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文｜闻旅，作者｜徐长卿

这个五一假期的京郊民宿订单来得快，去得也快。虽然大部分民宿均在长假前十几天就已显示售罄，一房难求，而随着北京疫情在节前的突然反复，退订潮也随之而来，原本将近过万元的院子，即便对折出售都未能留住多少游客。五一假期北京乡村民宿出租率在60%~70%，与去年相比，接待人数下滑了65.04%。

疫情以后“出圈”的状态暂时冷静，未来京郊民宿的路应该走向何方？

京郊民宿

相比于2006年就开发民宿的莫干山，京郊民宿的开发要晚上几年。彼时，京郊的环境状况并不那么适合民宿运营，不少最早来这里吃螃蟹的品牌在开业前就经历了漫长的开发过程。2011年开业的云峰山童话树屋总经理侯宇龙1998年与云峰山结缘的时候，整座山还只有蜿蜒的古道。如今山上散落的21间树屋在建造初期靠得都是肩挑手提，进山的平整路面甚至是2008年才出现的。在建立树屋前，经营者用了4年多的时间来营造云峰山景区的自然氛围，比如修建木栈道等。

2012年开业的山里寒舍很长一段时间从饮用水到洗浴都需要用外力运输进去。山里寒舍总共有28个院落，如果以两辆拖水车运送用水，每天需要往返二十余趟，每趟得运送五大桶水。这些水被灌注到院落间的水库，以保证在满房的情况下依旧储量充足。

除了先天条件的不利因素，北方民宿都存在季节性的问题。比如冬季取暖成本的增加，给大部分北方民宿经营者带来很多困扰。与此同时，京郊的村落大部分还住着村民，要在乡村中开发民宿需要业主和村民建立稳定、良好的合作机制也并不是一件容易的事情。

很长一段时间，民宿的概念都是模糊的。直到2017年随着《北京市旅游条例》的出台，才对民宿进行概念界定，确立了住宅性质的房屋从事住宿经营的合法性。但在实际操作过程中，乡村民宿因民宅经营的性质，无法办理住宿业经营所须的公共场所卫生许可证、旅馆业特种行业许可证，因而不具备提供住宿的合法经营资质。

至于彼时京郊民宿的客群是主打亲子游的，这是由高额投入、季节性收益、大酒店集团的进驻决定的，一方面亲子游的单位人数多，一方面带孩子出游成为“家庭欢聚”的一种刚需配置生活，这些都保证了其收益。

意外“出圈”

无论如何，2019年前的京郊民宿都处于一种不温不火的状态。京郊民宿迎来的第一个转机就是政策。

2019年，北京发布《关于促进乡村民宿发展的指导意见》，提出推出一批乡村精品民宿，打造一批乡村民宿特色乡镇。最重要的是《意见》重点解决了乡村民宿经营合法性问题，并弥补了审批监管短板，曾经因无规可依、证照难办而游走于灰色地带的乡村民宿迈出“转正”的关键一步。同时也是保护投资者、经营者权利不受到伤害，规范化管理也可以让广大民宿从业者有标准可循，少走一些投资弯路。

政策的畅通，第二个机遇接踵而来。新冠肺炎疫情的突至，打乱消费者出行计划，却意外的带火了本地游和近郊游，北京乡村民宿迎来发展机遇期。

2022年春节，出京的限制，与就地过年的号召让本地消费者的旅行半径在明显缩短，家庭型和朋友型成为民宿热门顾客类型，民宿预订量与价格齐升，动辄上万元一间的小院，也照样是“一房难求”。

而在两千多公里外的厦门鼓浪屿，则因防疫措施严格、远离北上广深等主要客源地、前些年投资过热等因素而光彩不再，民宿普遍打出了3折-5折的低价。

京郊民宿迎来的第三个机遇就是冬奥会，冬奥会的举办一定程度上也带动了淡季的客源，延庆和门头沟、怀柔、密云的民宿基本满房。以延庆民宿为例，春节期间入住率在80％以上，共接待游客46.7万人次，实现旅游收入7233.9万元，游客量和收入均占全市乡村游一半以上。

