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文 | 空间秘探，作者 | 雷布同

“十四五”期间（2021-2025年），40个重点城市计划新增650万套（间）保障性租赁住房的指标确定之后，各省市纷纷亮出了各自的筹建计划。上海于近日公布“十四五”期间，计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间），累计建设筹措60万套（间）以上，其中40万套（间）左右形成供应。

据克而瑞租售数据，目前万科泊寓以200000间位列住房租赁企业管理规模首位。也就是说，保障性租赁住房领域将会在5年里新增32.5个万科泊寓。如此短的时间，如此庞大的体量，保障性租赁住房将会给住房租赁市场带来怎样的冲击？

持续加码，5年40城650万套

自“十九大”以来，保障性租赁住房开始走入了人们的视野。根据2021年公布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次明确了国家层面的住房保障体系的顶层设计——保障性租赁住房、公租房和共有产权住房是三大支柱。

与此同时，这一租赁住房品类频频获得政策的加码助力。“十四五”规划提出“扩大保障性租赁住房供给”，奠定了这一品类的发展基调。紧接着国办发布22号文，对加快发展保障性租赁住房的建设提出了具体意见，并明确了保障性租赁住房建设是2022年住房建设事业的重点发力点。此后，有关保障性租赁住房具体的实施规划以及扶持政策相继落地，涵盖了筹集方式、主体参与、税收优惠、资产证券化等各个方面。

对此，亚洲旅宿大数据研究院收集了部分已公开十四五期间保障性租赁房源建设指标的城市，发现在全员加紧筹建的大趋势之下，呈现出4个相同特征。

其一是从保障性租赁住房占城市新增住房总量的比重来看，筹建力度之大。从图表可以看出，在四大一线城市中，保障性租赁住房均超过全市住房建设筹建总量的40%。其中，广州以45.8%的占比和60万套（间）的筹建指标位居四大一线城市中的首位。

其二是从重点保障对象和申请条件来看，保障性租赁住房受益群体更广。部分城市明确了保障性租赁房源的优先保障对象。以深圳为例，重点供应对象不再仅仅是人才，而是以新市民、年轻人等住房困难群体为主的大众群体，这与目前国家层面的大方向是一致。此外，不少城市对保障性租赁房源不设收入线门槛，如此一来再次放大了保障性租赁住房的租客群体类型。

其三是从产品标准和租金管控来看，政府对保障性租赁住房的管控前置。自中央到地方对保障性租赁住房的一系列标准都提前做出了规划。产品层面，建筑面积不超过70平米的小户型；租金层面，各城市根据各自的情况，标准线有所浮动。此外，上海前不久印发了首个地方保租房管理办法，明确了保租房的供应条件，以及准入、租金、租期等保租房的运营管理规则，将管控前置。

其四是参与建设保障性租赁住房的城市名单持续扩张。650万套保障性租赁房源是住建部重点监测40个重点监测城市的汇总数据，除此之外，一些省份会根据各自的情况确定需要重点发展保障性租赁住房的地区。以120万套房源位于省级目标第二的浙江省，确定了人口净流入的大城市、设区市市区、“四大都市区”核心区内的城市以及工业大市、大县为重点发展保障性租赁住房的城市，涉及11个设区市市区和26个县（市），共37个区域。

650万套租赁房源从哪里来

什么是保障性租赁住房？一般指的是由政府给予土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，主要面向符合条件的新市民、青年人等群体供应的小户型、低租金的租赁住房。这样的特定属性，意味着650万套房源的供给压力将主要由国家来承担。据官方数据显示，2021年40个城市共新筹建保障性租赁住房94.2万套。可见，5年650万套房源筹建任务的艰巨程度。

尽管各地方举措不尽相同，但基本是以这3大角度为着力点，拓展多元化筹建渠道。

• 盘活存量房源

“存量为主，新建为辅”是部分城市目前已公布的筹建原则。如江西南昌市的8万套（间）房源中，建设约2万套（间），存量房源筹集约6万套（间）。

可以被盘活的存量房源主要有两类，一是将现有商品房中配建的租赁住房及原有的人才公寓、人才房和符合要求的保障性租赁房源，统一纳入保障性租赁住房管理体系。西安将多余公租房与保障性租赁住房统筹使用，南京将以前已建成或者已立项的商品房配建租赁住房项目，纳入保障性租赁住房进行管理的。

