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文 | 日新网pro

全网都在说《开端》大结局。如果回顾开端爆火，大概是更新到第七集和第八集时，热度提升了一个档次。看到这里时，才恍然想明白，这剧第一层是说案子，第二层是说群像。也是这时候会想明白，为什么这剧会选择公交车这个场景来循环——半封闭式的空间。

作为城市里最常见也最便宜的公用交通工具，公交车上的人通常有2个共同点——空闲时间比较多、大家彼此不认识。

常见的公交车大约长11米，宽2.5米，内部有近30平米的空间，相当于一间小公寓的大小。这样小小的空共空间，也能演绎出15集的爆款。类比与之相似的社区空间，从面积上来说大了不少，能容纳2000户左右的社区如今比比皆是。如果要从社区空间角度去演绎群像故事，那恐怕是15的N倍。

对于影视剧来说，要做到很难，但从社区治理或者说物业服务的角度来说，这样的演绎，几乎是每一天都在发生。

本文将聚焦3个问题：

1、社区空间里可以有些什么业态？

2、物业目前在社区空间经营上，聚焦在哪些方面？

3、社区空间向内和向外延伸。

01 空间经营：这个场景装着什么？

美国著名建筑师约翰·波特曼说:“建筑的本质是空间，空间的本质是为人服务。”

关于空间这点事，这两年几乎被玩出了各类花样。最典型的当然是由咖啡店领衔的“工作和家庭之外的“第三空间”，主打情感社交场所，打造一个基于空间的体验式消费。

而后从咖啡店蔓延到各类形态，小酒馆海伦斯，主打”年轻人”的线下社交空间，是绝佳的“氛围大师”，号称“夜间星巴克”的它，捕获了这些无处归去的年轻人和他们正当好的悸动。

去年爆火的超级IP文和友，排队峰值一度超过一万人，给消费者的不再只是味蕾上单方面的享受，更是一种情怀、几许记忆。

奈雪也不甘心“只卖茶饮”，打造了多种Pro形态，加码社区空间。

还有我们早已经熟知的西西弗、茑屋这类书店+空间，甚至于美妆店可以与话梅品牌集合碰撞。

有人说，第三空间概念之所以长盛不衰，是因为大家天然就渴望直接的接触和交流，比冷冰冰的网聊有趣多了。

这也是消费从线上走向线下的心态写照。

这次《开端》拿公交车搞事情，一辆车、一套衣服、几个人，就这么撑起了爆款剧集。

比起这些店铺的空间，社区有非常明显的特征：集合。

不管是酒馆还是茶铺，能够“+”进去的，是基于商家筛选过后的顾客属性，深度挖掘了某一类人的某方面需求。

比如小酒馆的顾客，有61.5%都是为了社交，针对的是95后们，打法是高校店和商圈店结合，纯高校店占比能达到23%。

但社区就不一样了，社区对应的是家庭户。家庭成员没有明显的分特点，几乎是全年龄层。

和店铺筛选引流不一样，这些家庭户固定于此，流动性很小。

针对这样的不同，在探索中也产生了不同的分支。

第一种，试图覆盖所有人。从幼儿到青少年到中年再到老年，全都能照顾到。这两年有一种提法叫做“全龄友好”，是从城市规划里出来的概念。

中规院总规划是朱子瑜曾在采访中讲过一段话：一个城市想要留人，它必须是个全龄友好的城市，全龄友好是衡量一个城市是否宜居宜业的标准。一个城市在成长的过程中，它是在变化的。最初年轻人聚集，后来有老年人或者有孩子等等，如何把控公共服务设施在不同的阶段起到不同作用，这是个很重要的一个问题。

社区就是城市迁移变化中的一个缩小版。老旧小区老了，是里面的人和房子一起变老了。入住五六年的社区，可能带孩子的夫妻会成为主要角色。

但孩子不断长大，家庭在成长，社区里的人群会日益展现出多样化，“全龄友好”也将影响到对社区服务质量的反馈。

但在起步阶段，其实更容易有所偏向，也就出现了第二种情况。

第二种，关注一老一小的问题，把突破口放到有决策权的中年夫妻身上。这里的依据是，这个年龄段的人是家庭的中流砥柱，有着儿童教育和老人养老的双重压力，也是为家庭大小事务买单的人群。

第三种，不用年龄分类，用爱好或者行为对人群进行再度细分。去年世纪金源曾在社区里试点茶社，绿城服务、融创服务更喜欢从图书教育的角度入手，“愿不愿意为读书付费”，就成了给人群分类的更精准的标准。

