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文 ｜连线Insight，作者｜张霏，编辑 ｜李信

历经高管集体离职、租金贷风波、亏损扩大等一系列事件后，青客公寓最终没能走出“至暗时刻”，走到了破产清算之路。

全国企业破产重整案件信息网显示，上海市第三中级人民法院在2022年1月4日裁定受理上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司（下简称“青客公寓”）破产清算一案，其债权人应在3月20日前进行线上申报债权。 

这并非青客旗下公司第一个破产清算的案子。2021年12月，南京青客公寓管理有限公司被当地法院执行破产清算；苏州青客信息科技有限公司也被个人与银行申请破产清算，后被驳回。 

南京青客公寓被执行破产清算，图源企查查

截至美东时间1月27日收盘，青客公寓每股报0.41美元，较2019年11月上市当天发行价17美元/股，已经跌去97%。青客的股价长期低于1美元/股，或也面临从纳斯达克退市的风险。 

据时代周报报道，青客公寓近期在协商解决员工安置问题，准备随时从美国纳斯达克退市。 

其实在当年上市递交招股书时，青客公寓已经连续3年亏损，资产负债率也在逐年走高。但为了稳定内部运营、争夺市场份额，青客公寓急求上市，以拿到更多融资。 

当年埋下的恶果如今终于显现。连线Insight搜索黑猫投诉平台发现，关于青客公寓的投诉目前仍在更新，总量已超1万条，投诉理由大多为押金不退。 

多位曾参与维权的青客公寓租户对连线Insight表示，“直到现在也未收到欠款，即便走了强制执行，也没有效果。这么多年过去了，也不报拿回钱的希望了。” 

青客公寓的坠落，在一定程度上反映出了整个行业仍步履艰难。长租行业的竞争逻辑是“激进扩张”“以亏损换市场”，尚未走出一条成熟的盈利模式。 

近年来青客公寓一直处于亏损状态。财报数据显示，从2017年至2020年，青客公寓净亏损额分别为2.45亿元、5亿元、4.98亿元、15.34亿元，累计净亏损已达27亿元。 

但长租公寓赛道仍在奔跑。国际知名咨询机构Frost & Sullivan估算数据显示，截至2020年末我国共有租房人口总计2.19亿人，预计2022年末我国租房人口将达到2.45亿人，国内品牌长租公寓总套数将达681万套。 

换句话说，租房需求不断增加，长租公寓市场规模也在不断扩大。 

然而，对于已经进入破产清算甚至面临退市的青客公寓来说，或很难挺到行业战事的中后场了。还有更多“青客们”在苦苦支撑，自行业爆发潮开始，多年过去了，长租公寓为什么还是这么脆弱？

1、租金变贷款，租客维权四年无果

青客公寓成了第二个ofo。 

两年来，在维权租户们的一片谩骂中，青客公寓选择了消失。官方公众号的最后一次推送停留在2020年9月30日，官方微博早在2019年12月24日便停止更新，随便点开一条微博，评论均是讨要维权者讨要欠款的谩骂声。 

押金不退、员工消失，成为青客公寓对待维权租户们的统一态度。而迟迟拿不到欠款的租户们，情绪从最早的极度愤怒，变为无奈，再到抱有一丝希望，最终彻底放弃。 

据多位青客公寓维权者向连线Insight回忆，当时公寓暴雷时，他们中有人直接跑到青客上海总部，与青客员工发生冲突报了警；有人找到地方法院，进行强制执行；还有人主动找媒体爆料维权……但至今都未拿到欠款。 

当连线Insight在几个维权群询问有关青客公寓破产清算一事时，未有一人出来发言。维权者的沉默，似乎也无声宣告了青客公寓时代的结束。 

吕亚楠向连线Insight直言自己的无奈：“这几年确实也累了，现在青客公寓申请破产，就等他们清算资产了，对方能赔我多少是多少，拿到钱就是赚到了。” 

即便时隔四年，吕亚楠仍清晰地记得，自己最后一通维权电话打给了自己的房管员。“他说他真的没办法了，要是公司账户有钱，肯定会还给我。再到后来，房管员的电话注销了，我再也没打通过。” 

2019年10月，备考研究生初试的吕亚楠，踏上了从内蒙古赤峰前往浙江杭州的火车，为了在备考期间有较好的复习环境，她下载了“蛋壳公寓”和“青客公寓”两个APP。用吕亚楠的话说，“出于避免踩到租房的坑，才果断选了这两个发展较好的头部在线租房平台，没想到后来两家全部暴雷了。”

