花样年再遭债权人申请清盘,官微放图“咋滴?”

雷达财经

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· 2022.06.01 08:00

花样年债主们的耐心正在被耗尽。

图片来源@视觉中国

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文|雷达财经,作者|张凯旌,编辑|深海

花样年债主们的耐心正在被耗尽。

5月30日,花样年控股公告称,因到期未偿还约1.49亿美元贷款,公司已于5月26日接获Flower SPV 4 Limited向开曼群岛大法院提呈的日期为5月24日的清盘呈请。

据了解,清盘意味着公司不仅要停止生产运作,还要在短期内出售所有财产并变现,按先后次序偿还未偿债务,甚至在偿债后还会按法律程序宣布公司解散等。

对此花样年表示,极力反对呈请,将征询法律意见,并采取一切必要行动保障其法律权利。

值得一提的是,5月30日,花样年官微放图,并配文字:“咋滴?”

这并非花样年及其关联公司首次被债主申请清盘。2021年10月,一笔价值高达2.6亿美元票据的逾期,揭示了花样年资金流动性危机的一角。此后,公司庞大的债务规模逐渐浮出水面,其主要附属公司香港花样年投资控股集团有限公司(下称“花样年投资”)也于11月被申请清盘。

为了缓解危机,花样年频频变卖资产,还尝试引入粤民投旗下的另类私募基金进行战投,但尚未实现破局。

债权人等不及了

花样年去年的暴雷,有些“出乎意料”。

雷达财经注意到,2019年是花样年连续荣获“中国房地产百强企业”称号的第12年,这一年公司合同销售额达到362亿元。而在中指研究院2020房地产100强企业排行榜中,花样年则排名第51,并入围稳健性、融资能力TOP10。

据贝壳研究院统计,截至2021年年中,花样年剔除预收款后的资产负债率为72.7%,净负债率74.8%,现金短债比1.59,踩中“三道红线”中的一道,为黄档房企。在部分行业人士看来,公司与踩中两道甚至三道红线的房企相比,“安全系数较高”。

直至2021年9月,花样年暴雷的迹象仍不明显。其于8月底披露的2021年中期报告显示,截至6月公司账上现金及等价物尚有271.78亿元,多于一年内到期的短期负债。

面对媒体称其未有全额偿还已到期的离岸优先票据的报道,花样年还公开表示:“公司经营情况良好,运营资金充裕,不存在任何流动性问题。”

彼时国际评级机构标普、惠誉均在报告中强调,花样年的内部资源和现金水平足以覆盖公司未来6-12个月到期的债券。惠誉还称,花样年的土地储备90%位于全国五大核心经济区域的一线和二线城市,质量令人满意。

然而半个月后,形式却突然急转直下。

2021年10月4日,花样年自曝违约。根据公告,2016年公司曾发行总额为5亿美元的7.375%优先票据,截至当日剩余未偿还本金额约2.06亿美元。该消息一度带动中资美元债板块出现大跌。

一个月后,花样年主要附属公司花样年投资作为1.49亿美元未偿还贷款融资的担保人,被申请清盘呈请。

“申请清盘可在一定程度上催促企业还款,让企业迫于市场影响及企业评级等方面的压力加速寻求解决办法,从而增加债权人获偿的机会。”一位诸葛找房方面人士在接受采访时称,如企业存在资金短缺现象,一旦公司破产、资不抵债,将导致债权人蒙受一定损失。

而花样年则表示:“清盘会对海外债权人造成重大伤害,因此公司为维护绝大多数债权人利益,将依法依规进行抗辩。”

但花样年想解决债务问题并不容易。

2021年,花样年的销售额已出现下滑;进入2022年后,花样年的销售更是持续萎靡,据克而瑞数据,以今年前四个月的销售额计算,花样年已跌出百强房企名单,全口径销售额不足41.7亿元。