实际上不管怎么分类，我们都会发现，社区这个空间远比其他的商业空间情况要复杂得多。

所以我更倾向于，这个空间未来的「集合」属性恐怕会很明显。

从年龄、爱好、行为方式等不同维度不断细分，把年轻人的、老年人的、儿童的内容不断拆分重组，重新构成可以互补共存的品类。

02 物业往社区空间里装了什么？

就上市物业公司公开披露的情况，关于「社区空间」，各家的分类都不尽相同。

如果从广义上来说，在社区这个空间里做的一切服务和经营活动，都可以被归类到“社区空间运营”，有一部分物业也确实是这样划分的，区别于对业主家庭的服务，公共区域里的经营活动。

这是从空间上来区分，但是从实际运营中，可能需要再覆盖上服务人和服务其他的区别。

碧桂园服务「园区空间服务」的定义是：充分利用社区空间资源，已便利业主生活为目标开展业务，提高业主居住幸福感。

保利物业关于「社区空间管理」，则为：通过优化公共资源的利用，提供场地出租、快递服务、充电服务、共享服务、回收服务等。

两者都是从“业主生活需求”出发，来定义社区空间。

但如果细看增值服务的方向，会发现他们都把社区传媒单独拆分了出来。社区传媒有三个大体方向，一是传统梯媒，二是道路、活动空间两侧的广告牌。

这两者都还是以视觉传递，用传统物料来表达。

第三是广告营销在社区内部的变种，我们称之为“沉浸式”营销。

但不管是哪一种，必然都离不开社区空间这个场景。

而有些物企，会把社区空间运营直接定义为「公共区域增值服务」或者「社区资产增值服务」，甚至佳源服务直接表达为“协助业主出租公共区域”。

由此可见，物企在增值服务方面的探索，虽然在2021年来说，依然囿于美居、中介、传媒几个大方向，但在社区空间里搞的事也越来越有各自不同的特色。

空间服务倾向于非标，即使是文和友这类掌握了餐饮空间密码的特色品牌，在南下扩张时也吃了大亏，去年9月把深圳的文和友更名为“老街蚝市场”，文和友认为：“我们在广州吃的最大的亏，在于想做广州当地文化的同时，又舍不得把湘菜丢掉，这是我们最大的反思和最大的挑战。”

对于物企来说，社区空间依然是自己的资源密码，但最大的挑战也依然是，如何从标准化复制到本地化甚至本社区的非标。

03 空间延伸：向内和向外

社区空间里业态的复杂性，与社区人群分布的复杂性密切相关。另一个密切相关的，则是政策里关于城市更新与民生服务的内容。

去年3月份，成都首先宣布要在5年内建成3043个社区美空间。给「社区美空间」的定义是：以社区范畴为主要服务半径，提供普适审美体验，深度黏合社会价值、生活价值与美学价值的空间场景。

关注的重点放在居民“家门口的美学”。

《世界的逻辑》里有一段话：虽然进入21世纪后，空间障碍越来越少了，但人类对空间特性或差异反而变得更敏感了，关键原因就是城市空间特质的细微差异，决定了资本和人才的流动方向。

这个细微的差异，有两个方向，一个是我们常说的服务感受方面，另一个就是视觉美学的层面。

除了成都的这个高调计划，上海也早已开始从美学和体验两个层面打造社区空间。

例如天平街道邻里汇的社区服务中心，始建于1932年的三栋小洋楼，被修缮规整重新亮相，把历史建筑和居民日常生活融合到了一起，成为兼具颜值和公共会客厅双重身份的邻里氛围担当。

去年10月，万物云首先宣布了千条街道计划，“以后万物云的计量单位可能不再是一个个项目，而是一条条街道。”朱保全表示，相比于新城，老城街道里面城市肌理更丰富，发展更成熟。

社区空间向外延伸，就是街道。在织密城市毛细血管的计划里，街道与社区没有断点的地方。

向内延伸，则是家庭内部。

前年开始，某企业的家电安装维修师傅身上就多了个任务，在入户的短暂时间里，打探清楚家庭的电器使用情况。

去年行业里也有人提出家庭的“广告场景”。

物业则选择用企业微信直接圈定所有用户。

日本消费观察大师三浦展曾经提出“下流话”“第四消费时代”的趋势。他提出，从第三到第四消费时代转变的重要特征是，消费者从过去追求物质主义、品牌效应开始向注重体验转变，消费者将重新审视消费的意义，注重购物体验、人性化的服务和产品功能。

随着家庭结构发生巨变，家庭规模越来越小，单人家庭有可能在未来成为主流。这种对“体验”、“个性化服务”的需求，很可能率先在社区空间发酵。