万科“破产价”

巨潮商业评论

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· 11月2日

房产一哥的尴尬三季报。

文 | 巨潮商业评论,作者 | 谢泽锋,编辑 | 杨旭然

在房地产的秋风瑟瑟里,中国最负盛名、经营最为稳健的房地产公司之一,被资本市场定下了破产式价格。

10月29日,万科股价低开低走,市净率跌至0.95,这是其25年以来首次跌破净资产。

2021年的地产股流年不利,已经与保险、银行并称为“股市三傻“。其中尤其以地产板块表现最为惨烈——行业遭遇前所未有的高压式调控,企业暴雷的声音不绝于耳。

年初至今,万科股价与板块一起沉沦,已经跌去了三分之一,市值蒸发了1200亿元。

万科A股价表现(2021年1月至今)

形成鲜明的对比的是,尽管股价跌跌不休,散户投资者的热度其实并没有降下来。万科A股东户数从年初的39万上升至三季度末的54万。散户们跑步入场,很多人越跌越买,甚至开启定投“万科”的模式。

但投资者不断补仓摊薄成本,股价却越跌越低。三季报公布前后,其股价在低位延续颓势,进一步下跌,明显受到了三季度业绩不良的影响。

行业基本面也对万科不利。当前的房地产面临政策高压,土地政策才开始进行纠偏;而万科前期高价拿地还需时间消化,但“地产+”业务尚不足以扭转公司的估值体系。这时候,万科股价的反转就只能再等等。

01 继续煎熬

进入四季度,前期高压式的房产政策有所纠偏,土地供给正在调整,但也仅是“紧中趋缓”。

万科的三季报依旧不太好,甚至有些让人失望。

第三季度,万科实现营业收入1043.7亿元,同比增长9.7%;归母净利润56.4亿元,同比大降23.3%。前三季度累计营业收入2714.9亿元,同比增长12.4%;归母净利润166.9亿元,同比减少16%。营收还在增长,但利润却同比下滑。

另一家头部房企保利发展在第三季度,实现营收484.88亿,同比增长10.77%;利润32.85亿元,同比增长6.67%。前三季度,实现营收1384.60亿元 同比增长17.86%;归母净利润135.83亿元,同比增长2.88%。与万科不同的是,保利营收和净利润均实现微增。

由于我国房产买卖大部分为期房交易,营收和利润基本上反映的是2-3年前的销售业绩。因此营收和利润指标相对滞后,而销售额则会反映房企未来的业绩表现。

从这方面来看,万科也不太“给力”,其第三季度合同销售金额1246.8亿元,共754.7万平方米,同比分别下降27.6%和36.5%。前三季度,累计实现合同销售面积2946.4万平方米,合同销售金额4791.3亿元,同比分别下降9.8%和2.8%。

保利前三季度累计实现签约金额4102.32亿元,签约面积2543.73万平方米,分别同比增长11.66%和4.08%。这样的业绩也谈不上有多出彩,但一增一减,呈现出鲜明的对比。

土地是房企生产线上的“面粉”。而面粉和面包的差价,即土地和房产的进/销差价决定了房企的利润空间。自诩“农民”的万科,一直在持续不断的拿地。

2021年前9月,万科花费1656.5亿元,拿地2382.5万平方米,土地均价6953元/平方米。同期,销售均价16262元/平方米,同比上升7.7%。

可以看到,公司近两年还在消化2017年的高地价,盈利水平持续承压。2018年拿地成本虽大幅降低,但销售均价并未同比例上涨,导致毛利率和净利率持续下滑。

进入四季度,前期高压式的房产政策有所纠偏,土地供给正在调整,但也仅是“紧中趋缓”。房企盈利水平起码要到明年,才能见底回升,出现企稳的迹象。

此时的万科,仍在煎熬。

02 隐藏实力?