到达杭州后，青客公寓的房管对初到杭州的吕亚楠极为热情和体贴，这让她下定在青客公寓租房的决心。并且在房管的一再解说下，原本打算短租4个月的吕亚楠，改为租一年。 

吕亚楠对连线Insight解释，“房管当时说，短租比长租的月租金额要贵1/2，不如直接签一年合同，如果不想住，他帮我转租出去，押金照常退还。最后房管一句‘我是本地人，没有我转租不出去的房子’彻底打动了我。” 

为了省钱，当时还未大学毕业的吕亚楠接受了房管的推荐，选择分期付。“从看房到签署合同，对方从未解释过分期月付是何含义，全程极力推荐我选择分期月付，不仅价格低还能享受优惠。”她没想到，房管口中的“分期”，实际上是“贷款”。 

在吕亚楠记忆中，“当时房管没让我办银行卡，也没有签字，只是拍个视频，在视频里读了一段话，并说出自己姓名、身份证、租房地址和办理的业务，最后上传就搞定了。”从此，她便陷入每月还贷1900多元的循环中。 

四个月后，参加完研究生初试的吕亚楠打算回家过年，便联系房管退房、转租。出于担心退房时因室内不卫生被房管扣押金，吕亚楠还特意花一天时间打扫卫生，“我甚至趴到床底下，检查里面有没有小纸片。” 

办完退房手续后的三个月，吕亚楠迟迟未收到押金，房管则一再向她解释，“因为新冠疫情，公司还未复工，复工后押金马上到账。” 

这一看似合理的理由，让吕亚楠暂且放下心来，直到2020年3月，一条来自贷款机构的短信通知，她才知道自己上了“租金贷”这条船，“当时亲眼看到房管清算完水费、电费，办理完转租、退房合同。怎么现在又莫名其妙记上了征信呢？而且按理说，青客公寓在我退房时，就解除贷款合同。” 

当吕亚楠把“因长期逾期未还贷，已严重影响个人征信”这条来自贷款机构的短信发给房管时，对方并未给出解释，而且草草回复她一句“公司最近才复工，且工作人员数量少，正在排队给租户办理终止贷款手续。”问及何时给自己办理时，对方只回了吕亚楠一个字——“等”。 

在吕亚楠等待房管处理结果的同时，一场上千人，乃至上万人的大规模维权活动开始了，熊奇锐便是其中一个。 

熊奇锐和吕亚楠遭遇相同，并且由于租期为2年，他的还贷数额高达2万多。对于当时刚毕业一年的熊奇锐来说，2万元的贷款不是一笔小数目。“上海华瑞银行当时已经把我18个月的房租打给了青客公寓，但我退房后，青客并未解除贷款合同，网商银行逾期会影响信用，不知道会不会上报征信。”熊奇锐表示。 

最后，因担心征信问题影响自己买车、买房，迟迟解除不了贷款合同的熊奇锐，不得已让自己父母先行帮忙还贷。 

熊奇锐向连线Insight直言，“到现在我也没有拿到青客公寓的欠款。听说有部分用了分期付的租户，通过一些偏激维权方式，解除了合同、拿到了押金，不过我加的一个300多名维权成员微信群内，似乎没有人公开表示自己拿到赔偿。” 

和熊奇锐一样，吕亚楠打不通房管电话、投诉也无果后，也让父母帮她还了1万多元贷款。“到现在，这1万多元都是我的心病。你无法体会经历考研失败，又莫名其妙还1万多元贷款的沮丧。从此我再没用过线上租房平台。” 

至今在黑猫投诉上，与青客公寓相关的投诉有10627例。这些投诉案例中都声称青客违约不退房租和押金。据连线Insight统计，投诉发起的时间最早在2019年9月，最晚在2022年1月。 

熊奇锐和吕亚楠均向连线Insight表示，现在两人的青客公寓APP除了显示已退房相关信息外，其他可以当作维权证据的信息，已被全部清空。 

青客公寓试图通过抹除维权者信息，掩盖自己的行为，但每况愈下的业绩，让它已经成为资本市场的“弃子”。

2、“长租公寓第一股”何以走上绝路

青客公寓还没退市，但破产了。 

近日，一则青客公寓旗下一家企业进入破产程序的消息，让青客公寓重回行业关注范围。 

作为“中国长租公寓上市第一股”，创始人金光杰在2012年创办的青客公寓，曾经历过长租公寓风口，见证了中国标准化住房租赁产业的十年发展期。 

2012年刚成立时，青客公寓的房源只有900多间。而后随着长租公寓市场日渐火热，青客开始“疯狂”扩张之路。2017年，随着大量资本热钱的涌入，长租公寓企业开启了房源争夺战。青客公寓开始走出长三角地区，向全国领域扩张。 