此外,花样年在发展过程中高度依赖债券融资。2021上半年,花样年有息负债中债券占比达到67.1%。而随着多笔债券的违约和展期,花样年的主体信用已经崩塌。9月开始,花样年连遭标普、惠誉、穆迪下调评级,这让公司再想筹措资金变得愈发困难。

2022年5月底,第二个清盘的呈请接踵而至。公告显示,若花样年最终因呈请而清盘,则清盘开始日期(5月26日)后,花样年(不包括子公司)除获得开曼群岛大法院授出认可令外的任何直接财产处置、股份转让或股东地位的变更都将无效。

连续利空下,花样年控股自4月1日以来停牌至今,停牌前公司收盘价仅0.2港元,自2020年7月高点跌去近九成,市值也仅剩11.55亿港元。

自救难解危机,战投仍存不确定性

作为粤系老牌房企,花样年债务违约后,在第一时间表达了自身的态度。2021年10月8日,花样年创始人曾宝宝向全体员工发布《宝爷家书》,对公司遇到的流动性困难做出首度回应,并称花样年“绝不躺平”。

曾宝宝认为,花样年的流动性困难源于标普对公司评级的大幅下调,这致使公司境内外融资交叉严重受限,流动性出现阶段性紧张。

不过,接下来花样年的自救措施,引发了一些争议。

首先,花样年针对已有债券进行了展期,这也是房企解决短期流动性困难的标准策略之一。目前,花样年今年年内到期的境内债均已获展期,三笔债券本金累计展期16.79亿元,利息累计展期1.95亿元,总计18.74亿元。

但在境外债方面,花样年仍缺少有效动作,这也被业内认为是境外债权人提出清盘申请的最大理由。而在2022年接下来的时间里,花样年还将有两笔境外债到期,分别在7月5日及10月18日,余额为4.985亿美元、2亿美元。

其次是变卖资产,加速现金回流。

2014年,花样年曾将旗下物业版块“彩生活”分拆,单独赴港上市,并一度成为中国“物业第一股”。此后很长一段时间内,彩生活的合约管理规模均处于行业第一。2021博鳌房地产论坛上,潘军曾表示彩生活是目前为止全行业收并购企业最多的,上市前后合计收并购超200个物业公司。

随着头部房企掀起物管分拆上市潮,彩生活的领军地位逐渐受到挑战。2021年9月,将彩生活约13亿元的核心资产转让至碧桂园服务旗下,成为了花样年在“暴风雨”到来前夕做出改变的第一步。

7个月来,花样年又陆续出售了成都、宁波、重庆、北京、广州及新加坡等多个项目公司,合计出让资产金额超过12.6亿元。

最近的一次是5月19日,花样年向中交地产全资子公司出售中交花创(绍兴)置业有限公司合计51%的股权,收购价格约4.08亿元;同时,中交地产等额受让中交花创的债权本金约2.83亿元及利息7000万元,合计交易金额约7.6亿元。

不过,在回笼资金的同时,花样年实质上是在“忍痛割爱”,与当初收购时相比,公司自身承担了不少亏损。如今年1月花样年出售的成都项目,总代价约为2亿元,预计出售该项资产后将亏损500万元;最近出售中交花创的项目股权,更是令花样年亏损近亿元。

与此同时,花样年还在寻找白衣骑士。

今年4月,花样年与彩生活分别与粤民投旗下的另类私募基金订立协议,聘请后者为公司债务重组潜在战略投资人。资料显示,粤民投成立于2016年,是目前全国资本规模最大的地方民营投资平台。其发起股东共16家,包括美的、星河湾、香雪制药、康美药业等多家粤系民企。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠表示,结合此前政策不断提及化解房地产市场风险来看,此举或也象征着地方政府逐步参与到风险企业债务的化解中来。另外,花样年重点布局在粤港澳大湾区、成渝都市圈、及长三角都市圈等核心一、二线城市,资产基本面较好,或也是粤民投入局的原因之一。

