己的部门，也是我们合作很紧密的，专门是做办公室设计和装修这块的，这个团队也是能力非常强，会优先给我们提供服务。就是专业的人做专业的事情，最早的时候我们团队很小，所以没有专业非常懂设计，懂装修的人做。现在我们团队也比较庞大了，我们也能把这块独立出去了。比如说我们工程总监就是中国最大的工装，我们设计也是有海归背景，也是有自己的设计师事务所。所以每个环节我们都有非常资深的人，专业的人做专业的事情。

记者：你们收购了他们之后，他们有自己的装修，你收购之后的性价比怎么样？

Randy：最近找我们的非常多，就是想让他们去收购或者接盘的，第一个我们会看调性符合不符合，富空间为什么能收购呢？一个是他们发展的理念跟我们是非常类似的，第一个每一个场地的位置都非常好，而且离地铁都比较近，就算不近，大家可以很方便的到那个空间。他们的区域都是我们非常看好的，每个位置都非常的不错。 装修，他们的理念也是做非常高调性的装修，但是他们当时花的成本比我们项目所花的成本高，但是调性和你看起来风格是和无界本来就很搭，所以这几个加在一起，我们再看财务上，是不是能通过我们的运营让它盈利得更好。别的空间找我们，这三个因素有一点不符合的，我们都不会收购。

记者：这一个亿的资金投入分配怎么样？

Randy：大头在扩展我们的联合办公楼这块，有一部分扩展我们的WStudio业务。绝大多数还是用来做我们的联合办公楼。

记者：在富空间这个案例上，用收购的方式是不是比你们自己去开项目要更好一些？

Randy：任何一个地产相关的，你的楼是有限的，这也是和WStwdio为什么要快速的做，快速的去谈这些咖啡厅，他谈了一个咖啡厅，别人就进不了了。咖啡厅就那么多个，潜在的物业就那么多，所以他拿了一个点，我在那就没办法了，而且他有5年，或者10年的和约，我只能等他和约结束以后才能抢过来。所以第一个直观方面来说，我们想进那些区域，我们得找合适的物业，这个合适的物业存在不存在，或者在这一刻能不能找到，这是一个问号。 第二，我们要做设计和改造，整个过程需要两到三个月，我假如把他收过来，他所有空间的运营情况数据，立刻在这一刻就能并到我的财务数据里了。所以对我下一步增长还是有很大的帮助。所以整个总结一下，不一定有合适的位置，他的点我们也是认同的，二是我们用钱买了时间，因为这节省了我们几个月的发展时间。

记者：你们在外地的扩张有没有什么计划？

Randy：我们北京、天津是我们比较大力的，我们同是在开上海、深圳，还有一些二线城市，由我们国科无界的品牌。还在看。这件事跟战略直接相关，我们的战略一直是我们要深耕北京，把北京做得更好，做到行业最大，做得稳，我们下一步再打其他的市场。

记者：之前有人质疑联合办公入住率很低，你们怎么样？

Randy：行业平均入住率其实非常低，据我们的调研，行业平均入住率在40%到45%之间，我们的城市空间，开业4个月以上的，基本上都在80%以上。

记者：平均入住率是40%，你们经过无界的装修以后可以达到80%，原因在哪？

Randy：你的位置在哪里，我们在三元桥开，东直门开，和你在丰台开，是有不同的效果和客群，所以很多低入住率的空间都在比较偏的位置。 第二就是你的产品，你的设计，你的装修，你的价格，你的性价比。所以大家在接受你位置的前提下，之后他们比的就是你的整个价格和产品的接受度，你也许比别人多一点，但是你比别人产品好很多，他也会接受。无界能有一个持续比较高的入住率，其实一部分是因为我们的位置、地点都非常好，很多都是地铁附近。第二我们的产品还是比较有吸引力的，大家做选择的时候，我们的转化率非常高。我们到店客户，假如说客户从参观到成交，这个转化率是30%以上，所以是行业里非常非常高的。

记者：咱们非租金收入都有什么？

Randy：现在有很多部分，主要是以服务为主，一是我们会有场地的服务费，我们有很多的活动场地，这些活动场地有人会去租用。 第二是我们提供的第三方的服务，包括财务、法务、税务，甚至100多个供应商，我们会收取一个服务费。 第三，我们研究新型直营的，我们在做猎头，针对最高端的职位，非常低的成本给到入住企业。

记者：你们如何做到扩张速度和精细化运营这样的平衡？

Randy：其实这个就是我们去年花了一整年时间做的一个积累，我们像一个婴儿15年出生，学会怎么走路，去年我们慢慢走，慢慢学会怎么跑步。这中间摔倒了很多次，犯了很多错误，我们都总结出来错误在哪里，我们现在是准备好去奔跑。在每一次我们犯的错误，我们都总结出了，我们避免同样的失误去发生。现在以我们的经验，尤其在大空间这部分，我们可以充分的去找场地，设计改造，然后运营，每一个环节都有一个非常非常好的套路。

记者：咱们跟摩拜有合作，他跟咱们的移动办公的模式是怎么样的一个合作？

Olivia：我们跟摩拜本身是两个行业，我们空间比如我们在北京有将近40个空间，摩拜自己本身也在做一些主题空间，他在北京各个地方，希望做成一个像肯德基这样的主题，这样的空间有一定的人流，我们就让他做成他的主题空间，我们也跟他资源置换，得到他的一些支持和媒体上的包装，大概是这样的。

