万达挂牌上市,但至少还有三大问题待解

摘要: 万达所做的一切,都几乎指向一点:万达正在逐渐淡化房地产业务,娱乐、旅游等才是未来的主打方向。预期美好,但对万达而言,还有至少三大问题需要解决:先招商再投资的“订单模式”面临挑战;如何充分发挥偌大规模物业的效用;以及待解的O2O难题。

今日9点半,万达商业地产(下称万达)在香港联交所主板挂牌交易,股票代码为03699.HK,首日平开报48港元(按照这一股价表现,王健林没能超越马云成为首富)。至此,在经过阴差阳错近10年之后,万达上市终成正果。

在万达9月递交招股书到挂牌上市3个多月的时间里,万达有两个大的动作值得关注:一是在12月8日启动全球路演的前夜,万达更新了招股说明书版本,将入股“腾百万”成立的电子商务合营企业,藉此引入电商概念。此外,新版招股说明书中还剥离了原先纳入的部分新开发旅游项目。

二是在距计划中的万达商业地产挂牌上市时间还有3天的时候,王健林进行了最后一次IPO“路演”——不在香港的四季酒店,而是在武汉的万达嘉华酒店。万达在此打造的电影乐园与汉秀站场,被其视为万达文化产业发展中的“重头戏”。

据其透露,两个项目的总投资达到了70亿元人民币,预期年收入会达到20亿元。王健林表示,万达全新转型的四个方向是:文化、旅游、金融、电子商务,万达在谋求第四次转型——万达国际化。王健林直言,万达的海外投资,最感兴趣的是娱乐、旅游和传媒,而不是传统的主业房地产和酒店等,未来的项目也都会围绕这些展开。

万达所做的一切,都几乎指向一点:万达正在逐渐淡化房地产业务,娱乐、旅游等才是未来的主打方向。预期是美好的,但对于万达而言,要想使得公司可持续健康发展,还有至少三大问题需要解决,钛媒体编辑做了一些梳理:

 

先招商再投资的“订单模式”面临挑战

万达一直就是站在中国地产行业风口上成长起来的企业。它以高执行力,使万达快速扩张,在很短时间内崛起为中国最大、全球第二大商业地产商,它的“低地价、快速周转、以售养租”的模式被许多房地产企业效仿。

在招股书中,万达对外披露了其拿地成本。2011~2013年,万达商业地产的平均土地成本分别只有1821元/平方米、1171元/平方米和1096元/平方米,今年上半年降至1012元。根据兰德咨询的研究显示,万达近三年的土地成本仅占其平均售价的9.18%。

大约1000多元一平米的拿地成本只是一个平均数,有一些三四线城市的拿地成本可能只有500多块一平米。万达一般是不会竞争性拿地的,地方政府却愿意低价给他们地——一是低价给万达100亩地,周边1000多亩地的地价都会被带起来,二是万达的执行力在业界是无人可比的,一个项目从立项规划到建成只需要18个月。

以较低的价格从政府手里拿地,然后用最快的速度竣工,拉动区域价值回报政府的万达模式,使得许多地方政府能在最短时间内见到成效,自然很受地方政府欢迎。

用最少的启动资金,最快的建设速度,以销售公寓或商铺模式快速回笼资金,万达实现了商业版图迅速扩张。 然而,房地产市场已经进入下半场,中国住宅市场再也回不到以前的黄金岁月,靠卖房子维持现金流的模式出现了问题。

万达也仍然无法摆脱房地产企业目前面临的困境,2012年、2013年与2014上半年,公司物业销售的毛利率分别为50.6%、40.9%和39.1%,呈现逐步下降的趋势。这意味着资金周转放慢,给公司现金流带来压力。另外,在招股书中,万达首次披露的所获政府财政补贴的情况,从2011年到今年上半年的3年半时间中,万达确认为收入的政府财政补贴共计78.19亿元。但现在的地方政府财政吃紧,自顾不暇,万达必须全部依靠自身解决将来的发展问题。

 一直以来,先招商再投资的“订单模式”是万达的杀手锏,万达商业项目开业一直保持100%出租率,但这并不稳定。从上市资料可见,那些开业满租的项目很快出现客户流失,出租率下降。

 值得注意的是,中国大量的购物中心在建,在电商冲击下,许多购物中心已陷入招商困境。万达广场的项目不只是位于一线城市的成熟商圈。“哪里有万达,哪里就是市中心”。万达之前在做的,一直就是造城。那些位于二线城市尤其是三四线城市的项目面临的压力将更大。

在已完工的万达广场中,截至今年6月30日数据,余姚万达广场出租率已经降至80%,太仓万达广场出租率降至84%,淮安万达广场出租率降至87%,厦门集美万达广场和济南魏家庄万达广场出租率降为89%。武汉中央文化区楚河汉街更糟糕,2011年出租率仅71%,此后一直在80%左右徘徊。

再看那些卖出去的商铺,根据公开资料,广州、济南、沈阳、武汉、山东等地的万达广场及室外步行街开盘销售火爆,后期人气不振,经营冷清。所以,虽然上市,但对于万达而言,如何保持公司可持续发展,交出漂亮的报表不能不说是一个压力。

如何充分发挥偌大规模物业的效用

资本市场上,投资者看中的潜力股,其实与规模关系不大,他们更关注的是成长性和可持续。

万达目前自持物业面积达到1470万平方米,如何充分发挥偌大规模物业的效用,是投资者最关心的问题之一。

万达显然意识到这一点,并已经开始有所行动——在物业租赁和管理上下功夫。从招股书显示的,2011~2013年,万达商业地产的物业租赁及管理营业收入分别为37.69亿元、58.43亿元和84.83亿元。今年上半年,该收入升至51.77亿元,同比增幅达到35.5%,呈现稳步上升的态势。

