“旧改之王”第二次站在悬崖边

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· 2021.12.09

欲望,将年近60的郭英成,再次推到了悬崖边。

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“旧改之王”第二次站在悬崖边

00:00 17:24

图片来源@视觉中国

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文 | 最话FunTalk,作者 | 博言,编辑 | 王芳洁

广州佳兆业壹号的业主买楼5年,还没有住进自己的家。

一位ID为“佳兆业壹号苦主”的微博网友,在过去半个月里,接连发帖,倾吐苦水,终于在12月7日这天上了热搜。

他说:“外地小伙子勤恳努力多年想安家广州,为了买房用光自己和父母辛劳一生的积蓄,买房5年都收不了房,即将开始第6年的等待。”

“痛哭流泪 。”

7号这一天,也是佳兆业一笔4亿美元债券的到期日。据《最话》了解,当天佳兆业没有还钱。

“佳兆业违约了”。8号,这个消息引爆了佳兆业业主和投资人的群聊。当日,佳兆业临时停牌。

早先时候,为了不形成债务违约,佳兆业曾向债权人提出交换要约,祈求展期,却遭到半数以上投资人否决。至12月3日,要约失效了。

根据《最话》了解的情况,债权人已向佳兆业发出了一份新的、符合他们利益诉求的融资方案,但双方在融资利息和抵押率等方面存在较大分歧, “郭老板(佳兆业董事长郭英成)不要债权人的钱”,债权人代表Kevin(应要求为化名)说。

此刻,对于佳兆业来说,债务重组的警报已经拉响。并且,对于这家已经债台高筑的房企来说,4亿美元不过是冰山一角。和恒大一样,佳兆业待偿还的美元债超过百亿美元,更有127亿元人民币的理财产品待偿。

11月4日,近500个理财产品投资人聚集于深圳市罗湖区友谊酒店,就兑付问题向佳兆业高层讨说法,部分投资人情绪激动,场面一度失控。当月8日,佳兆业干脆出了声明,称原定于10号的投资人会议取消,希望投资者不要到公司大楼聚集。

左支右绌之间,一家房企如临深渊。但对于佳兆业来说,这其实不是一次新鲜的体验。早在2015年,因郭英成身涉贪腐案,佳兆业就已经历过一次债务重组。

在中国房地产行业里,佳兆业排名并不十分靠前,却因总能参与城市更新项目,获得“旧改之王”的盛名。因为旧改项目往往地价低、位置好,是整个地产圈人人艳羡的香饽饽。

但饽饽再好吃,吃多了也会噎着人。

就在债务危机爆发前夜,2021年上半年,佳兆业还新增了15个城市更新项目,对应项目货值达1031亿元。

非常讽刺的是,不久前,佳兆业还高调宣传,自己是难得的、三道红线全部为绿的优质房企。恐怕连郭英成自己都忘了,在表内、表外、夹层等多渠道融资夹击下,“旧改之王”这条华美的袍子上,早已爬满了虱子。

欲望,将年近60的郭英成,再次推到了悬崖边。

01 艰难拉锯

佳兆业和美元债债权人进行了一场焦灼的拉锯战。首先是心理战。

债权人目前最不愿意看到的是,“在多家中资房企资金链危机背景下,佳兆业宣布债务违约,实行债务重组,这对海外债持有人来说很不利”,Kevin说。

一位接近谈判的人士则告诉《最话》,佳兆业谙熟美元债债权人不愿企业债务重组的心理顾虑,故而在11月25日的公告中特别提到,若交换要约未获通过,公司预计无法到期偿还12月7日到期的美元票据,届时可能进行替代的债务重组。

更令债权人们费解的是,佳兆业是有条件偿还该笔债券的,却在债务到期节点寻求展期。这也是超半数债权人不同意交换要约的主要原因。

据悉,11月24日,佳兆业将香港启德机场一宗宅地,作价79亿港元售予远东发展和新世界发展,但因项目尚有未偿还贷款30.52亿港元和待售贷款12.32亿港元,另刨除其他股东权益和各种融资成本后,佳兆业最终到手金额约9.5亿港元。

此外,佳兆业近期又以37.8亿港元将香港北部屯门一地块,售予旭日国际集团主席蔡志明,偿还土地抵押贷款后,该笔出售帮佳兆业回笼约13亿港元现金。

“单是这两宗地出售,数额基本快覆盖佳兆业此次临将到期的4亿美元债”,Kevin称。

无奈之下,债权人们只得为佳兆业提供了一笔约20亿美元的融资方案,包括中国境内及境外的融资,以及有担保和无担保的融资。据港媒报道,该融资方案中一笔针对旧改项目的贷款融资额最高达10亿美元,票面利率为12.5%。

“目前在利率协商上,双方存在较大分歧,对佳兆业而言,这笔到期美元债票息6.5%,若交换要约达成,可延期18个月,且票面利率不变,远比眼下投资人提供的利率接近翻倍的新融资方案划算”,上述接近谈判人士说。

