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文 | 鹿鸣财经，作者 | 惠比寿，编辑 | 封成

一九七九年，那是一个春天，有一位老人在中国的南海边画了一个圈。

依托于城市更新的改造，圈内神话般崛起座座城。其中最耀眼的当属由曾经的南海小渔村蜕变为超级经济特区、大国博弈重要枢纽的深圳，深圳也是我国首个探索城市更新政策体系建设的城市。

宜未雨而绸缪，毋临渴而掘井。

时隔42年，为防止或推迟中心区衰败、盘活存量土地、高效利用国土空间，在“十四五规划”起点的2021年，城市更新的战役再次正式打响。

2020年10月26日—29日，中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议在京召开，全会听取和讨论了习近平总书记作的工作报告，并审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，明确提出实施城市更新行动。这是城市更新首次出现在国民经济和社会发展五年规划中，奠定了“十四五”时期的重要地位。

紧接着，今年3月5日上午，国务院总理李克强作政府工作报告。政府工作报告中提出，“十四五”时期要“实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”。同样，这也是“城市更新”首次写入政府工作报告。不出意外，未来五年，城市更新将是新万亿蓝海。

众所周知，目前的房地产市场在土地利用上已触到增量的“天花板”，在存量发展阶段，城市更新不仅会为城市发展带来新增长点，还将成为房地产开发的业绩新增长点。

因此，房企无论是方兴未艾，还是濒临倒闭，不管之前发展的重心放在何方，现如今纷纷掉头扎堆城市更新。

由此可见，这一场被时势推上风口的战争，不仅关乎着房企存亡，还将加速房地产市场的变革。

在这片不见硝烟的沙场上，资金充沛、资源丰厚的TOP级房企来势汹汹，本就以城市更新为主的房企准备一跃龙门，而只为求生的房企必会像斯巴达勇士般拼命。不同的诉求下有着相同的猎物，这场抢食战争的激烈程度不言而喻。

刀光剑影下，谁将率先攻占蓝海，乘着东风起飞？

01 为什么是“城市更新”

“城市更新”到底是什么？为什么能成为房企新赛道？

通俗来讲，城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）作必要的、有计划的综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

从无到有，再从有到精。显而易见，城市更新的目标是解决由环境、经济或社会原因产生的影响城市发展的问题。

中国各大城市经过改革开放几十年的发展，在城市规划、建筑设计等方面的弊病逐步显露，且大量建筑物进入老化期，使用价值不断下降。所以，对社会发展下落后建筑的土地集约化管理即刻提上日程。

因此，城市更新的目的就是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。

城市更新相比旧改而言，涵义更加广泛，不仅延伸了旧改以物质形态改造为主的范畴，还扩展到了城市结构、功能体系及产业结构的更新与升级等多方面的内容。

不可否认，城市是我国政治、经济、文化等方面活动的中心，是我国经济社会发展的源动力，也是扩大内需的主战场。

自改革开放以来，我国的城镇化进程像装上了马达，呈现高速发展的状态。2019年中国城市化率达到60%，超大特大城市有16个，成为世界上超大特大城市数量最多的国家。

如今，我国已从以农业人口为主转变成以城市人口为主，城市发展开始进入到提质增效的重要节点。

并且，2021年全国政府工作报告中还指出“十四五”期间将深入推进以人为核心的新型城镇化战略，即从今年到2025年，我国常住人口城镇化率要提高到65%。此外，摩根士丹利发布蓝皮书报告《中国城市化2.0：超级都市圈》，报告预测，到2030年中国的城市化率将升至75%，即增加2.2亿新市民。

未来，城镇化进程仍然是我国社会变迁的核心驱动力，是经济发展的主要推动力。

城镇化的高速度下，不仅城市更新的需求日渐扩大（包括旧改、棚改，传统商圈的升级以及城市老旧空间的重新利用），而且随着人口持续朝着核心都市圈或城市集群涌入，城市开发强度趋于饱和、土地资源逐渐紧缩稀缺。

这一切都指向房地产市场正在从增量时代走向存量时代，盘活存量土地资源成为房地产市场的重要出路。另一方面，结合发达国家的城市发展经验来看，城市更新也是房地产市场进化升级的必选结果。

