孙宏斌还能支棱起来吗?

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· 9月16日

回看顺驰和融创,“高周转+高杠杆+高风险”成了两段故事中,孙宏斌犯下相同的错。你可以说“老孙”没有变,剧情也没有变;可是行业变了,市场环境也变了,两段故事怎可能那么轻易重合呢?

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孙宏斌还能支棱起来吗?

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图片来源@视觉中国

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文|财经新商道,作者|刘亚杰

回看顺驰和融创,“高周转+高杠杆+高风险”成了两段故事中,孙宏斌犯下相同的错。你可以说“老孙”没有变,剧情也没有变;可是行业变了,市场环境也变了,两段故事怎可能那么轻易重合呢?

从4月1日融创中国(01918.HK)停牌开始,孙宏斌已有小半年时间,没在公开场合发声了。

市场零星会有关于融创的消息传出:信达地产开始计划1.57亿元接手融创安徽项目,照着中国“迪士尼”打造的冰雪城被摆上货架,债权人陈淮军向香港特别行政区高等法院提出对融创清盘呈请……

至于孙宏斌个人,仍然音讯全无。唯一知道的是他还在找钱。

人们习惯称孙宏斌“老孙”,因为他很像“孙悟空”——话多爱表演。

无论是扮演“白衣骑士”,环伺地产行业的落难大佬们;还是投资乐视做了亏本买卖,最终深陷困境,总离不开后来孙宏斌确实哭了。​

哪都有他,什么事都敢做,最后还要感慨一番。除非,真有坎儿过不去。

就像2006年时候,他执掌的顺驰现金流出了问题,圈子里很长一段时间失去了他的消息。再次传出他的言论,已是后来把顺驰转给路劲(01098.HK)时,向号称“豹哥”的单伟豹说出一句:“你买了个便宜货。”

这已经是16年前的故事,可在很多人眼中,此时此刻正如彼时彼刻——孙宏斌这次要“白帝托孤”,给融创找一个新“豹哥”了。

融创过不去这坎儿了吗?这断言或许过早了。

回看顺驰和融创两段故事,可以认为“老孙”没有变,剧情也没有变;可是行业变了,市场环境也变了,两段故事怎可能那么轻易重合呢?

融创的故事,还得再等等才能看到答案。

壹 | 不同时代,一样的错

“老天再给顺驰一年的时间,就足以消化掉所有的财务风险。”

卖掉顺驰以后,有人问过孙宏斌当时的感受。很不服气,总觉得多给点时间,故事的结局会是另一番模样。真如他所言,那么现在多给融创一点时间,他也能改变结果。

毕竟顺驰和融创,两个故事太相似了。

当年的顺驰,一边缩短工期和交付期,争取资金更快的周转速度,一边不断收紧现金流回流速度,提升资金利用效率,让这家新公司快速运转起来。

起初,顺驰集中在天津本部边缘地带及规划中的新中心布局,正是抓住地方急于开工交付,带动区域经济发展的心态,从而尽快放行项目。

按照后来孙宏斌的要求,融创拿地7天内要确定定位和规划方案,30天内召开项目启动会,由集团到区域公司高管组成评审团,全面审核品质、成本、节奏、利润、现金流等指标。

是不是格外熟悉?那就是“高周转”。在孙宏斌结束了顺驰的回忆,开讲融创故事的时候,这些都没有改变过。

曾经,房企将“高周转”视为核心竞争力。

万科(000002.SZ)的“5986”——5个月即动工、9个月销售、第一个月售出八成,六成产品必须是住宅;碧桂园(02007.HK)的“3456”—— 3个月开盘、4个月回笼、5个月现金流为正、6个月转投出去,都是“高周转”的产物。

“顺驰没有改变任何规则,我们跟所有开发商采用的是同一种商业模式,惟一不同就是我们更坚决、行动更快。”从孙宏斌态度,你分明感受到“能打十个”的气势。

度过了起步阶段,孙宏斌把油门踩到底。2003年初刚定下“全国发展”的调子,9月就以5.97亿元拿下石家庄地块,当时河北顺驰不过成立五个礼拜;

年底时候北京拍卖大兴区黄村卫星城北区一号地,顺驰以9.05亿元,高出起拍价1倍多的金额,让华润、住总、富力等一众大佬成了陪跑。

人们都说,顺驰高价拿地一定不赚钱,可是孙宏斌要的是规模。要知道,100的1%和10的10%,结果是一样的。借资本杠杆撬动规模效应,还是顺驰称王。

可巧,2004年8月的博鳌论坛上,孙宏斌喊出销售额100亿元的目标,为的就是超越万科。或许在相等的销售额面前,顺驰的净利润不能与万科平起平坐;不过既然有了100亿元的顺驰,为什么不能有1000亿元的顺驰?到那时万科就是小弟了。

这就是“高杠杆”。后来的融创时代,孙宏斌也没少用。

只是此类操作更多出现在项目并购中:2014年5月63亿港元收购绿城24.31%股份、2016年9月40亿元入股金科股份、2017年1月150亿元驰援乐视,以及同年以438.44亿元收购万达旗下13个文旅项目91%的权益……

有了“杠杆”,孙宏斌的游戏更多也更大了。

后来政策收紧,顺驰和融创均因资金链问题触礁:它们犯了所有房企都会犯的错。

这样看起来,顺驰和融创走在同一条路,连绊倒它们的“石头”,都没有挪地方。

贰 | 两种结尾

然而很多时候,相同的问题不一定指向同样的结果。顺驰与融创的故事中间隔了16年,这段时间孙宏斌没变,剩下的都变了。

先看几组数据:一组来自国家统计局,2001-2003年房企土地购置与开发面积均在快速提升。具体到每一年,土地购置面积都高于开发面积;