二是将符合条件的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。根据国办22号文件，“非居改保”是政策支持的一种房源筹建新模式，各地方也相继推出了诸多配套优惠政策。如深圳的非居住房屋在用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

• 开源建设用地

存量房源之外，新建房源也是保障性租赁住房筹建的重要来源之一，土地成了这一环节的核心。通过单列保障性租赁住房用地、明确出让土地配建比例和利用集体土地等渠道，从土地角度支持保障性租赁房源的筹建。

2021年，上海首次推出了“保障性租赁住房”用地，占租赁住房用地总供给的28%。同时国家也提倡单列保障性租赁住房用地，如广州和深圳市单列租赁住房用地占比原则上不低于10%。

此外，原本出让商品住房用地中的自持租赁房源也更改为了保障性租赁住房。北京、上海市要求新出让商品住房用地配建不少于15%的开发企业自持保障性租赁住房（在土地出让合同中约定），并鼓励各区统筹配建建筑面积，集中实施配建。

• 鼓励企业参与

正如前文所提，完成650万套（间）的建设目标不容易。为此，地方政府也鼓励企业参与，如青岛政府提出了“谁投资，谁持有”的口号，提升企业的积极性。

为了更好地激励企业参与中，地方政府给出了二个选项，一是提高产业园区中工业项目配套用地面积占比上限，建设宿舍型保障性租赁住房。如西安比亚迪产业园被允许拆分闲置低效产房，建设12栋保障性租赁住房。二是将企事业单位自有闲置土地用于建设保障性租赁住房。作为四川崇州市的国有企业，蜀州兴宇城市建设有限责任公司利用企业自有土地建设保障性租赁住房2455套，套均面积50平方米左右。

650万套VS 119万套，谁笑了？谁慌了？

如此庞大体量租赁房源的进场，会给住房租赁市场带来怎样的冲击呢？首当其冲的就是长租公寓板块，因为一定意义上这两者是“竞品”关系。据克而瑞租售中国住房租赁企业管理规模数据显示，目前TOP30住房租赁企业共计管理119万套租赁住房，其中不乏成立近10年的企业。

当这两股力量直面竞争时，放眼长租公寓行业内，谁能从中觅得新发展机遇？谁又将在这场变革中遇到发展新瓶颈？

在人才公寓、集体土地建设租赁住房以及蓝领公寓等政府主导租赁住房项目中，有过成功合作的品牌，将率先拿到保障性租赁住房市场的入场券。在这其中，不仅有国企，还有头部企业、主打职住型长租公寓产品的企业以及大型租赁社区运营商等。

在住建部公布的《发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单（第一批）》，龙湖冠寓与华润置地名列其中。作为地产系公寓品牌的龙湖冠寓，打造的福州秀山租赁住房项目是集团首个纯租赁住房重资产项目，现已成为全国集体土地入市试点项目；作为国企的华润置地，则选择了租赁社区为切入口，首个租赁社区项目有巢公寓目前已投入使用。

对于租赁企业而言，参与政企合作项目除了在政策、资金以及土地等方面能够收获一定的利好之外，还有助于品牌自身借助政策红利实现降本增量，更好地提供差异化的产品与服务，实现消费者对公寓品牌的进一步认可。

正如住建部住房保障司政策指导处负责人在一次住房租赁企业交流座谈会上指出，“保障性租赁住房本质上还是市场的，租赁企业天然就是保障住房重要的机制主体。”已累计培育专业化规模化租赁企业数十家的重庆，前不久还组织22家租赁头部企业及产业上下游企业，共同组建重庆市住房租赁产业联盟，充分发挥了租赁企业的主体作用。