要是佳兆业宁愿违约,也不还钱,还不接受新方案怎么办?实际上,也不是一点办法没有。按照规定,境外债权人在企业违约情况下,有权申请财产保全,但需超过25%债权人同意,且要通过受托人推进。Lazard公司强调“过半数债权人反对要约”,也是为了表明他们有绝对能力掌控局面。

至此,心理战就会进入了另一个层面。对于佳兆业来说,债务违约代价沉重,可能是生命不可承受之重。

美元债属于信用债,一旦违约将直接击碎开发商行业信用。对此IPG中国首席经济学家柏文喜表示,“佳兆业一旦实质违约后,公司的评级会归零并失去在融资能力,同时触发交叉违约,导致大量的境内外债务提前到期。在此压力之下,供应链融资也不可持续,房子预售也不再被接受。”

“公司将迅即枯竭并陷入债务螺旋。” 柏文喜说。

02 “我们从佳兆业人变成了郭家人”

关于佳兆业的一切,看起来那么岌岌可危,巨债背后是一条几近崩裂的资金链。

根据财报,今年上半年佳兆业的经营和投资现金流量净额总值为-85.39亿元,同时,在房企融资收紧的背景下,其筹资活动现金流量净额为-0.05亿元。

更为可怕的是,在现金流只出不进的情况下,佳兆业在上半年还增加了230万平米的土地储备,此外,公司尚有超213个城市更新项目未纳入土地储备,占地面积约5370万平方米。

这些土地就像嗷嗷待哺的孩子,无论搞拆迁,还是打地基,需要的都是——钱、钱、钱。

当然,如若一手房市场仍能供销两旺,钱的事情也好说,但佳兆业面临的情况是崩盘!

一组数据可以展现佳兆业面临的市场巨变。

根据公司公告,2021年1~6月,该公司的合约销售金额增长77.2%,但当统计口径放宽到1~11月,这个比例已经下降至7.2%。由此可见,整个下半年,佳兆业的销售业绩大跳水。

11月当月,整个佳兆业只卖出去约6万平米的房子,而去年同期,这个业绩是71万平米

在这种情况下,佳兆业的债务危机就像雪球,越滚越大。同恒大类似,佳兆业也是存量美元债超百亿的大户,截至10月底,恒大待偿美元债140亿美元,但规模不可同日耳语的佳兆业,待偿总额竟也达到了115.74亿美元。

同时,和恒大一样,佳兆业也通过旗下理财公司锦恒财富发行了巨额理财产品,现也触发兑付风险。

锦恒财富名义上与佳兆业并无股权关联,由谢泽杰、万兵、房伟标3名自然人股东掌控,实则为佳兆业旗下为项目融资的理财平台。

据多位锦恒财富投资人透露,锦恒财富所发行理财产品底层资产都为佳兆业的房地产项目,佳兆业作为担保,相关产品最低30万起投,多是50万起投。理财客群多为佳兆业员工和业主,其中不乏一掷千金,动辄四五千万的大户。

一位锦恒财富内部员工向《最话》证实了这一说法,据他透露,锦恒财富最早名为佳兆业财富,2016年为合规发展,更名为锦恒财富,股权上也与佳兆业做了切割。锦恒财富股东之一的万兵是佳兆业老人,2006年即加入公司,曾任佳兆业集团执行副总裁和首席财务官,后因独立操盘锦恒财富,辞任集团职务。不过,锦恒财富财务、人事仍由佳兆业垂直管理,人事变动均需报佳兆业控股总部审批。

“更名那天,郭老板还特地打视频电话过来给大家打气,还跟万兵总开玩笑说,‘老万,跟自家人谈战略合作,产品打包价格可得降一降了’,当时大家都很受鼓舞,因为被老板当自家人了嘛。”该员工表示。

“从此我们从佳兆业人变成了郭家人”。

发生于11月3日的理财产品逾期,实际到期日是10月30日,有T+3的缓冲期,期间开始出现产品未回款。上述员工表示,产品爆雷已有先兆。导火索当属10月27日的标普降级。当日,标普将佳兆业评级下调至CCC+,次日,公司又传出30亿元银行贷款被搁浅。继而就发生了理财产品逾期。

除去超百亿的理财产品兑付,摆在佳兆业面前的表内偿债压力也相当可观。据佳兆业2021年中报,期末总借款约1237.8亿元,一年内待偿借款250.2亿元,另有283.2亿元需在2年内还清。

03 还没彻底躺平

好在佳兆业并未彻底躺平。

12月5日晚,山东高速金融集团(00412.HK)一则公告显示,佳兆业作价7.5亿港元向其出售香港中环中心38楼物业,扣除银行融资本金利息后,交易款项1.86亿港元。由于佳兆业未偿还其部分贷款,交易款以未偿款项结付。换言之,这是笔以楼抵债的生意。与此同时,山高金融同意将佳兆业今年到期的一笔1.2亿美元票据,展期至2022年10月2日偿还,但票息从7.5%调高至14%。