(来源:国家统计局/单位:亿平方米)

另一组数据显示,同期住宅商品房销售面积与总销售额度,同样维持着向上的趋势。这是个供需两旺的行业,而且同期市场的消化能力强于房企开发能力。

(数据来源:公开信息)

自1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》文件出台后,住房“货币化”取代福利分房,住房需求快速增长,推动住宅消费快速增长。

回想起来,孙宏斌高喊着“拳打王石,反超万科”(2002年),一年(2003年9月到2004年9月)豪掷70亿元将土地储备扩充至800万平方米,正是在这段时间。

他的底气,来自地产市场发展的巨大前景,以及面对如此机会竞争对手的胆怯。

不过按照摩根士丹利报告估算,截至2004年8月,世界25%的经济中存在房地产泡沫,40%的地区处于“泡沫预警”状态,中国正在面对房地产泡沫的风险。

从“福利分房”时代到“商品房”时代,房地产市场的快速发展出现泡沫不可避免,可果真到了看空市场的时候吗?一直没有人给出过答案,可还是埋下质疑的种子。

像顺驰这样时刻绷紧资金链,快速吹大块头的“出头鸟”,承受不了这样的质疑。

2004年“国八条”出台控制货币发行量、央行调整住房贷款利率、工农中建四大行控制房地产开发固定资产投资项目资金比例,为的是抑制房价过快增长。

数据证明目标已经实现,顺驰也开始走下坡路。

(数据来源:公开信息)

根据央行数据,2006年1-11月外资在中国房地产市场中所占比重达到15%。众多企业投资已经从一线城市,逐步下探至三三线城市——摩根士丹利的警报,是拉给谁听的?

再看眼前的融创,情况并不一样。2021年没有爆发危机的时候,通过出售贝壳、项目公司股权及商管板块股权,融创已回流超过70亿元的资金;

年底(2021年11月)局面恶化,有媒体报道融创安排配股募集资金及向股东借款,“回血”超过160亿元;真到万不得已,需要继续出售资产的时候,融创口袋里有货。

毕竟在2021年上半年,融创权益土地储备还有1.64亿平方米,当初从王健林手里438.44亿元买来的文旅项目,也能像富力那样继续折价卖了。

顺驰遇到危机时,孙宏斌争取过港股上市,也找过最先“报警”的摩根士丹利接盘,得知无果后立刻转手给单伟豹;如今半年过去了,一边卖资产,一边联系债务展期,孙宏斌没有投降——一定有值得他继续坚持下去的理由。

客观上,孙宏斌的境遇已经不同。彼时已经山穷水尽,如今手里可用的牌还有不少。只要他还撑着,就证明故事没结束。

叁 | 故事继续

跳出融创这一家企业,站在地产行业发展的角度,也能看出顺驰与融创是两个故事。

行业普遍认为,1998年开始商品房市场进入快速发展阶段,尤其第一个十年的速度飞快。曾经的“华南五虎”和“招保万金”等领军房企,都是在这个时段逐步迎来发展高峰。

然而客观现实是,正是地产行业的飞速发展,带来的挑战和不确定性前所未有。2003年8月31日,国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,才首次承认地产行业“已经成为国民经济的支柱产业”,每一步向前都需要慎之又慎的时候。

参考国务院发展研究中心经济形势分析课题组发表的《2004年下半年经济走势分析和政策建议》,部分地区和行业的盲目投资和低水平扩张倾向比较严重,一个重要原因在于相关的机制和规则不健全,经济活动尤其是投资扩张的成本偏低。

政府干预过多、市场机制不健全、投资风险约束不到位的情况仍然存在,市场和行业都不够成熟;在这个关口,靠着“高杠杆+高周转”的方法论,顺驰迎来快速发展的巅峰时段。

“每晚10点核对当天账目”、“以月为单位调整预算”、“开发周期从18个月缩短至7个月”,这些方法论帮顺驰快速崛起;可是2003年应缴土地出让金70亿元、自有资金却不足10亿元,资产负债率110%,这些数据又挑战了当时整个行业的认知底线。

这样看来,顺驰的由盛转衰,根本原因在于超出了历史阶段的需要。类比融创的故事,答案则正好相反。

现在提及地产行业的发展前景,“看空”已经成为主流。2022年曾被万科董事会主席郁亮称为“破釜沉舟、背水一战的一年”,“要么死、要么活、没有中间态”。​

融创正在承受着痛苦。按照克而瑞数据,2022年1-7月其操盘金额1174.2亿元,操盘面积886.8万平方米,同比分别下滑66.6%与63.1%,结合“暴雷”和债务重组的消息,压力之大可想而知。

不过被人们忽略的是,融创的操盘金额与操盘面积,仍然可以排名行业的第八与第四。部分项目存在停工延期问题,可是成功交付的项目,仍然让融创维持相对领先的身位。

再看国家统计局宏观数据,1-7月商品房销售面积78178万平方米,同比下降23.1%;商品房销售额75763亿元,下降28.8%,两组数据远低于融创的下滑速度。即使是风险可控的保利发展(600048.SH),操盘金额降幅(-26.5%)也超过行业均值。

“虽然行业进入调整阶段,但众多房企还是有很好的表现。头部房企受到债务影响比较集中,不过情况也会慢慢好转。”

按照地产分析师严跃进的观点,地产行业确实处在困境,却没有想象那么糟糕,况且情况正在慢慢好转。

由此可见,既然大环境正在逐步好转,就不能排除融创已经触底,逐步转好的可能性。何不多些耐心,等待最终结果呢?

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