庞大的需求带来的是价格的飞涨。根据民宿平台途家的数据显示，2022年春节，就地包个小院儿过年成为一种趋势。独栋整院民宿订单量比2021年春节上涨约56%。每晚预订均价达到3126元，平均入住时长达到2天-3天，春节客单价超过万元，比2021年略有上浮。

曾有游客在搜寻民宿时候感慨，“今年春节的民宿好贵，整体翻一番。平时1000元的房间，现在涨价到3000元。”

这个价格也延续到了五一假期。媒体AI财经社在其《“天价”周边游》一文中写到——

对比今年占据半个朋友圈的露营，一个普通营地的收费为每人280元，而乡村民宿中的万元日租民宿似乎成了理所应该的事情。

这样的价位虚高吗？ 

高价，是虚火吗？

行业发展早期，京郊民宿不多，卖的是稀缺，定价也会任性一些。至于定价规则，有圈内人士介绍，目前北京民宿入住率约33%，全年经营时间也不过100多天，加之民宿产品通常五年就进入一个装修期，那么投入百万甚至千万元的民宿业者希望尽可能在3到5年内收回成本，因此必须得根据前期投入而不是服务来倒推定价。

而价格的高涨目前还有一个关键的因素是疫情的变化。疫情后，不少人看好乡村民宿市场，频频选择入场。举个例子，一幢8间房的精品装修民宿，非农房主人经营民宿的前期投资成本（包括房源成本、建设成本、装修成本）在200—300万元，投资回报期一般在5—7年。

但未来疫情形势好转，跨省游乃至出境游重启，被“困”在北京的中高端消费客群很可能会“撒手而去”。不确定的因素也给了这些人一些“赚快钱”的错误想法。 

值得注意的是，品牌价值和稀缺性或是民宿特别重要的定价因素。但随着供应趋向饱和，一味定高价，“货不对板”的时候，就会很快失去消费者。夏雨清曾在接受凤凰网旅游时候说，“几十倍的涨价必然不正常，像这种高涨价的民宿必然也是非常稀缺的资源，然而，尽管山就在那里，但对于那些坐地起价的商家来说，消费者用脚投票，标高价其实是一种自杀。”

价格可以监管吗？很难，且有争议。有人认为民宿价格的制定是一种市场行为，经营者可以行使市场自由定价权，民宿主们也觉得节假日人力成本高、游客量大，只能跟着市场走；也有观点认为，民宿本身是一种个性化、特色化的住宿产品，满足的是人们追求差异化的心理。和酒店的“标准化”服务不同，民宿提供的服务都是“非标准”化的，不少住客都在给民宿的好评中提到了入住过程所收获的“小惊喜”。过多的标准势必会阻碍民宿多元化的发展。

如何在标准化的框架下呈现非标的民宿产品，将是后来居上的京郊民宿未来产业的发展走向。

审视自身，多元化的未来

京郊民宿未来怎么走？

第一，发力多元化，提高附加值。“出圈”的京郊民宿也没能掩盖其所面临的缺乏内容、同质化问题。传统民居院落改造而成的占比90%，呈现出高度同质化趋势，至于玩法也无外乎采摘等。长期看来，消费者不会只为住宿功能高价买单，还要增加附加值。虽然轻奢类露营地与已发展多年的乡村民宿相比仍体量较小，但今年以来，露营这类新鲜玩法的崛起，无疑为民宿敲起了警钟。

第二，定位清晰，做到极致。云掌柜发布的《2021民宿行业数据报告》显示，疫情对行业腰部民宿影响较大，高端民宿抗风险能力更强。民宿行业的转型之路就是要做到极致。不能压低价格求生存，而是更应提高居住服务保障。

第三，“集团化”作战，降低成本。民宿的周末经济或难以短时间摆脱，那就需要在成本上“锱铢必较”，民宿聚集与传统单点经营的民宿不同，民宿聚落通过多家民宿的聚集形成规模效应，从而达到资源共享、优化服务、降低经营成本等效果。当然，民宿想做成产业需要系统的支持，比如规范化、标准化的床品清洗、食材采购、劳动用工，有特色的文化体验等等，这需要政府引导支持下各方共同努力。

2022年的五一假期，摩拳擦掌想要大干一场的京郊民宿主被反复疫情泼了一盆冷水，希望被浇灭的不是他们对于行业的热爱与执着，而是急功近利的虚火。