万科的“冰点时刻”?

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· 9月17日

比半年报更揪心的事情,终于还是来了。

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万科的“冰点时刻”?

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文 | 子弹财经,作者 | 荷默,编辑 | 蛋总

待潮水退去,方知谁在裸泳。

恒大“溺水”了,万科也够呛。

8月份,是万科在2021年接连出现销售业绩下行的第二个月——在6月以676.3亿元销售金额登顶后,7月的销售业绩下滑至515.4亿元,8月直接刷新了年内的新低370.3亿元。

比半年报更揪心的事情,终于还是来了。

01 糟糕的或许在下半年

9月4日,万科公布了8月的销售业绩,公告数据显示:2021年8月万科实现了合同销售金额370.3亿元,环比下跌28.15%;合同销售面积219.4万平方米,环比下跌28.56%,折合销售均价为1.69万元每平方米。

无论是从销售金额还是销售均价来看,都已经是在6月份达到了年内的最高点后,在连续两个月的下行走势,并且成功晋级为2021年销售业绩最差的一个月

结合前八个月的数据来看,截至8月末,万科2021年前八个月累计实现合同销售金额4430.1亿元,相比去年同期的4382.2亿元仅增加47.9亿元,同比增幅仅1.09%;合同销售面积2718.2万平方米,比上年同期的2893.9万平方米下滑175.7万平方米,同比下跌6.07%。

国盛证券数据显示:万科上半年实现销售金额3544.3亿元,同比增长10.6%,销售规模虽维持在行业第三,但销售增速却在TOP40房企中位列第39位。

从前八个月的累计销售数据看,销售金额的同比缓增和销售面积的小幅下降,意味着万科业绩的“冰点时刻”不在2020年,而很有可能会在2021年。

众所周知,2020年上半年正是全国疫情最为严重的时间段,2021年前八个月如此持平甚至放缓的销售业绩,万科2021的销售业绩或许将比疫情最糟糕的时候更糟糕。

折合的销售均价虽有小幅上涨,但鉴于万科的项目主要集中在一二线城市,而在过去的一年里,房价涨幅最猛的正是这些城市,且涨幅已经远超万科项目8.61%的涨幅了。

图 / 万科2021期业绩推介

可以见得,万科销售业绩的乏力,不仅体现在半年报上,下半年或许将会比想象中要更加糟糕。

02 资本市场的理性

销售业绩只能体现业务经营的基本面,营收状况才能反映一家企业的经营情况。

半年报数据显示:2021年上半年,万科实现营业收入1671.11亿元,同比增长14.2%。地产开发业务收入达到了1443.30亿元,占总营收的比重高达86.36%。

因地产业务占比的过高,受地产开发项目利润率下降的影响,万科上半年的营业利润仅为219.88亿元,同比下降幅度达到了17.23%。归属于上市公司股东的净利润为110.5亿元,同比下降11.7%。营业利润大幅下滑这也是自2008年之后的万科的首次下滑。

同样,2020年上半年正是疫情对房地产行业冲击最大的半年,利润收缩也是情理之中,但到了2021年上半年利润同比再次下滑超10个百分点,对于这一问题,万科及资本市场都不得不去正视。

受业绩下滑影响,在8月30日半年报公布当日,万科A股价收于19.43元,单日跌幅达7.03%,相比于3月初33.35元的阶段性最高价,不到半年时间累计跌幅超过40%;万科H股当日下跌6.95%,相比于2月底的阶段性最高价,半年时间累计跌幅超过35%。

截至9月16日收盘,万科A股价跌到了19.02元/股,总市值为2211亿元。股价下挫,不能将问题归结为“市场的恶意炒作行为”,更多的是应当去发觉企业所存在的问题。

对于上半年业绩的下滑,万科总裁兼CEO祝九胜坦言道:

第一,销售规模的增长有限;

第二,开发业务毛利率下降较快,其中地价占比在不断升高,这会逐步体现到以后的结算收入和结算利润上;

第三,转型业务带来的影响,转型效果要体现出来还需要时间。

然而,资本市场不会同情任何非理性的商业行为。不管是当下问题缠身的恒大,还是病态初现的万科,若不尽快解决企业已出现的问题,高悬的“达摩克利斯之剑”将会快速落下。

03 行业的“魔咒”

正如祝九胜所言,万科2021年上半年业绩下滑的原因:1、房子难卖;2、拿地贵了;3、转型业务还难创收。这么一看起来,就像是地产行业长久以来的“魔咒”,每家房企都面临着差不多的状况。

首先,2021年上半年的财务数据,基本可以看作是2020年的业绩体现。2020年除了市场的不景气,还有一个“致命的问题”就是万科的项目难以定高价。

于万科而言,一二线的大中城市才是万科的主要发力市场,然而,近来的政策调控对于一二线城市新房市场的“限价”,“面包”的价格上不去,成为导致万科收入来源被压缩的主要原因。