提问：咱们在这个网点上的选址上，是不是离地铁近？

Olivia：对，其实我们选网点也是比较科学的选择方法，第一，我们画一张北京的电子地图，我们把所有的地铁站用一种颜色标出来，创业公司用一种颜色标起来，相当于是一个热点地图，你看哪些地图上的点特别多，这个区域我画几个交叉线，这个点的中心就是我一定要要的位置。

记者：现在无界的专注点还是在场地这方面，这样是不是很容易被模仿和同化？

Randy：我们专注点肯定不是在场地方面，你要做出一个联合办公的产品，一定是软件和硬件的结合，你不能只有场地，但是你也不能只有服务。我们要帮助创业者和中小型公司的同时，给到他们一个非常好的办公场地。像谷歌那也办公室，应该是所有的人都在那用。因为你要看到，大家也可以幻想一下，可能你们在路上跑的时间比较多，像我以前在咨询公司工作的时候，我们每天大概12到16个小时都在办公室，其实远远高于我在家的时间，我为什么在家里有一个舒适的环境，办公室就不应该有呢。 所以从硬件的角度，前提你得有一个非常舒适的环境，而且是能满足他们所有需求的，这是一个起点。

在这个起点上，我们需要加社群，我们需要加服务，给他们体验的优惠，这是结合到以及的，包括社群和设计是直接相关的，比如说我们茶水间是不是放在这个问题，会导致更多的人能在来这儿的时候交流。比如我们有吸烟室，或者有露台的空间，大家可以吸烟，社群就会更紧密一点，因为所有吸烟人群自然而然就会互相认识了，这是一个很有意思的现象，这也是一个中国特色的现象。

在这些问题上，我们会深入的研究。大家能连在一起，才会产生更多的火花。这之外我们还有很多的服务，我们有100多个服务商，我们有自营的服务，这块是可以有同质化的，但是硬件也分析阶，就是你能看到，但是你真正能不能理解，我们为什么每个点后面是有考虑的。

记者：目前会员体系的设计？

Randy：会员体系设计是这样的，初步为了最方便的让大家来体验，现在都是按小时来收费的，这个是最简单直接的方式，也是回馈到我们有价值的一个信息。 下一步，我们有基础的用户之后，我们会做一个调研，是不是我们能定价比如说299送几个小时，我们下一步会进行这个调研，以及和我们联合办公业务打通在一起。但是这块还没有开始做。

记者：在运营的过程当中，遇到的难点是什么？

Randy：你必须得了解每个创业者，我们其实对我们的运营人员是有考核的，对他们自己团队的了解，而且他们是有要求的，每周都得了解一个团队的经营情况，要知道他们的痛点是什么。我们的培训体系会培训他们，因为很多可能是市场小白，或者是刚毕业的，毕业一两年，我们会培训他们创业圈的知识，公司发展的基本知识，所以他们也了解，能用同样一个语言跟这些创业者沟通吧。

第二部分就是我们的活动，你对内一定是靠活动来做的，活动怎么做其实有很多的方式，最有效的是靠一些兴趣类的活动，比如我们做的比较成功的社群的活动，带你的狗来上班，所有狗的人就找到一个共同的话题，通过这个方式来认识，可能两只狗玩儿在一起，两个人就认识了，两家公司就认识了，是通过这种方式。

记者：双创是15年总理提出来的，15年是最火的，现在热度有点低了。您在众创空间做了两年多，您对我们政府有什么建议没有？

Randy：首先我觉得双创是一件非常好的政策，我是从美国回国的，我在美国长大。其实美国硅谷虽然环境那么好，其实政府补贴是非常少的。在一个成熟的创业环境下，这个没有问题，很多都是个人投资者去投。在中国很少有个人投资者。所以我觉得政府对创业者的支持力度肯定是对整个行业是好事情，重心不是要更多的补贴，更多是把这个消息让更多的创业者知道。我觉得这是我们作为空间运营商可以作为一个很好的载体，去跟我们创业者沟通的。 比如说朝阳区很多的项目，每年是有一个10万块钱的免费奖励的。

但是告诉你，朝阳区海归创业者7、80%都不知道。所以我们像去年就推荐了大概7、8个项目，而且是最后一周，我们政府找我们帮忙推，我们发现空间里大部分人都不知道，然后让他们申请，都拿到这个补贴了。政府不是没有补贴，不是需要我们更多的补贴，而是更多是我们一起合作，看怎么能把这部分现有的补贴能提供给最值得去提供给创业者的，千万不要因为创业者不知道而没拿到补贴。

提问：咱们和银行有没有合作？银行有专门针对小微企业的项目，银监会对他们是有任务的。我们无界空间跟他们有没有合作？

Randy：是两部分，一个是我们自己作为一个创业项目我们是有的，我们跟北京银行，他们也有正式任务跟中小企业发一部分贷款，我们有合作。下一步我们作为中间运营商，这部分我们会有一个很深度的合作。

记者：今天咱们和中科院大学也合作，这种合作模式怎么样？您认为中科院大学为什么和我们合作？

Randy：我觉得各有所长，我们会做一个合资公司，我们会创立一个新的品牌叫国科无界，我们利用国科无界这个平台，再去对更多的创业者提供服务。中科院大学他们最大的优势有很多的科技成果，有很多的院士资源，在政界上有很多的资源。我们对服务创业者和运营上面有更多的优势，中科院大学他们没有做过任何的空间。我们当时聊的时候，一拍即合，就说我们一起来做这个品牌，来服务这些创业者。