值得一提的是,粤民投在与花样年签署的协议中明确提到,其提供的协助“包括将其自身或其指定人士定位为花样年集团债务重组的可能战略投资者”。“可能”一词,让双方的合作充满变数。

知名地产分析师严跃进认为,粤民投与花样年的合作有一些深层次的基础,比如地域的重合,这会提升合作的可能性。但是整体上来讲,谈判的周期会比较长,短时间内难有明确结果。

多重不确定性叠加,花样年仍前途未卜。

曾邀请克林顿为楼盘站台,转型后错失发展良机

就在这次花样年控股公告收到清盘申请的同日,花样年集团的官方公众号发布了一篇名为《号外 百毒不侵》的文章,文中只有两幅图片,其一是一只环抱双臂配文“咋滴”的猫,其二则是一幅名叫《谁心里有鬼》的画作。

而这样的回应方式,则充分体现了曾宝宝的风格。

公开信息显示,曾宝宝出生于1971年,原名曾洁,自称“宝爷”。1994年,年仅23岁的曾宝宝已经成为了深圳京基房地产开发有限公司创始团队的一员;1996年,25岁的她离开京基,在深圳创立了花样年集团。

花样年成立之初,主要以参股方式投资房地产项目。1999年潘军加入后,公司才转型成为开发商。

值得一提的是,2002年春,京基碧海云天准备开盘,为了塑造这栋楼盘的尊贵地位,曾宝宝和花样年时任常务副总经理潘军曾邀请到前美国总统克林顿前来站台。这个在一开始看起来天马行空的想法,最终经过努力落地后,让曾宝宝在深圳地产圈一炮而红。

2009年,花样年成功在港交所上市,公司背后的投资者名单十分豪华,包括华人置业主席刘銮雄、中渝置地主席张松桥、旭日集团蔡志明、中国保利集团,以及泰国华人巨富严彬等多名业界知名富商悉数在列,同期曾宝宝身家也升至约70.8亿港元,公司一时风光无两。

上市后,曾宝宝更是将自己的毒舌属性发挥到了极致。其曾称“我对咱家族的作用就如同王思聪之于万达”,也曾评论王石与田朴珺的八卦往事,还曾在宝万之争时点名王石,直言“讨厌你牛逼拽,尊重你情怀在。”

但同期,花样年却在发展过程中逐渐掉队,在多位市场人士看来,这与公司2012年开始发力轻资产转型,错失地产增长红利期不无关联。

2012年,花样年宣布从房地产开发商转型为社区服务运营商,并拟在2020年轻资产收入超过房地产。2016年时,潘军曾表示,未来预计花样年房地产业务比重将降低至30%以下。

花样年的转型并没能为业绩带来回报,2015年开始公司归母净利润一度连续两年出现负增长,于是2016年公司重回重资产运营,还在2019年请回曾宝宝出任执董,喊出“二次创业,弯道超车”等口号,在2020年疯狂拿地,但为时已晚。

“2011年时,花样年和融创一起突破100亿元,后来我们稳定在百亿,但融创已经干到4000亿元,从这个点上来讲,后来我也发现,其实我们的轻资产也需要重资产的支持。”2019年的业绩发布会上,潘军这样表示。

而这份遗憾,甚至更加剧了集团的危机。据潘军分析,“花样年产生问题的核心可能是缺少对风险的识别,比如在2021年上半年的压力下已经不应该再买地,结果还是花了80亿元。其次,我们对政策的解读深度不够,国家已经在调控了,但是花样年还在高歌猛进,不赚钱还在拍地。”

“我本人吃喝拉撒睡一切正常,自然减肥效果卓越。几天里哭骂暴躁都有,唯独没有抑郁。属于人体启动了正常的应急反应。如果说策略,透明、坦诚面对,解决问题,我以为是唯一解。”去年花样年初次被曝债务逾期时,曾宝宝曾在朋友圈发文称。

花样年能挺过这次危机吗?雷达财经将继续关注。

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