其次,近年来大中城市的土地热潮,直接拉升了“面粉”的成本。而最近对于集中供地的二次调整,主管部门也正是意识到了这一问题,故而采取缓解土地出让金高溢价率的应对措施。

被限制的“面包”价格和成本显著提升的“面粉”价格,这是万科利润被压缩的根本原因。而同为主攻一二线市场的金地、保利,以及头部房企碧桂园、融创等皆因如此。

当一些主流房企都出现利润下滑,整个行业的发展情况当可想而知。

据中信建投研究数据显示:2021上半年118家A股上市房企的整体毛利率为18.19%,较2020年上半年25.29%的平均毛利率,同比下降了7.1个百分点,较2020年全年下降超6个百分点。28家港股房企的毛利率达22.64%,同比下降4.7个百分点,较2020年全年下降了有2.5个百分点。

在利率下滑的背后,近年房地产销售市场均处于“量价齐增”的大牛市行情,百城房价在2020年也实现均价破万的大关。

利润下滑可以归结为短期现象,对于长期的经营情况还得看企业的储备力量。

数据显示:万科2021年上半年新开工面积1748.3万平方米,完成全年目标计划的55.5%,去年同期则完成了62.8%;竣工面积1225.3万平方米,才完成全年目标计划的34.2%。

由此看来,开工面积和竣工面积均有一定的收缩。一方面,行业遇冷是首要问题;另一方面,截至6月末万科已经销售但尚未结算的合同金额有7819.1亿元,同比增长12%,是当期房地产结算收入的2.1倍。

这也正是在房子越来越难卖的压力下,不得不放慢后续的开发脚步,可好在万科还有足够的业绩维持当前的销售业绩。而“面包”价格被限制,“面粉”价格则不断攀升,这才是万科利润严重压缩的主要原因。

至于转型业务是否能实现创收,多半还是时间问题,而这要求资本市场和万科一样——保持足够的耐心。

04 转型业务难见创收

事实上,祝九胜所说的“转型业务”要实现创收,这个时间要多久还很难说,而与之对应的创收效果如何,目前来看更是有些力不从心。

如今,万科主营业务压力增大,怎么可以把非主营业务拉出来“挑大梁”?2021年半年报数据显示,上半年,万科实现营收1671.11亿元,其中地产开发业务收入达到了1443.30亿元,占总营收的比重高达86.37%。

据了解,万科的转型业务包含:租赁住宅、万科云、物流仓储、商业开发与运营等等,这些累计起来才贡献约227.81亿元营收,占总营收的比重仅13.63%。

其中,万物云在上半年全口径营业收入103.8亿元,也就是说租赁住宅、物流仓储以及商业开发与运营在上半年累计实现124亿元的收入。这对于1671.11亿元的总营收而言,就像是“小巫见大巫”。

若是分业务类型来看,上半年营业收入中,来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1575.3亿元,占比94.3%;来自物业服务的营业收入为85.7亿元,占比5.1%;而其他业务收入仅10.1亿元。

从营业成本来看,其他业务成本同比增速没见得有挤压,反倒是营业收入出现了30%的下滑。也正应祝九胜所言:“转型效果要体现出来还需要时间。”

至于这个时间还需要多久,尚不得知。

可见,即使转型业务做得再怎么突飞猛进,也终究是无法挽回大局。因为转型项目的体量也就只有这么大,同其他高举转型大旗的房企一样,万科在大家眼中,还是一家房地产开发企业,而且是一家专注以房地产开发的专业企业。

此外,租赁住宅、物流仓储以及商业开发与运营似乎有点做“C端零售”的感觉,客单价小的同时业务推广的进度也不快。

半年报也提出,2021年上半年万科的销售费用达到了430.36亿元,同比增幅达到了35.12%,而财务费用被挤压至174.72亿元,同比减少47.20%。可见,万科将省下来的资金成本花在了业务推广上,如此一来,短期“节流”是没什么问题,但长期来看还得靠“开源”。

这也足以说明,销售费用的上升,直接压缩着万科的经营利润。

当前,行业整体遇冷,市场被动放缓,拥有丰厚的储备资源是万科敢于放慢脚步的底气。

上半年,万科就如同一个听话的好学生,眼泪吧啦地拿出了一张不及格的成绩单,但下半年可能还会交出一张更不如意的成绩单。或许,万科将在今年迎来“冰点时刻”。

总的来说,纵观当前国内的房地产市场及各房企的业绩表现,“黄金时代”已然过去。而来到了“白银时代”中,各房企还会继续经历“波折与历练”,若国内房企过去两年里的关键词是“降杠杆”,那么未来两年里将会是“降成本”。

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