有意思的是,山东高速金融与其背后的山东高速集团,和恒大也关系匪浅。早在2017年,恒大引入1300亿战投,山东高速就曾豪掷230亿元入股恒大,直至去年转让予深圳国资。而恒大旗下恒大人寿发起成立的资管平台,亦在2019年入股山东高速公路,占股超10%。

去年恒大的债转股事件中,金主山东高速并未慨然“就范”,而是抽身而退,累计作价250亿转让恒大股份予深圳国资,此举被外界赞为洞察先机。

而此次驰援佳兆业,山东高速也非单纯的白衣骑士,其嗜利本色再次显现。除要求14%的高息外,此次交易的中环38层物业,山高金融给出的当下估值7.5亿港元,相比今年4月佳兆业买入时的8.7亿港元,折价近1.2亿港元。

理财产品兑付方面,起初佳兆业准备将18个位于深圳的项目摆上货架,项目总货值达818亿元,计划融资203亿元,用于覆盖偿还理财资金。前几日的投资者兑付沟通会上,佳兆业集团总裁麦帆称,资产处置将由18个增至25个,其中包括10个深圳旧改项目。

与此同时,佳兆业股权质押的动作也在密集进行。以佳兆业集团(深圳)公司为例,《最话》梳理发现,该公司现存有限期内股权质押为16笔,其中2021年内质押笔数占比过半,达9笔,质押数额从1000万到9.47亿不等。且自6月起,质押动作显著加快。

佳兆业在和时间赛跑。

由于佳兆业的项目储备多位于大湾区,且以高溢价能力的旧改项目居多,因此业界都说佳兆业还是有机会的,这也是佳兆业和恒大不一样的地方。它现在最核心的问题是解决流动性,或可利用市场认可进行债务重组,或可尽快出售部分资产以缓解压力。

要知道,除了“旧改之王”,佳兆业还有一个称号——“不死鸟”。

04 不死鸟这次何如

佳兆业从深圳起家,成立之初便以旧改项目和盘活烂尾楼为生,凭借平湖旧墟改造、盐田整体搬迁、坂田雪象村工业区改造等项目蜚声业内。和现在成熟的城市更新制度安排不同,在早期,旧城改造项目不是有钱就能拿到的,水面之下常常是深功夫。

2014年10月13日,时任深圳市政法委书记蒋尊玉落马,随即传出佳兆业老板郭英成被查。一时间,郭老板避祸香港的消息不胫而走,佳兆业位于深圳的多个楼盘亦被住建部门锁盘,企业经营骤然陷入停顿。

蒋曾是郭英成在深圳的贵人之一,在拿地事宜上,郭英成深受前者关照。在当年郭英成名下的鹏星12号邮轮上,蒋尊玉曾数次登船,双方亲密磋商不在话下。亦由此,蒋甫一落马,佳兆业旋即被牵涉进政坛反腐风暴,进而引发债务危机。

因经营链条被掐断,2015年1月,佳兆业触发汇丰银行贷款违约事项,次月开启债务重组,彼时涉及境内外债务合计650.09亿元,境内占497.7亿元。

热衷于并购的融创一度进场,欲收购佳兆业,引发内讧,剧情相当狗血。退场后,融创董事长孙宏斌恨言,佳兆业净资产就是个零。

融创之后,郭英成找来了同乡兼密友,同为广东揭阳普宁人的富德系张峻,以股权转让的方式引援。富德系一度成为佳兆业的第一大股东。同时,郭英成还向富德系生命人寿转让所持国民信托股份。2015年4月,富德资源投资又向佳兆业提供了一笔13.77亿元的贷款,为其紧急输血。

同期,郭英成低调回归佳兆业董事会,随着时间的推移,锁房危机也渐渐化解。而2016年开启的深圳楼市疯牛行情,彻底为寒冬中的佳兆业添了一把炭火。

2016年7月,佳兆业宣布正式完成境外债务重组。2017年3月27日,停牌724天的佳兆业集团在港交所主板复牌。

随后,郭英成走出低谷。一度,佳兆业看起来前途似锦,它凭借丰富的旧改经验,在城市更新浪潮中,攻城略地,单深圳的旧改项目,佳兆业就有95个(总货值6141亿)。其在北京斥巨资收购的佳兆业广场,在烂尾多年后,也终于亮起耀眼的招牌,底商还开了网红商场SKP-S。

被媒体形容为父爱如山的郭英成,甚至开始布局交接班,其三女一子都在最近几年加入公司,儿子郭晓群任佳兆业集团联席总裁,女儿郭晓亭、郭灏丽及郭晓欣则分别在佳兆业美好、佳兆业健康任职高管。

2021年的这个冬天,风波乍起,郭氏女儿们都从公司抽身而退。

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