SOHO中国告别潘石屹时代

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· 9月9日

SOHO中国离卖还远吗?

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SOHO中国告别潘石屹时代

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图片来源@视觉中国

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文|盒饭财经,作者 | 薛亚萍,编辑 | 赵晋杰

又一位大佬宣布退出中国地产界。

9月7日,SOHO中国发布公告称,潘石屹已辞去董事会主席、提名委员会主席和ESG委员会主席的职务,以专注于支持艺术和慈善事业;潘张欣已辞去公司行政总裁(CEO)职务,以专注于支持艺术和慈善事业。

潘石屹的退位,意味着27岁的SOHO中国正式告别潘石屹时代。受此影响,SOHO中国股价不降反涨,当天港股收盘,SOHO中国股价大涨17%。

自1995年成立SOHO中国以来,潘石屹一手缔造过SOHO中国的神话,将其打造成为内地商业地产第一品牌,自身也被外界评价为地产行业最赚钱的人。但令SOHO中国彻底从主流地产商中掉队,不得不走到边租边甩卖的尴尬地步的,同样也是潘石屹。根据《每日经济新闻》报道,过去多年间,SOHO中国曾通过出售资产,套现约300亿元。

实际上,潘石屹早已无心SOHO中国的发展,而是醉心于出书立作、上电视节目以及慈善事业等。他最近一次上电视节目是三年前参加一档生活综艺节目《向往的生活3》,在节目中,潘石屹大秀木工活儿。

就在参加完综艺的几个月后,外界传出黑石集团有意收购SOHO中国的消息。去年,和黑石集团的交易终止之际,潘石屹出现在了央视的转播镜头中,在美网女单决赛现场,潘石屹和妻子张欣坐在观众席上观赛。今年7月10日,潘石屹还通过微博发布了一条谷爱凌的视频,视频里,谷爱凌为潘石屹捐资3000万元修建的老家幼儿园“天水养正幼儿园”送上祝福。

此外,附加在潘石屹身上的争议还有令他陷入舆论危机的“潘石屹要跑”,外界把他和李嘉诚放在一起,因为潘石屹也在频频变卖国内资产,购入国外资产。公开信息显示,从2011年开始,潘氏夫妇通过家族信托投资了大量海外资产。

彼时潘石屹还站出来一脸憨笑地辟谣道,“老说我跑了跑了,都是谣言。”

随着此番主动退出SOHO中国舞台,远离外界关注的潘石屹,以后再也不用想着该如何应付辟谣了。

 

01

辞去董事会主席之前,潘石屹或许早已无心SOHO中国的发展。

早在2020年,就有国外媒体报道,黑石集团欲收购SOHO中国,并且有意让SOHO中国私有化。消息一出,SOHO中国股价暴涨,涨幅一度超过40%。SOHO中国也发布了模棱两可的通知,称公司正在和海外金融投资者交涉,或会对公司全部发行股份进行全面要约收购。

但是,同年8月,SOHO中国又发布公告称终止了与黑石的私有化要约事项。终止收购的消息让SOHO中国的股价也瞬间跌落,市值滑落至不足140亿港元。

潘石屹第一次出售SOHO中国的计划失败后,2021年6月,SOHO中国再次发公告,称黑石集团已经向SOHO中国发出了全面收购要约。交易完成后,潘石屹和张欣将从SOHO中国董事会退任。

不过,仅仅在发出公告的三个月后,这笔交易再次告吹。2021年9月10日,SOHO中国发布公告,黑石集团决定不就收购公司股权作出要约。受此影响,SOHO中国股价一路暴跌,累计跌幅近60%。

尽管两度出售SOHO中国计划失败,但是潘石屹也没有闲着,一边打着卖掉SOHO中国的算盘,一边打折出售旗下资产。

根据财联社报道,从2014年开始,SOHO中国出售物业包括上海SOHO海伦广场及静安广场、SOHO世纪广场项目、虹口SOHO和凌空SOHO等,还转让了外滩地王股权给复星集团。据不完全统计,2012年至今,SOHO中国出售多笔资产总金额合计约300亿元。