虽然政府乐于和头部及实力雄厚的品牌携手并进，但这不意味着所有的企业都在受邀名单中。而且这些名单外的租赁企业，还会面临更残酷的考验。

一是价格竞争。根据目前各地方对保障性租赁住房租金的指导意见，价格方面均要求低于市场价。如此一来，削弱了那些仅依靠租金差为营收来源的中小租赁企业，市场竞争力将大打折扣。二是产品竞争。保障性租赁住房的主力产品为面积在70平方米及以下的小户型产品，且需要通过相关部门审核。独立且有品质保障的小户型产品，是目前70%租客更青睐的。相较而言，这类小户型房源是中小租赁企业可遇难求的物业资源，因此在产品方面也会有所局限。

改写中国租赁租房市场

需要明确的是，保障性租赁住房的出现不是为了颠覆现有住房租赁市场的格局，而是为了改革租赁住房供给侧。通过与多元市场主体的互补共生，为更多年轻人和新市民带来更优质的城市租房居住生活，才是保障性租赁住房的发展初心。

不仅如此，因为保障性租赁住房更契合商业化的运作模式，财政负担相对有限，短期还能起到稳定房地产投资，支撑实体经济需求的作用。据中信证券预估，十四五期间全国新增保障性租赁住房将在800万～900万套之间，对应的开发投资将在1.7万亿～1.9万亿元左右，预计2022年投资将超过4000亿元，拉动地产投资3个百分点左右。

但是，这不代表保障性租赁住房对租赁住房市场及房地产市场的影响都是正面的。必须承认的是，这极有可能成为中国租赁住房市场的一个重要转折点，未来或将从这4个角度改写格局。

• 品牌格局：国家队、地产系、强运营型品牌趋强

可以预见的是，保障性租赁房源会加剧行业的马太效应，新增房源将会流入那些本就实力雄厚的租赁企业，实现强者恒强。完成筹建目标的同时，这些企业也完成了规模的拓展和品牌影响力的形成。因此，拥有更多国有存量物业和国有土地的国家队、提供租赁项目资产管理全链条服务的地产系品牌和具备成熟租赁项目轻资产运营的强运营型品牌，将会愈发强大。

• 业务格局：“地方模式”加剧市场的地域性差异

虽然保障性租赁住房体量足够惊人，但不意味会与所有租赁住房品类“打擂台”。从定价和产品特性来看，常规的白领长租公寓是其主要“竞对”，职住型租赁住房和高端服务式公寓并不在其中。因此，这也是租赁企业打造创新业务的一次很好的机遇，通过挖掘保障性租赁住房之外的租赁需求，为业务增长创造更多的增长空间，如向地方政府平台输出轻资产服务，跑通一条新赛道。

• 市场格局：周期长低成本的银行等资本登场

诚然，40个重点监测城市的房地产发展情况各不相同。因此，各省市在制定保障性租赁住房筹建计划时也会根据所在城市进行个性化调整。长久以往，各省市的租赁住房市场将会呈现颇具在地属性的“地方模式”。重庆通过“住房租赁+老旧小区改造”、“住房租赁+产业发展”、“住房租赁+人才安居”三重模式，实现多渠道筹建房源。可以预见的是，随着保障性租赁住房落地诸多环节的因地制宜，未来租赁市场将会涌现越来越多的“地方模式”。

• 金融格局：低成本的银行资本、REITs登场

据相关统计，截至2021年11月末，投向住房租赁市场的贷款增速接近各项贷款平均增速的5倍。其中部分资本以市场化方式流向了保障性租赁住房自持主体，还有部分资本以贷款的方式流向了“非居改保”的租赁企业。显然，大连国房集团属于前者，2021年12月，国家开发银行大连市分行向大连国房集团保障性租赁住房项目授信6.8亿元并发放首笔贷款2.08亿元，是大连市首个成功落地的保障性租赁住房融资项目。此外，无锡等地也在相关文件中表示支持银行等金融机构发行住房租赁专项金融债券、募集资金，也支持保障性租赁住房建设、改造、运营企业发行不动产投资信托基金（REITs）融资。

可以想见的是，为1300万人提供租住服务之后，保障性租赁住房的规模将持续扩张。届时，中国租赁住房市场格局会出现怎样的积极变数？谁又会笑？谁又会慌？时间会给出答案。