万科今年来的营收净利润增速持续下滑,似乎有刻意“示弱”的意思。

一贯优秀的学霸考砸了中考,又考砸了“季考”。对比来看,当下的万科不复当年的强大。

一方面,是房地产行业已经“变天了”——融资趋紧,政策高压,题太难了甚至是超纲了。作为民营房企,万科交出这样的作业也在情理之中;

但另一方面,万科手握巨量“已售未结算资源”,通过“合理”的调节利润,不至于让财报过于难看,万科似乎有主动“藏拙”的端倪,这却是在意料之外。

对于房开商来说,销售额是未来业绩的“蓄水池”。房产尚未交付时,销售额被归为合同负债和预收账款一栏,而从销售到最终转化为营收和利润,这个周期普遍是2-3年左右。

2017-2018年,受益于棚改货币化改造,二三线房地产市场爆发,地产公司在这一旺季,就拼命往池子里蓄水,而在收成不太好的年份,从池子里取一些,也能保证营收利润的增长。

2020年,万科已售未结资源净增891亿,年末余额6892亿元;今年前三季度,万科已售未结资源达到7732.9 亿元,相比去年底增加11%。 

许多房企并未披露已售未结资源,以今年中报的合同负债对比来看,万科是同期恒大的三倍有余,是融创的2倍之多。可以看出,恒大、融创等房企此前通过快速结算销售额,“粉饰”出漂亮的财报。

手握庞大的“已售未结算资源”,万科的家底够厚,真正的“家里有矿,心里不慌”。

营收和利润就像是从“蓄水池”取出来的水,反映的是过往的业绩表现,有时候甚至可以主动“藏拙”。但万科今年来的营收净利润增速持续下滑,似乎有刻意“示弱”的意思。

03 巨轮转向

万科的“地产+”业务深耕多年,但至今还未能抬起万科的估值。

10月28日晚间,万科再次加码“地产+”业务,董事会计划向股东大会申请授权在不超过300亿元的直接债务融资工具。此次募集资金,长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等多元化转型业务是主要方向。

大笔加码非地产业务,显示出万科“转型”的决心。

目前,万科手握1471.1亿元现金,巨轮转向有十足的底气。但另一方面,也被投资者病诟太过保守。

10月22日,万科在上海举办了业务交流会。万科董事会主席郁亮在会上表示,万科在商业、公寓业务方面,已经找到一些模式,养老业务则还在摸索阶段。

当前的资本市场中,第二增长曲线已然成为市场看待地产企业的重要估值标尺。龙湖依靠龙湖天街、龙湖智慧服务等非地产业务的快速增长,PE达到8.66倍,在20家主流房企中位居首位。

万科旗下非开发业务看起来不少,主要包括物业板块的万物云、商业板块的印力品牌、长租公寓领域的万科泊寓,以及物流地产板块的万纬物流。

今年上半年,万科物业服务实现营收103.8亿元,同比增长33.3%。租赁住宅实现营收13.19亿元,同比增长25.6%;商业开发与运营实现营收36.39亿元,同比增长19%;物流仓储服务实现营收13.4亿元,同比増长64%,可以看出,其多元业务增速要远高于地产主业。

其中,万物云和万维物流处于业内领先地位。2020年万物云在管面积57800万平米,位居国内首位;合约规模68000万平米,仅次于碧桂园服务位。万物云2020年总营收182亿元,位居各物企榜首。万纬物流占据行业第二把交椅,2020年末其市占率升至8%,仅次于普洛斯。

但从收入结构来看,“地产+”业务占比仍旧较小。

今年前三季度,万科房地产开发业务贡献营收2370.4亿元,多元化业务贡献营收344亿元,占比约12.7%。深耕多年,万科的转型业务带来的贡献仍旧不足。

对于万科转型的新业务,万科总裁祝九胜在中期业绩沟通会上,已经表示有很多需要检讨的地方:

“万科当时对完成转型的过程所需要的时间、可能的挑战、所需要建立的能力,严重估计不足,或者是严重低估,今天来复盘、检视,我们当年太过乐观了。”

04 写在最后

10月22日,郁亮在万科2021业务交流会上,引用了日本大和房建转型成功的例子。

在经历了日本房地产行业大溃退之后,大和房建通过在非主业的努力,坐上了日本租赁公寓、物流及代建业务的头把交椅。如今已连续十余年位列世界五百强300名左右。所以,“天下没有做完的生意,只有没做好的生意。”

郁亮认为,今天的中国,房地产行业的机会比日本更多,而大和房建的业务跟万科类似,因此万科在产大衰退、大缩表的过程中,仍然可以成功。

“尊重常识,回归常态,阵痛之后,仍有机会。”在许多明星房企暴雷的时刻,在房地产变身为“民生业务”的时刻,万科的坚守,对于购房者来说,无疑是一件幸事。只是对投资者来说,这实在算不上一个好消息。

万科还在挣扎,庞大的地产巨舰已经开始转向。但是否能找到清晰的航向,是否能顺利抵达彼岸,对于万科来说,仍然不确定。

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