截至2022年中期,SOHO中国主要投资物业项目仅剩9个,在北京分别是前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO二期、丽泽SOHO和银河及朝阳门SOHO;在上海只剩下四个,分别是SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场以及古北SOHO。

今年3月,潘石屹以“七折”价格对外销售3万平方米的SOHO中国物业,用以偿还负债,销售的房源遍及北京、上海两地的银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等九个项目。在微博上,有近2000万粉丝的潘石屹还转发了一家媒体报道的打折卖房的消息,并且表示欢迎购买。

如今的SOHO中国发展每况愈下。根据SOHO中国发布的2021年业绩,当年实现营收17亿元,与巅峰时期的百亿营收相差甚远。截至2022年上半年,SOHO中国投资物业平均出租率下降至约80%。此前,SOHO中国的出租率均保持在90%以上。

02

在房地产行业的黄金时代,潘石屹的名字几乎家喻户晓。中央电视台曾经这样评价过他:潘石屹不是最有钱的,他的公司也不是规模最大的,但他和他的SOHO中国绝对是最吸引眼球的。

1995年,潘石屹与张欣共同创立SOHO中国。潘石屹看上的第一个项目,位于北京朝阳区东三环建国路上的现代城,这一项目让他在地产界一炮打响。

当时不仅赶上了全国开始实行房屋预售制度,而且在遭遇了挖角危机后,潘石屹还利用舆论,写了一封《现代城的四名副总监被高薪挖跑了》的信,在《北京青年报》《北京晨报》《北京晚报》等媒体上发布,获得大众好感。

1999年年底,现代城全年销售额达到18.9亿元。一个鲜明对比是,同时期的万科销售额在3亿元左右。

如果说现代城让潘石屹在北京地产界大放异彩,那么山西煤老板就是潘石屹成功背后的贵人。

2003年,一位来自山西的煤老板,直接买下了建外SOHO的一栋写字楼,让潘石屹由此注意到了山西。2004年,潘石屹直接将SOHO中国的销售总部设在山西,并亲赴山西跟煤老板交流自己的想法和创业之路,赠送自己的新书,以及曾经拍过的电影。一段时间内,潘石屹频频登上山西太原的各大报纸、电视,俨然成了身家上亿煤老板们的偶像。

潘石屹趁着这一时期迅速扩张,不仅自建项目,还频频对外收购,相继建造建外SOHO、三里屯SOHO、光华路SOHO等。2007年,SOHO中国在香港上市,打破了碧桂园在香港的IPO记录,创造了当时亚洲最大的商业地产企业IPO记录。

当2008年中国房地产进入瓶颈期的时候,众多地产大佬感受到了寒冬,王石提出了拐点论,潘石屹仍然在默默拿地盖楼。

后来在接受采访时,潘石屹曾说过新的发展机遇会更加青睐山西、内蒙古等资源富足地区,“我们作为商人自然会盯住新的经济增长点”。据媒体报道,仅仅在一天之中,三里屯SOHO就为他创下了进账41亿元的最高记录。2008年的年报也让潘石屹笑得合不拢嘴,因为三里屯SOHO创造了全年69亿元的销售额和近50%的毛利率。

这背后都离不开煤老板们的功劳。三里屯SOHO中七成的回头客是煤老板。此外,潘石屹也在一次采访中称,仅SOHO现代城和建外SOHO两个项目,山西人就购买了7个亿。山西也顺势成为了SOHO中国的第二大客户群,仅次于北京。

一时间,潘石屹夫妇风光无两。然而,2014年夏秋之际,煤老板抛售北京房产的消息,在北京炸开了锅,被多家媒体争相报道。《华夏时报》报道称,“煤老板们似乎‘腹背受敌’,在资金链断裂且楼市进入下行通道的双重压力下,从楼市撤离部分资金以缓解自身压力成为他们的重要选择。”当时一位研究人员表示,据粗略测算,山西煤老板从北京等地房地产市场撤出的资金或超过百亿元。