这些都给投资者一个信号:万达不仅仅只会盖房子卖房子,在物业租赁和管理运营方面还存在更多的潜力,这些逐年递增的数字就是证明。然而,以上这些,并没有从根本上改变“以售养租”的模式。

再来看看万达的众多商业项目运营到底如何?招股书显示,万达的购物中心出租率一直保持在较高水平,2011、2012、2013年均超过99%,2014年上半年为97.8%。近年来万达的租金水平也呈稳定上升趋势,每平方米每月的租金从57元涨到目前的75元,相当于每天2.5元。

从数据看上,万达的出租率不低,但问题在于万达把32%的可租面积租给了关联企业,招股书披露的前十大租户中,排第一的是万达百货,占租金收入的14.5%,其次是万达电影院线,占3.0%,第三为一家国际连锁超市运营商,租金贡献占1.8%。而万达院线也刚刚在A股上市。

这样就产生一个问题:对于万达来说,租金收高了,则万达院线和万达百货的业绩不好看,收低了又影响万达商业地产的收益,难以摆平。

就像一台贩卖新城美好未来的机器,万达高速运转,对资金的需求自然强烈。然而,万达的绝大多数购物中心还处于育商期,而一个购物中心没有3年以上的时间,赚钱是不太现实的。在业内看来,万达所擅长的是开发而非经营。而且,商业地产的后期运营管理和前期开发根本就是两回事。商业物业往往需要较长的养商期才能达到较高运营水平。尤其是开发型企业不擅长对商办物业的运营,其租金回报率长期维系在5%以下水平。

 

待解的O2O难题

在万达上市所讲的故事中,O2O无疑是最为时髦的故事。

事实上,万达转型不是现在才开始,在多年前,万达广场就提出了提袋消费要降到50%以下,而新一代的万达茂里面有80%是娱乐和餐饮的项目。这个比例越大,受到的冲击越小。万达做的,是自己开发O2O电子商务模式,线上线下融合的商务,买增值服务。比如在万达乐园里面的游玩项目,排队最长时间可能达到3个小时,有的顾客会很烦燥,如何解决这个问题?电子商务公司做的其中有一个项目就是排队系统,比如说顾客下单了,就可以在家里知道是第几号,什么时间可以去,直接玩,减少排队的时间。

万达电商所在的O2O领域,市场前景不容置疑。据公开资料显示,预计到2020年,中国的零售总额即将达到50万亿,通过电子商务完成的可能大概能占到36%~40%,也就是20万亿元将来自电子商务。随着万达广场大数据的收集和O2O模式的运作,一旦时机成熟,大数据将贯穿用户在衣食住行玩乐的所有消费环节,形成中国线上线下相结合的体量最大的数据群。

显然,万达集团O2O化战略符合中国房地产业升级方向,它也是中国互联网业与实体经济持续融合的方向。

假定万达电商未来一年成功将万达广场流量与活跃用户导入,每个会员年均消费500元,平台GMV将达500亿元。如果未来两年万达酒店、旅游、影院等流量导入,万达电商平台GMV有望翻番达到1000亿元。这一粗略数据足以超越阿里、京东之外的中国所有类电商平台。

这不但可以为万达集团的可持续发展提供战略参考,也可以为万达进入金融领域等创新型的业务提供可能。万达正在拓展金融业务,如果万达的金融像阿里小贷那样,向租赁万达广场的商户提供供应链借款,可大大提高其租金议价能力和对优秀零售品牌的吸引力。王健林似乎成竹在胸昆明万达广场开幕时对媒体透露,万达集团正在并购一家支付公司。

也正是这些美好的前景,给了许多投资者希望。但大数据与O2O对于所有企业而言,都是一个新课题。对于“腾百万”,要实现线上线下的融合,绝非易事。万达广场数量极多,全面推行融合难度亦很大;要把腾讯、百度、万达用户的账号实现账户统一,也不容易。

而在每一个转身的时候,只有两个选择,要么一飞冲天,要么掉下深渊。许多时候,即使企业什么也没做错,也仍然无法摆脱失败的结局,更何况,在这个一日千变的时代,不确定的因素太多。对于万达而言,上市只是长征路上的第一步,而未来能走多远多久,才真正值得关注。(本文首发钛媒体)

 

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潇棋
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《商业价值》记者/编辑 关注地产经济 微博@潇棋

评论(20

  • 飛義崋 飛義崋 2015-01-09 09:51 via pc

    且行且珍惜

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  • libra_gc libra_gc 2014-12-27 20:33 via pc

    看看

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  • 宋发良 宋发良 2014-12-24 23:28 via pc

    关注万达!

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  • jinlin_123 jinlin_123 2014-12-24 21:39 via pc

    我想万达的企业文化足以应付以后得局面!

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  • 伊人流飞 伊人流飞 2014-12-24 12:59 via pc

    首富撕逼大战

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  • 布拉格武侠 布拉格武侠 2014-12-24 08:47 via pc

    又要夺回首富宝座么

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  • Jerryyang Jerryyang 2014-12-24 06:32 via pc

    线上线下的运营目前来看着实吸引眼球,也非常合乎大家的想象。但是我认为价格低廉,产品丰富和充分的竞争才是电子商务的本质,如同淘宝一样。万达超越京东还有点可能,超越淘宝目前来看说的确实有点早。

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  • liutao_luke liutao_luke 2014-12-23 23:08 via pc

    感觉万达商铺租费也不是很高,搞错了吧!

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  • VIP2009 VIP2009 2014-12-23 21:27 via pc

    从来都不看好万达

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  • 包子大饼葱 包子大饼葱 2014-12-23 17:52 via weibo

    恭喜。

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Oh! no

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