激进的绿城:张亚东带队狂追,是逆袭还是重蹈覆辙?

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· 1月13日

狂追下的绿城,是否仍在重蹈覆辙?

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激进的绿城:张亚东带队狂追,是逆袭还是重蹈覆辙?

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图片来源@视觉中国

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文 | 征探财经(ID:teccj6),作者 | Morse姐

2021年的绿城中国(3900.HK)(以下简称“绿城”),特别躁动。行业普遍在收缩,但绿城的步子迈得很大,梦想把被“偷走”的时光追回。

行业前三强碧桂园(2007.HK)、万科企业(2202.HK)和融创中国(1918.HK)都没有完成年度目标,绿城却逆势而上,拿地非常积极,同时业绩大幅增长,完成了2021年目标的113.2%。

因为曾经的激进,创始人宋卫平时期的绿城停滞不前。2012年,宋卫平在资金链绷紧后,与融创展开合作。然而,随后的事情却脱离了轨道。绿城陷入了残酷的股权争夺战。公司控制权上的争夺,妥妥的让绿城错失了上一轮房地产上升周期,导致公司的规模掉队。

2014年底,中交与绿城签订战略协议,随后中交逐步进入。近年来,绿城董事会主席张亚东铁腕整顿下,绿城在震荡中前行。

2022年1月7日,绿城中国的股价得到跃升,创下2020年11月以来新高。

然而,质量问题频发、行业整体调整下,负债近四千亿的绿城难言轻松。

“记忆虽然被岁月神偷抹去,生活却可以继续前进。”(电影《被偷走的那五年》)。不知道开启加速度的绿城能否追回那被偷走的时光。

宋卫平交权

曾经,提到绿城,就等同于提到宋卫平。

宋卫平曾经当过老师,后来下海,再与妻子、朋友一起创办绿城,再到将公司做到香港上市。谁人不知,绿城就是宋卫平的名片。

但在绿城27年的发展历程中,也几经沉浮。

2007年,绿城中国销售规模首次破百亿,达到151亿元。为此,宋卫平便把2008年的目标定为200亿元。孰料2008年遭遇金融危机,加之政府的宏观调控,使绿城中国没有完成预定目标,最后以152亿元收官,仅与上年持平。

2008年,对于绿城、恒大等房地产企业几乎带来了致命打击。只是,很快他们都迎来了好日子。因为,年底出炉的“四万亿”将许多企业都拖出了泥潭。

2009年,绿城中国销售额同比大增238%,达到513亿元。绿城中国在高端住宅市场占得一席之地。

然而,好了伤疤忘了痛。宋卫平继续不管不顾加杠杆上规模。很快,市场的惩罚就来了。

2012年绿城生死存亡之际,宋卫平也不得不为自己的激进买单。6月8日,苦苦支撑的绿城终于迈出了动用股本的一步,用24.6%的股权换来了九龙仓50.98亿港元的“救命钱”。与此同时,宋卫平的股权被稀释,话语权也相应减弱。

对此,宋卫平反思道:“我承认,之前我们做的不够稳健。对于调控,我们愿意找到非常优秀的合作伙伴,用结盟的方式相互支持。”

再到2014年,宋卫平更是经历了与孙宏斌漫长的半年纠葛。最终,宋卫平反悔,拒绝了一度与之称为兄弟的孙宏斌。2014年12月,中交集团与绿城中国签订战略合作协议。2015年,中交成为绿城第一大股东。

中交入股不是结束,而是开始。此后,中交与绿城进入了数年的时间漫长的整合期。

2017年,绿城中国合同销售金额终于迈上千亿台阶,约1463亿元,创历史新高。但相比其他行业巨头,绿城的千亿级别来得有点晚。换句话说,发展有点慢。

可以说,绿城因股东动荡错失了一轮房地产上升周期,导致规模掉队,被碧桂园、融创等后起之秀赶超。

不久,宋卫平的时代即将结束。

曾经担任大连市副市长、中交系旗下子公司总经理的张亚东在2018年被任命为绿城中国行政总裁及执行董事,2019年被任命为董事会主席,绿城自此正式告别宋卫平,中交背景的核心管理层登上历史舞台。

张亚东对绿城保持进取态度,内部改革,外部拓展。

2019年,绿城提出了“全周期拿地”的方针,积极纳储,为快速发展储粮囤地。

数据显示,绿城2019年新增面积跃升到了1236万平方米,2020年继续上升至2041万平方米,2021年上半年上升至1186万平方米。2020年,绿城中国新增土储总量达到近5年来新高,新增建面甚至超过了2016年-2018年3年的总和。

对应的权益拿地金额分别为523亿元、842亿元和740亿元。其中,2020年和2021年上半年拿地金额均超过当期营收。

财报显示,2021年房企拿地热情骤减的情况下,绿城中国拿地依然很生猛,在杭州、北京获得多块土地。

数据显示,2018年—2021年上半年,绿城总建面分别为3427万平方米、3873万平方米、5079万平方米、6034万平方米,2019年起土储开始猛增。

另一方面,绿城的平均拿地成本已从2018年的5878元/平方米逐年上升到2021年上半年的最新数据是7177元/平方米。

2019年,绿城祭出了“三板斧”:全周期拿地、高周转以及“小股操盘+代建”。绿城中国也采用合作开发与抱团取暖实现规模跃升。

2021年上半年,绿城一路猛追。数据显示,绿城的项目从拿地到开工、开盘、股东投入回正及交付时间分别为4.0个月、6.8个月、12.3个月及30.6个月,分别同比提速10%、8%、14%及6%。

