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文｜保持严肃

2021 年底，中国内地首家星巴克共享空间概念店在上海来福士广场开业；上个月，共享工作空间 IWG 也宣布，将承租太古 8QRE 全幢写字楼。而早在 2017 年，就有近 20 余家共享办公与购物中心“牵手”成功。

如果说，2017 年的一波共享办公入驻购物中心潮，是简单地为购物中心积攒人气。那么站在当下背景，商业地产存量加剧、混合办公模式崛起、全球疫情持续等多方因素影响下，办公空间与商业地产的再度“牵手”，其或将成为购物中心（商业地产）中的一个全新业态，并被赋予盘活资产、空间增值的价值期望。

本篇文章围绕新一代的消费需求，混合办公场景等维度，探讨「购物中心+办公空间」会是一个优质的组合模式吗？

疫情催生的全新生活工作方式如何满足？

购物中心的本质是作为平台连接商户和消费者，满足消费者的需求。

不过，当下的消费者需求正面临一轮新的变化：

1.目标人群的变化。互联网原住民 Z 世代正接过消费的主力棒，审美提升和眼界拓展是这一代人的典型特征，他们更注重定制化和个性化，追逐潮流和时尚。从某种意义上来讲，购物中心即代表一座城市的时尚与潮流。

Z 世代需要的自然不是传统的购物消费模式，而是希望消费在一个 Mall 里不同场景构建起来的全新体验，这就不是传统的业态能满足的。

2.疫情影响下需求的变化。全球疫情持续，混合办公成为新趋势，灵活性是未来办公的核心，其不仅可以提升工作幸福感，且能更好地平衡工作与生活。

当职业具有工作与生活的双重属性后，那么以人为中心的生活工作场景将被重新构建。

位于旧金山市中心的 Westfield 早在 2015 年就开设了一家名为 Bespoke 的新型办公空间，并打造了“前店后办公”的场景，设置网购产品体验的展示区，会场、休息区、阅读室等，满足消费者的多元需求。

2020 年，日本百货店巨头崇光・西武也开设了可用于远程办公的工作空间，引进由硬币空间（coin space）公司经营的“硬币空间”，在约 152 平方米的空间里放置 43 个座位，提供电源及 Wi-Fi，满足消费者的办公需求。

不难看出，过去，购物中心主要承载的是覆盖消费、休闲、美食的生活方式，随着目标人群以及环境的变化，未来对外输出的会更偏向一种关于工作和生活的新方式、新理念。

目前，无论是地产企业还是办公空间品牌，都在这一模式上积极布局。WeWork、优客工场、梦想加等办公空间品牌均有落地购物中心的实践案例，龙湖则推出了自有办公空间品牌“一展空间”。

购物中心具备「试验场景」的天然基因

无论是地产企业，还是办公空间品牌，为什么将目光瞄向购物中心这一场景呢？原因是购物中心具备工作生活新方式这一试验场景的天然基因。

过去，购物中心主要满足用户消费、娱乐、美食、健身等休闲需求，是一个典型的 8 小时之外的空间载体，换言之在购物中心体验的是一种“生活方式”。

但是当下，仅满足“生活方式”的场景已远远不够，购物中心也需要新的配套来适配当代人的需求。

比如，混合办公的需求。

在疫情持续的大背景下，在生活、工作空间中找到平衡是一种刚需，未来酒店、咖啡店、餐厅、商场甚至其它公共场所都有可能逐渐会发展成为用户的临时办公场所。

“生活场景”的打造本身就是购物中心多年经验的积累，这是一个天然的优势，在消费者的生活需求满足上，购物中心的运营方关于业态配比、规划定位其实在背后都已经有非常成熟的体系了，且有日积月累的数据支撑。如果在此基础上，尝试生活+工作场景的结合，对于其长远发展来看，是一件锦上添花的事。

而假设购物中心同时提供生活工作新场景，对于用户而言，最直观的效果便是，在同一个大的空间里，可以享受商场本身就有的餐饮、健身、购物的便利性，同时又可以在基于混合办公场景下的办公空间、冥想空间、阅读空间、会议空间等多元化的小空间里自由切换，保证在不同场景中的专注度，能极大提升工作效率。

当然，混合办公这一新模式，会对员工、场所和流程的全新运营模式提出新要求，在场景的打造上，也需要依靠数字化、智能化的手段来提升工作的便利性，如通过小程序预约会议室、完成餐饮预订，线上支付等等。在场景的设计上，则需要交给专业的设计师，如打造可以令人专注的办公环境，不受外界干扰的会议空间等等。

又比如，新一代消费群体的需求。

数据统计，到 2035 年，Z 世代的总消费开支预测将达 16 万亿人民币，他们将给商业地产带来新的发展动力。在智联招聘发布的《Z世代职场现状与趋势调研报告》中指出，Z 世代人群对办公环境更为重视。

在这背后，如何满足年轻群体的生活工作需求是一块巨大的市场蛋糕。购物中心的生活业态已在一步步靠近 Z 世代的需求，比如积极引入潮玩、二次元等新业态；打造天目里、TX 淮海等更匹配年轻一代审美、风格的商业空间等等。

在此基础上，如若能提供一个兼具活力、颜值、个性的混合工作空间，建立多元场景的链接，可以让年轻人在其中更能找到归属感，提升用户的粘性。

购物中心+办公空间=空间价值的叠加

 “疫情过后，办公楼业主与企业租户之间将不再是简单的租赁和被租赁的关系，出于自我革新的需要，企业将更为看重办公环境能否带来更大赋能，实现超额增长。”仲量联行企业客户解决方案开发董事总经理孙桐曾表示。

这个逻辑同样适用于购物中心与办公空间的关系。购物中心+办公空间的模式，长远来看，一定是空间价值的叠加。

对于做“场”的购物中心而言，本质上做的是资产管理，在商业同质化的今天，运营方需要考虑的是如何提升“场”的运营效率和坪效，真正满足消费者的同时，又可以提升商场收入及品牌溢价。

办公空间业态新颖、租赁稳定，有设计质感，且具有新鲜感和话题性；在设计上，又可以消化动线死角的铺位，提升空间利用率。对购物中心而言，办公空间品牌是一个可以盘活资产，实现资产增值的优质商户；另外，作为一个兼具审美、设计感的空间，也可作为购物中心的一大亮点吸引用户，并延长其停留时长。

有一组有意思的数据，疫情爆发以来，全国消费者光顾购物中心后的游逛时长明显增加，游逛时间在 2 小时以上的消费者对比疫情期间上升超 10%。这说明，商场的运营方已经在采用方法来提升用户的粘性，以及粘性及停留时长对商场的重要性。

而另一方面，当消费者在购物中心有了更多的链接之后，就可以相互导流，甚至将访客转化为商场会员、品牌的粉丝。现在办公空间也在尝试赋能 Mall 里的其它业态，比如通过打通积分系统、提供活动场地、生态社群搭建等形式，反哺购物中心客流量，并提升用户粘性。

结语

有数据统计，2022 年商业地产投资规模或将突破 3000 亿，但市场竞争激烈且客群消费需求发生变化，商业地产需要注重精细化运营及创新发展能力。

未来，商业地产需要满足人们的生活工作方式，通过业态互相融合的形式，输出对于生活、工作的态度和理念。从这一点来看，混合办公在未来或将成为购物中心的标配。