感受到压力的潘石屹不再坚持“包租公”的形象,开始边租边批发售卖资产。实际上,2012年,由于瞄上了北京快速增长的写字楼租赁市场,当时有报告显示,2011年北京写字楼租金暴涨55%,潘石屹决定改“售”为“租”。然而自2012年转型“包租公”以来,SOHO中国营业额大幅下降,2012年还是153亿元,到了2015年就断崖式跌至10亿元。

为了想方设法创收,潘石屹又看上了共享办公的风口。2015年初,潘石屹推出了共享办公品牌SOHO3Q,不断对话包括王传福、李开复、刘强东在内的企业名人,为SOHO3Q造势。然而2019年,随着WeWork的上市失败,整个共享办公行业陷入一片质疑之中。

潘石屹随即在2019年开始变卖SOHO3Q资产。也是这一年,外界传出了SOHO中国打算折扣低价变卖资产给黑石集团和新加坡国有控股的GIC的消息。

03

2008年初,全国各大城市房价经历了一次脱缰暴涨的行情,当时的中央电视台记者柴静采访了房地产界的三位明星企业家,分别是王石、潘石屹和任志强,向他们提了一个共同的问题:

“一路高涨的房价是否走到了一个下跌的拐点?”

当时,王石持悲观态度,阐述了拐点论,认为房价不具有再继续上涨的理性空间。任志强并不同意王石的判断,认为持续上涨是趋势。而潘石屹则坐立不安,始终没有说出自己的看法,只是慌张地表示:“你老追问我,我都不知道说哪了。我去找水喝。”

然而三个月后,随着恒大地产在港交所IPO失败,悲观的情绪弥漫了整个房地产行业,“风暴”成为那一年楼市的注脚,就连潘石屹都成为百日巨变的主角,直到2009年楼市逐渐缓过劲儿,王石、任志强和潘石屹仍然是活跃在中国房地产行业舞台上的一线大佬。

十年过去,中国房地产再一次进入下行周期。随着三条红线的政策收紧,房地产开发商再从银行贷款变得难上加难,资金链断裂危机让不少地产大佬都感受到了这股寒气。比如地产狂人孙宏斌,过去一年,融创经历了债务违约、股票停牌,还传出了拟清盘重组的消息,孙宏斌不惜赌上全部身家和信誉为融创融资。

相比固守SOHO中国的潘石屹,如孙宏斌般跨界经营的地产大佬,其往日的多元化规模扩张,都开始成为当下压垮主业的一根根稻草。

比如恒大许家印,除了自己的老本行,各种跨领域涉足乳液、影视、造车、足球;万达王健林也从地产向娱乐、金融、互联网渗透;碧桂园也要进军机器人领域,董事长杨国强曾夸下海口“未来五年将斥资800亿”;没了王石掌舵的万科,也要和丁磊抢生意,走了万达养猪的老路,声称要计划一年产出二十万头。

尤其当新能源汽车成为新风口之际,不少房地产开发商都涉足其中,恒大、宝能、华夏幸福、碧桂园等纷纷入局。但保守的潘石屹仍不为所动,认为“汽车这个事情太复杂,门槛太高,这还不是一般人能做得了的”。恒大暴雷后,恒驰汽车屡屡曝出的量产危机也侧面印证着潘石屹的判断。

眼下,随着王石、潘石屹们纷纷隐退,属于他们的地产时代也逐渐落下帷幕。

参考资料:

  • 《潘石屹夫妇辞任董事会主席、CEO,SOHO中国股价应声大涨!》每日经济新闻
  • 《激荡三十年》吴晓波
  • 《卖掉SOHO中国 潘石屹夫妇成功套现142.8亿港元》财联社
  • 《潘石屹神话背后的煤老板》中国机电工业
  • 《煤老板因资金链断裂 抛楼超百亿》华夏时报
  • 《冯仑否认被立案,“万通六君子”今何在?》三言财经
 
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