张亚东猛追

为了追回那被偷走的时光,张亚东确实开足马力。

2019年,绿城中国取得总合同销售人民币2018亿元,突破2000亿元。

在该年度业绩发布会上,张亚东因业绩不佳向投资者表示歉意,“前几年是绿城的康复期,很多历史问题需要解决,2020年开始这3年是绿城的健身期,2023年-2025年是绿城的起跑期。”

2020年年报显示,面对新的行业大势,绿城制定了“战略2025”规划,布局三大板块九大业务,包括房地产、房产代建及城市更新、康养服务等七大新兴业务。

2020年,绿城中国实现总合同销售金额2892亿元,同比大增43%。

2021年全年实现总合同销售金额约3509亿元,完成了3100亿元的年度销售目标。

张亚东将2021年定位为绿城中国实施“战略2025”起始年,2021年计划销售额占行业2%。如今年度销售已经出来,这是中交入股之后,绿城年度业绩站位最高的一次。

数据显示,2017年至2021年上半年,绿城中国持续发力代建业务,销售额分别为430亿元、552亿元、664亿元、745亿元、348亿元。

由于代建业务的持续增长,绿城中国也对其不断加大投入,这也影响到了公司自营项目的发展。

合同销售额虽然大增,却有玄机。

2018年-2021年上半年,归属绿城的权益销售金额只有557亿元、768亿元、1194亿元、713亿元,占比分别为55.04%、56.7%、55.6%、52.08%。也就是说,合同销售金额暴涨背后,归属于绿城的权益金额只有一半出头。

此外,绿城中国已连续多年计提减值准备。2016年-2020年,绿城中国均计提资产减值。其中2019年、2020年的金额分别为13.76亿元、13.34亿元,大大蚕食公司净利润。

绿城的债务问题不容忽视。

2018年-2020年,绿城中国永续债规模则分别有154.08亿元、212.29亿元、206.18亿元;永续债票息率通常高于企业平均融资利率,相应的利息支出分别达到6.11亿元、12.86亿元、13.22亿元。

截至2021年6月30日,绿城中国永续债余额仍有185.37亿元,为此其支付的利息达6.49亿元。

而2018年-2021年上半年,股东应占利润分别为10.03亿元、24.8亿元、37.96亿元、24.18亿元。算下来,永续债利息代价不容小觑。

毋庸置疑,计入永续债,绿城负债将大幅度上升。

动辄上百亿元的永续债规模实际并没体现在负债率里,而是计入了所有者权益。

不计入永续债的情况下,截至2021年6月30日,公司总负债约为3904.61亿元,同比增加29.52%;资产负债率为81.33%,达到近5年以来的最高值。

中指院数据显示,“三道红线”方面,截至2021 年6月30日,绿城现金短债比1.7倍,净资产负债率63.48%,剔除预收账款后的资产72.6%,处于黄档。

绿城中国执行董事、执行总裁耿忠强在2020年度业绩发布会上曾坦言,由于绿城中国自有资金的规模比较小,所以“剔除预售账款后的负债率”这个指标的优化,存在一定的难度。

不仅如此,自2017年开始,绿城中国经营活动所产生的现金流量净额持续为负,2017年至2020年依次为-150.83亿元、-165.56亿元、-81.76亿元、-31.04亿元。这说明经营活动现金流入主要来自销售回款,而经营活动现金流出则以土地投资为主,存在拿地支出与销售回款之间的不匹配。

追出来的危机

追赶的过程中,也在失去一些特色。曾经在行业内引以为傲的绿城品质也开始面临购房者的拷问。

“艺术是无价的,不要考虑成本。”宋卫平造房子是不计成本的,材料用最好的,一有不满意就拆到重建。

而宋卫平离开后,绿城却是另外一个模样。

诸多房企中,绿城往往以高品质产品标榜自己,因此其产品价格也很“高调”。通常价格高,质量和物业也得匹配。

然而, 2021年以来,绿城却常因质量问题被推上风口浪尖。

绿城中国西南某地的楼盘业主,甚至推出与在售楼盘宣传海报媲美的反面海报。其内容太过刺激,Morse姐就不一一展示了。

问题出来后,相关楼盘业主甚至打飞的直奔绿城中国杭州总部,讲沉甸甸的问题材料递交给总部相关负责人。换个角度来看,绿城业主既有实力又对楼盘“爱之深恨之切”。

回想宋卫平时代,他曾经这样评价万科的产品,“我们要是做出那么粗糙的产品,项目经理要跳楼自杀N次!”现在的管理层会让这些项目经理怎么做呢?

其实质量问题频发之外,绿城去年管理层也发生了重大震荡。

2021年底,绿城狂追的步伐,也因为市场原因,逐步放缓。

去年3月,绿城业绩发布会前夕,绿城中国两位执行董事周连营和刘文生同时被免职。蹊跷的免职,引发了业界的猜测。而且,近年来绿城中国总裁也频频更换。种种迹象下,绿城中国内部真的调顺了吗?老绿城人与中交系能够在未来更好协同吗?种种问题,都需要股东方和管理层拿出智慧。

2021年11月绿城中国自投项目合约销售金额约为251亿元,合约销售面积约为90万平方米;2021年12月绿城中国合约销售金额约为195亿元,合约销售面积约为75万平方米,呈现严重下滑趋势。

为了缓解与绿城的同业竞争压力,中交还申请延长避免同业竞争承诺履行期限从2021年12月31日延长至2024年。

宋卫平曾经在困境时说过:“无论如何,我们决不放弃绿城所秉承的理念,走正道,尽人力,听天命。”而今,狂追的绿城,是否离理念越走越远了呢?或许,这样的时节里,活下去更重要。

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