把房租收益权网络化,这家平台正在做租金贴现的生意

摘要: 用共享概念打通资产证券化,可能会是互联网金融的新方向。把未来房租收益作为标的物,“转让”给互联网金融平台,进行融资,是一些设计师的新选择。

冯印陶认为这是一个切入口

冯印陶认为房产收益权网络化,是一个很好的金融切入口

在上海静安区,一间月租4800的公寓,经过装修、改造,在Airbnb上每日租金达到500元,而设计师首先要付出几万到十几万的装修费,来提高老房子的“卖相”,这笔费用怎么来呢?

把未来房租收益作为标的物,“转让”给互联网金融平台,同时在平台进行融资,给投资人提供相对的收益,这是一些设计师的新选择。

除了老房改造,还有一些星级酒店、青年公寓、酒店式公寓,也加入了这项生意,包括美豪酒店,亚朵酒店的一些门店,把酒店房间的未来收益“转让”给“一米好地”进行融资,获得资金新建、改造更多门店。

“一米好地”是一个专注于新型空间的房产收益权金融平台,主要为轻资产运营项目提供融资服务、法律服务,以及附加的宣传推广、整合运营服务,去年获1亿元A轮融资,创始人兼CEO冯印陶IT出身,在澳大利亚一家投行做数据分析工作多年,一路做到项目经理、产品实现经理,带领百人跨国团队。

在澳洲,他利用下班时间,搭建了一米好地网站的V1.0,其中首个项目标的,是南半球最高楼Australia108的精品公寓,当时募资237万元,投资人来自美洲、澳洲与中国大陆。

这个尝试让他预感到:用共享概念打通资产证券化,可能会是互联网金融的新方向。看到国内旧房改造、城市更新的巨大发展空间,以及国人巨大的投资需求,2015年冯印陶回国创建一米好地。

一米好地对租约与运营收益资产进行尽调,确保资产优质,还款来源稳定,打包成投资产品进行发布,收取融资额2.5%-3%的手续费。对于设计师,只需要关注房屋改造本身,通过好的设计带来好的项目,好项目的出租率与收益情况会相对较好,产品本身吸引力也会更大。一米好地的融资项目基本都是已经改造完对外投入运营的项目,不做事先融资的项目。

关于房租的金融想象力

此前,和房租有关的金融产品,大多是房租分期金融服务,比如新签约租客在公寓公司的要求下,向租房消费金融公司申请合同期内的租金分期,然后,租客每个月按时把租金付给租房金融公司。

对于手头现金流紧张的租客,可以每月付租金,而公寓公司能够一次性收到了一年甚至更长时间的租金,典型的产品有房司令、趣租、租房宝等等。

一米好地的业务和以上平台不同,简单来说,是把物业的运营收益金融产品化,或者说是把租金收入打包成一项金融产品。冯印陶介绍,目前上线的金融产品有收益权融资以及租约贴现融资。

目前众筹产品分为股权众筹、债权众筹、捐赠众筹和产品众筹,收益权众筹这种类似于股权众筹,不同之处在于:投资标的不是一家创业公司,而是一个个具体的地产改造项目。对于投资人,这种投资标的更加标准化,不涉及公司股权结构和运营事务,信息结构简单。

租约贴现可以看作是债权的抵押融资,把物业租约作为标的,因为物业往往签订法律租约,未来租金收益是确定,比较容易进行估值,冯印陶认为这类金融资产更适合线上投资。

美豪酒店、魔方公寓在一米好地的宣传画

美豪酒店、魔方公寓在一米好地的宣传画

房产收益权为什可以网络化?

如果说支付是货币流通网络化,余额宝是货币基金网络化,P2P是债权网络化,那么众筹就是收益权网络化,冯印陶如此类比,发现这是一个大趋势:

“各式各样的收益权网络化是未来趋势,不过这个趋势太大了,我发现从房产改造作为金融切入口,这是最可行的路径。首先,房产改造的收益权是适合网络化的,随着消费升级,大家对于居住、工作和生活的要求也在提高,作为金融产品,它规模不算大,像一个楼盘需要几个亿资金,一个房产改造项目只需要十几万、几十万。

其次,过程比较轻,操作简单,时间较短。如果是融资建房,那么用户投入资金后,需要几年时间获得房产 ,房产改造的完工期一般在3-6个月。

在收益安全这块,冯印陶介绍:一般来说,租房的流程是签订租约、先付后用,同时需要缴纳押金,改造以后,租金收益会有60%到70%的提高,一米好地对所有融资项目做尽职调查,进行筛选,包括房屋改造地段、客流量、设计师以往的设计作品水准、设计师信用等等信息,对于美豪、亚朵酒店这些高端品牌,现金流、入住率是很重要的参考条件。

如何确认平台融资项目的信息透明?目前出现的各种投资产品,面临的最大问题就是诚信。于是,冯印陶将改造中房屋的改造费用、改造效果、出租价格都在一米好地公开:

“未来让投资者有很强的项目参与感,改造中的房屋地址都是公开披露的,改造后,投资人可以知道房子租给了什么样的用户,住在附近的投资人可以去现场看看。”

目前一米好地完成了包括亚朵酒店、美豪酒店、魔方公寓、恺亚国际、溪瑞诗、YOU+国际青年公寓、水滴公寓、窝趣轻社区、P2联合创业办公社等旧房改造项目,一共188个,其大部分位于上海,累计众筹资金1.53亿元。

据悉,一米好地的兄弟公司米域也开始做落地的联合办公空间改造与运营,通过基于不同业态,不同地段和设计感的空间打造,从共享经济理念切入,在办公空间的运营上产出更多的价值。(本文首发钛媒体,记者/孙骋)

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孙骋
孙骋

钛媒体资深记者,关注金融科技。chengsun@tmtpost.com

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