眼下，外部环境骤变，承压着“三道红线”，伴着重点城市实行“两集中”供地，留给房地产行业的时间不多了，传统的房地产开发模式已然无法顺应时代更迭。

在此背景下，房企选择入局城市更新赛道，根本原因有以下三点：

首先，由于土地供应趋紧，通过对旧区的整治改造和再开发，可以有效补充一二线城市土储；其次，在传统招拍挂手段盈利能力稀薄的现在，对比竞争激烈的招拍挂拿地方式，城市更新能以更低的地价获取土地储备，保证更高的利润率；最后，城市更新改造的对象基本是城中村和城区的老小区，而这些项目一般布局在城市核心地带，若再改造后入市，有较好的市场预期。

毫无疑问，房企存量时代下谋转型＋城市更新需求缺口=蓝海淘金。

02 大湾区领跑城市更新

城市更新发展动力强劲、增长空间巨大，是城市可持续发展的必然选择，目前国内各大城市在城市更新方面进行了诸多探索与实践。

不过，由于各个城市的发展因地制宜，致使繁荣度参差不齐。所以，各地城市更新的发展进度有很大的差异。

而在发展进程的衍生下，地方政府与地方百姓的诉求也有较大区别，因此各个城市的更新战略也具有明显的不同，主要体现在土地政策、审批流程、主管机构、实施方式等方面。

根据任泽平“短期看土地、中期看金融、长期看人口”的理论，以及结合日本、韩国的“大都市核心圈”人口聚集的历史经验（日本东京、大阪、名古屋三大核心都市圈土地占全国比例仅有15%，人口占55%），未来中国房地产的投资价值必然会是在大都市核心圈，而大都市核心圈也必然会是城市更新的主战场。

事实的确如此。

如今，要论“城市更新”领头羊，当属大湾区地带。

大湾区的发展是肉眼可见的超速度，但却带来了土地供应紧张与人口持续聚集的城市压力，陷入了承载力超负荷运行的状态，为了大湾区能继续保持增长，城市更新就成了强有力的抓手。

2009 年 8 月，广东省出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约的若干意见》，率先登台开始“三旧改造”，对“三旧”改造的总体要求、基本原则、改造范围、改造方式、用地手续、筹资渠道等做出了规定。自此，经过多年的摸索，广东省在城市更新领域已经形成了完善的政策框架，累积了丰富的实践经验，对于其他地区城市的来说，有实际性的借鉴意义。

根据《2019 广东省“三旧”改造和城市更新发展报告（白皮书）》的数据，截至 2019 年，广东省累计实施改造面积 82.3 万亩，累计节约土地 20.4 万亩，节地率达 42.4%；其中 2019 年实施改造 10.2 万亩，完成改造 7 万多亩，创历史新高；2008 年以来，广东省累计投入改造资金 1.66 万亿元，约占同期固定资产投资的 5%；其中社会投资 1.43 万亿元，约占改造总投资额的 86%，这一数据也表明民间资本已成为“三旧”改造的主力军。

此外，广东省在未来三年的“三旧”改造行动方案中明确，全省至 2021 年“三旧”完成改造面积 15 万亩以上，其中珠三角城市新增改造面积占比在 80%以上，进一步展现了广阔的发展空间。

从区域集中度和平均城镇化率来看，大湾区内的珠三角位居全国首位，常住人口城镇化率超过80%的城市个数也最多，叠加经济活力突出、增量土地有限、人口流入显著等的特征，使得广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山等城市的城市更新与其他地区城市相比略胜一筹，机遇也更大。

早年，我国房地产市场的基础制度借鉴于香港，经由深圳、广东铺开到全国，时隔多年，广东、深圳又一次引领城市更新，进一步助力产业结构升级，提升城市发展质量。

再从地方层面来看，根据住建部统计数据，全国共有老旧小区约有17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿，集中分布于上海、北京、广州、深圳为首的一线城市以及西安、武汉、天津等二线城市。

当下，广州、深圳和上海三座城市都相继颁布了《城市更新（实施）办法/细则》，从制度上较全面的规定了城市中不同类型的城市更新项目开展的具体要求。天津、杭州、武汉和南京等二线省会城市，也开始了对城市更新的积极探索。

03 竞争加剧，强者恒强

据企业年报和公开信息、以及克而瑞地产研究梳理的房企参与城市更新的情况，我们可以得知，在百强上市房企中约有47%的企业涉足城市更新，若持续缩小范围到TOP50的上市房企，这一数值高达61%。

既然城市会因多方面原因在城市更新进程上呈现明显的分化，那么房企也是同理，根据企业不同的效益规模、入局时间、资金投入、运营经验、风险规避等方面，也会产生较大差距。

基于当前百强上市房企城市更新面积跨度大，据克而瑞数据研究，其按“城市更新潜在建筑总建面”衡量企业在城市更新的参与度，将房企分为三个梯度。

根据企业披露和搜集到的公开信息，可以发现房企通过城市更新渠道获取的建面跨度十分大，规模小的只参与了1个项目，建面只有不到10万方，但规模大的涉及100多个项目，总建面逾7000万方。