但长租公寓市场野蛮生长后遗症也开始出现，“暴雷潮”上演了。同策研究院曾发布的一份“暴雷名单”显示，2017年2月至2019年3月间，有20余家长租公寓品牌倒下，其中超过一半的爆仓原因被归为“资金链断裂”。 

但当时主要集中于腰尾部公司的暴雷事件，并未阻挡“青客公寓们”的步伐，裹挟着资本大势的头部长租公寓企业，依然在扩张。 

然而巨头的野蛮生长，背后全靠着投资机构“输血”。青客公寓在2012年拿到纽信创投的天使投资，到两年后再次收到达晨创投1000万美元的A轮融资。此后青客公寓相继拿到赛富投资基金、摩根士丹利等机构的B、C轮投资。截至IPO之前，青客公寓4轮融资总规模已经超过1亿美元。 

但扩张并不意味着盈利。招股书显示，青客公寓在2017年至2019年连续3年净亏损，累计亏损金额已超12亿元。不难看出，青客公寓一直处于“资不抵债”的状态，但也未影响其上市之路。 

通过临时调整上市募集资金，从1亿元下降至5000万元，青客如愿以偿，夺得国内“长租公寓第一股”的名号。 

那么，成功上市的青客公寓是如何一步步走向破产的？其实，既与利用“租金贷”盲目扩张导致资金链断裂这一行业通病有关，也有其自身经营不善的原因。  

虽获得了长租公寓上市第一股的头衔，但青客公寓的发展水平其却不是头部公司该有的状态。进入二级资本市场的两年多时间里，伴随它的不是高管离职、租客及房东大规模维权，便是公司面临倒闭等风波。 

由于长租公寓企业前期拿房和装修成本高企，需要多种融资手段来筹集资金。通过租客年付、两年付等居民预付款，虽可以让企业部分回血，但这些规模无法与提前到账的租金贷相比。 

对青客公寓来说，租金贷则成为其规模扩张的助推器。青客公寓招股书亦显示，截至2019年9月30日，其有65.40%的租金使用租金贷支付，还有16.50%的租客正在申请租金贷。 

因此，青客公寓此前一直用“高进低出”“长收短付”的运营模式。即以高租金从房东手里承租房屋，又采用低租金模式出租给租户。同时利用“租金贷”模式，将房子租给租客，利用租客名义向第三方金融机构申请租金贷款提前缴纳一年房租，长租公寓利用提前收回的租金扩大规模或者运营，利用时间差筹集大量资金。 

显然，这是一门现金流极其脆弱的生意。利润微薄、且未盈利的情况下，还要倚靠租金贷等方式不断滚雪球。 

除了青客公寓的自身模式存在问题，疫情也成为压倒它的“一片雪花”。 

2020年年初，新冠肺炎疫情让本就利润微薄的长租行业雪上加霜。体现在财报上，这种境况愈演愈烈。财报数据显示，青客公寓一直处于亏损状态，且净亏损逐年攀升。2020财年（2019年9月30日-2020年9月30日），青客公寓净亏损达15.34亿元，同比扩大了208%。

因此，2020年青客公寓以受新冠肺炎疫情影响为由，对部分旗下管理的未满租房源“强制降租金”，租客被要求搬离公寓后未停止其租金贷、且拖欠后者租金。 

这一“两头吃”行为，让青客公寓的维权事件蔓延到全国。直到2020年4月，青客公寓被建融家园（建行旗下的房屋租赁服务平台）接盘，才没有造成更大范围的维权行为。 

按理说，青客公寓剥离一部分不良资产后，本来或许有机会翻身。但令人不解的是，青客却以“巩固青客公寓在长租公寓市场的竞争力”为由，继续逆势扩张。这一做法，让本就脆弱的现金流更加岌岌可危，对成本的控制也进一步失控。 

2020年7月，青客公寓以1.3亿美元收购国内一长租公寓企业，新增7.22万套房源。这是青客公寓IPO以来的第三次收购，也是收购房源规模最大的一次。此前两次并购，青客公寓共获得约4.9万个租赁单位。 

这便形成恶性循环。连年亏损的业绩和仍不成熟的商业模式，加之集体维权事件，导致青客公寓失去大势。房源数量的再次增加，无疑给青客公寓背上更重的现金流压力。尽力做最后挣扎的青客公寓，已是强弩之末。 

除此之外，青客公寓高管集体离职，让其经营面临的压力呼之欲出。2021年1月，包括金光杰等多名公司元老人物，均以个人原因集体辞职。 

据21世纪经济报道，金光杰对于如今公司进入破产程序一事并不知情，为此他专门给公司现实际控制人写了一封公开信。据金光杰透露，他“不得已把孩子交给了财主，可现在发现财主在卖我孩子的器官。” 