第一梯度包括恒大、融创、佳兆业、富力、时代这5家房企，这些参与城市更新部分的建筑面积大于4000万平方米。

在不久前公布的“2021中国房地产城市更新卓越榜”上，恒大位居榜首，其在大湾区拥有城市更新项目123个，未来总建筑面积超7800万平方米，总货值近1.5万亿元。

接着看夺得亚军、素有“旧改之王”之称的佳兆业。据年报披露，2020年的合约销售中，城市更新项目销售额占整体销售的三分之一。在城市更新项目储备方面，拥有储备项目201个，占地面积超5000万平方米，绝大部分位于大湾区，其中深圳120个项目，可售面积达3000万平方米，广州26个项目，可售面积4700万平方米。

城市更新已成为佳兆业获取高价值土储的重要方式，2020年集团转化9个城市更新项目，可售面积近180万平方米，转化面积同比大幅增长152%，对应可售货值约640亿元。伴随着深圳城市更新新政的落地实施，集团城市更新转化再提速，预计2021-2022年转化可售面积约420万平方米，可售货值超过2000亿元。

同样是大湾区城市更新龙头的时代中国，据年报披露，2020年，时代中国成功转化8个城市更新项目，总建筑面积约262万平方米；其中5个转为土储，总建筑面积约220万平方米，占2020年新增土储超六成。截至2020年12月31日，时代中国已拥有城市更新项目超160个，潜在总建筑面积约5337万平方米。

而挣扎在生死线，齐踩”三道红线”的富力地产，也靠着城市更新有了喘息的机会。据年报披露，截至2020年12月31日，已签约合作的城市更新项目规划总建面超8000万平方米，可售面积超4100万平方米。从能级来看其中94%位于一二线城市，区位来看则有60%位于粤港澳大湾区。

金字塔中层的第二梯队与第一梯队分化加剧，房企城市更新建筑面积段约为600-3000万平，代表性房企有奥园、龙光、花样年、首开、华润等。

从区域分布来看，这些房企的城市更新项目多集中在大湾区九市进行，比如龙光和奥园就分别披露旧改业务在大湾区的占比为95%和89%。

从房企类别来看，集团背景与资金链成为重要的鱼饵。拥有国企背景额的首开、华润、保利等房企资金雄厚，资源也自不必多说，这些房企不仅能抵抗城市更新引发的开发周期长、占用资金久的问题，同时也有强大的操盘运营能力。

而有着丰富经验的区域民企，例如龙光、花样年等，他们依靠专业团队运营城市更新，照样可以在大潮中立足。

最后来看第三梯队，这部分房企参与城市更新部分的建筑面积小于600万平方米，刚刚涉足城市更新领域的房企都集中于此，他们暂时可能并没有把城市更新作为主要业务发展，但仍把这作为一种有效的拿地方式。

这个梯队的房企城市更新项目涉及到的地域除政策完善的大湾区外，还包括了济南、太原、烟台、南昌等二三线城市。这一梯队的房企若想从前两个梯队的霸主们口中抢食，的确还需修炼一段时间。

值得注意的是，由于深圳城市更新走在最前面，造就了一众“黑马”粤系房企，其中最具代表性的是有“CBD之王”名号的卓越集团。

2013年，卓越集团集中整合优势资源，成立全国第一家城市更新集团。且在2018-2019年，卓越城市更新集团连续当选广东省三旧改造协会常务副会长单位、深圳市城市更新协会会长单位，成为城市更新的标杆企业。

综上所述，不难看出，借助于区域对城市更新的起始时间与重视程度，以大湾区为大本营的房企占据了得天独厚的优势。并且，“强者恒强”的马太效应在入局较早的粤系房企身上同样适用。

任何战场上最忌讳有勇无谋。

虽然城市更新是头肉质鲜嫩的大肥羊，但不是任意一家房企都有能力去宰割，需要全方面考虑，而这也是对企业资金、资源、运营等方面的变相严格审核。

参考资料：

• 西南证券-《城市更新：开启地产增量新时代》
• 财经杂志-《中国城镇化问题将迎来集中爆发期》
• 深圳旧改社-《重磅！史上最大！深圳这区城市更新放大招》
• 克而瑞地产研究-《百强上市房企热点区域城市更新发展探究》
• 东兴证券-《城市更新——城市进化必由之路、湾区房企必争之地》