青客公寓资金紧缺已是板上钉钉的事实，长租业务已难以给平台带来持续稳定的现金流支撑，因此将亏损的公司申请了破产。而租客和房东，成为这一结果的最终买单者。

3、长租公寓还是门好生意吗？

业绩亏损、倒闭跑路、资金链危机……这两年，长租公寓的日子普遍不好过。 

不只是青客，这几年，国内还有多家长租机构接连暴雷。如蛋壳公寓、巢客公寓、上海岚越公寓、乐居公寓等多家机构被曝资金链断裂。尤其是蛋壳公寓，从含着金汤匙出生，到启动退市摘牌程序、惨淡收场，只花了5年，成为行业反思的样本。 

根据企查查数据显示，2019年关键词为“房屋租赁中介”在业存续企业注册量，达到了十年来的最高点，共4.67万家。2020年共注册相关企业3.09万家，同比减少34%，2021年前五个月共注册房屋租赁企业7208家，同比减少46%，整体注册量呈下降趋势。

这意味着，经历蛋壳公寓、青客公寓等多起分散式长租公寓平台暴雷事件后，市场逐渐回归审慎理性预期，企业不再盲目进入。

而规模数量、低利润、入住率、违约率等，一直制约着长租公寓的盈利。那么，长租公寓真的不是一门好生意吗？

其实，长租公寓模式本身并非“原罪”。比如租金贷，从金融逻辑来看，它有明确的还款来源，且离散度高，不会轻易整体崩盘。但在长租领域，由于其行业进入门槛较低，各方主体纷纷抢占市场。有些运营商奉行“推规模、加杠杆、拼上市”等过于激进的互联网路线，导致了模式偏离、乱象丛生。

在国际市场，长租公寓属于优质资产，只是国内长租公寓囿于极低的利润率，未得到资本市场认可。

目前，美国、日本的住房租赁市场相对成熟，主要分为两类。一类是信息交易平台模式，如美国的CoStar（类似国内贝壳找房）；另一类是公寓REITs(房地产信托投资基金)，即通过金融手段把流动性较低的房地产，直接转化为资本市场上的证券资产进行交易，其收益主要来自于租金收益和房地产升值。这一模式，以美国著名的长租公寓公司EQR为代表。

其实，如今国内流行的二房东模式，在美国租赁市场发展的前期也出现过，但由于不符合商业逻辑，已经转型成REITs模式。

以EQR (Equity Residential，公平住屋)为例，它是定位收购、开发和管理高品质的公寓平台，自1969年成立至今，通过精细化管理与资本运作，EQR已经摆脱了前期的重资本发展模式，完成精细化运营的转变。

虽然在国内尚属新兴品种，但在国际市场REITs早已发展成熟。以此看来，国内的长租公寓行业，是一门需要长时间培育、不可速成的生意，其对运营资金、经验，有着较高的要求，不太可能短时间盈利。

并且，当下国内所谓的长租公寓并不只是租房收租金，还有很多金融手段，以至于整个链条环环相扣，却极其脆弱。

各级政府也在不断出台政策，规范租房市场。

比如2019年末，一则《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》规定，住房租赁企业租金收入中“租金贷”的占比不得超过30%，让青客公寓不得不出清其赖以生存的“租金贷”。截至2020年9月30日，“租金贷”提供的租金占青客公寓总租金的比例，已从2019年的65.4%降到11.9%。

此外，2021年8月24日发布的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》，对长租公寓监管、租金贷、网络房源发布、群租房等热点问题予以规范。这是继住建部公开住房租赁条例后，第一部公开的地方版住房租赁条例。

正如中国建筑装饰协会城市更新与住房租赁分会秘书长杨春雨所说，国家和各省市对“租金贷”接连出手管控，对依赖租金贷做“资金池”的租赁企业是“毁灭性”打击，对良性经营的租赁企业影响不大。

长租公寓拼规模、比速度的野蛮化发展时代即将过去了。曾经通过“高收低出”“长收短付”以及“租金贷”等模式扩张的企业也将逐步出局，“暴雷”的魔咒或也能不攻自破。

迈点研究院首席分析师郭德荣接受时代周报采访时表示，“中国住房租赁产业仍是一个向阳而生、践行美好租住的行业。未来，长租公寓产业投资将集中在投资回报稳健、企业经营健康的持久型品牌中，长租产业的经营业态也从二房东模式开始向轻资产运营、重资产加持的双重模式转移。”

当包租模式的“重资产”盈利模式站稳脚跟时，提升运营效率和出租率将取代规模化竞赛。那时，平台的运营能力与服务质量，将成为长租公寓真正的护城河，市场将再次迎来爆发。

(应受访者要求，文中熊奇锐、吕亚楠均为化名。)