李亚鹏“败走”河南:一个演员如何卷入了地产洪流

开发商联袂“出演”。

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李亚鹏“败走”河南:一个演员如何卷入了地产洪流

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文旅项目尚未动工,图片为本文作者拍摄

文旅项目尚未动工,图片为本文作者拍摄

钛媒体注:本文来自于棱镜(ID:lengjing_qqfinance),作者丨郭菲菲,编辑丨李超仁,钛媒体经授权发布。

郑开大道这条主干道,连接着河南省会郑州和古城开封,城市交界处,正处于开发状态的一片区域被分成两块,分别叫做白沙和绿博,分属两个城市管辖。

从行政属地划分来看,更靠东的绿博片区属于开封市中牟县,其有着颇高的定位,被命名为“郑州国际文化创业产业园”。根据官方介绍,这里规划面积132平方公里,欲打造文化创意、时尚旅游、高端商务三大主导产业,建设3000万人次世界级旅游目的地,打造“东方奥兰多”。

演员李亚鹏的首个中国文谷文旅项目,就设在这里。

2017年12月,该项目高调启动,宣布计划总投资约30亿元,打造包括中国书院小镇、艺莲文创小镇、泰迪城三大板块,由李亚鹏实控的北京中书控股集团投资建设。当时,包括河南省市相关领导,以及于丹、王立群等文化名人,纷纷前来为项目捧场。彼时,身为舞台主角的李亚鹏,此前操盘的另一个文旅项目——云南丽江雪山艺术小镇,控制权已经易主,同时,他还因此身背4000万元债务。

2021年3月底,作者在文谷项目实地调研发现,四年时间走过,项目配套的住宅楼盘已接近完工,然而,作为主体的文旅项目却仍未开始施工。同时,早在2018年,李亚鹏已开始退出项目,由当时正在发力文旅板块的房企金科集团投资接盘。

文谷文旅项目不及预期背后,是地方政府希望改变传统土地财政模式的诉求,他们希望不只依靠售卖住宅用地、同时还通过引入文旅、教育、康养、农业等增值产业,来带动远郊区域的发展。然而,这也让产业勾地一度流行,开发商们深谙于此,趋之若鹜,各种特色小镇涌现,但大多都是借小镇之名圈地卖房。

针对这种现象,2018年起,政策开始严控类似项目房地产化倾向,防范“假小镇真地产”项目,“生造文旅概念、实则产业勾地”的模式受阻。

实际上,李亚鹏入局河南、金科随即接盘之时,也正是开放商上马文旅项目的爆发期,包括融创、雅居乐、华夏幸福等规模开发商,以及本土房企亚新和正商等,都曾在环郑州地区跑马圈地,但与文谷项目一样,他们大多也败走麦城,陷入停滞。

碰壁多个项目、身负重债,与其说李亚鹏是个从演员转型失败的商人,不如说他正好成为了地产天花板显见、开发商闪转腾挪间的一个插曲。

从李亚鹏到金科

在2017年12月那场盛大的中国文谷项目启动仪式前,一家叫做河南中书置业的公司,股权悄然发生变更,随后,又以合计3.87亿元的底价拍下绿博片区约120亩土地。

天眼查数据显示,河南中书置业成立于2016年4月,最初为李亚鹏方100%实控,注册资本1亿元;2017年3月,代表金科一方的河南威联公司接盘75%的股份,成为河南中书实控人。

金科入主后不足半年,2017年9月,河南中书将上述共计120亩的两块土地收入囊中。全国公共资源交易平台信息显示,这两宗地块分别为31号居住用地和33号商务用地,面积分别为3.87万平方米和4.22万平方米,挂牌底价分别为2.3亿元和1.57亿元。

祖籍河南、坚持回家乡祭祖的李亚鹏缘何联姻文谷项目,金科又为何要通过插足李亚鹏的初创公司来拿地,不得而知,但这两块土地,颇具为李亚鹏“量身定制”的意味。

出让单位中牟县对该两宗地进行整体出让时,对竞买人及土地用途给出了严格要求。例如,由郑州国际文化创意产业园管委会认定并出具证明,33号商务用地竞买人或其关联公司,须拥有世界知名儿童文化主题IP授权身份,旅游知名城市成功落位及运营世界知名儿童文化主题IP的博物馆、乐园、主题酒店、商业等的经验及两家以上的案例。

还要求,33号地要建设世界知名儿童文化主题IP综合体,总投资额不少于10亿元,在土地成交后3年内项目要全部建成并投入运营;同时,该项目须先于住宅项目开工建设。

参与河南文旅项目时,李亚鹏除手中持有中国书院IP外,他还牵头拉入了韩国泰迪熊主题乐园品牌合作,同时,还曾落地过云南丽江雪山小镇的文旅项目,在文旅方面,可以说“经验”丰富。

而彼时,手握资金的金科集团在文旅项目上则是“新手”,尽管根据其官网介绍,金科目前全国文旅项目为162个,总体量为642万方,旗下包括旅游度假区、未来物种公园、颐养汇及综合体金科乐方四大产品线,但其文旅板块正式成立实际于2018年,晚于文谷项目拿地。

天眼查数据显示,目前,李亚鹏方仍持有河南中书25%的股份,同时,在2020年8月,河南中书的公司法人由李亚鹏的财务伙伴曹芝梅,变更为金科中原公司总经理王龙,高级管理人员也均变更为金科人士。

李亚鹏的实际出局或许更早。一位接近金科人士对作者表示,2018年开始,李亚鹏一方的工作人员就开始陆续撤出该项目,到现在为止,其已完全不再参与项目,目前项目为金科集团自投自建。

截止目前,李亚鹏及其律师并未就河南中国文谷项目对作者做出任何回应。

文旅未卜,住宅先行

尽管在土地出让时,要求文旅项目优先于地产项目,但是,31号地上的“金科博翠书院小镇”配套住宅楼盘“博翠园”,却远远领先于33号地上的文谷项目。

2019年11月,河南中书以1704万元的底价,拍下另一宗70年产权的住宅用地,面积仅为2448平方米。作者了解到,这一小块地属于2017年拍地时的拆迁历史遗留问题,后续拆迁结束,补充了这宗边角地块,从而在原有基础上形成了一宗完整土地。

经过土地出让规划细则加上现场实地调研,作者对比发现,中国文谷项目号称总占地约500亩,总建筑面积约50万方,但实际上,李亚鹏方两次拍地后,至今仅拿到120亩地。项目西北角即为31号住宅用地,规划6栋洋房、5栋高层,东北角为33号商务用地,要建商业综合体。

作者在该项目看到,东至广惠街、西至广成街、南至琼花路、北至海红路,四周几乎都围上了中国文谷的绿色围栏,宣传语“ 1/3建住宅、2/3建配套、六大书院、四万方冰雪世界”的宣传语醒目可见。项目东北角外树立的广告牌上写着,“这是郑州文创园重点产业项目之五,总投资10亿元,主要建设泰迪熊主题乐园、冰雪世界滑雪场,项目于2018年3月开工,计划2021年9月试营业,建成后年营收达到1.5亿元”。
巨幅营销广告,图片为本文作者拍摄

巨幅营销广告,图片为本文作者拍摄

但目前,一期住宅项目三栋高层及部分洋房已接近竣工交付,而文旅项目未有丝毫动工迹象,内部仍未完成土地平整,杂草丛生。

上述接近金科人士告诉作者,此前拍得的33号商务用地要做个商业综合体,实际只涉及泰迪城这一IP文旅元素,并不包括中国文谷书院元素,文谷另属于其他规划用地。

从作者实地探访情况来看,除李亚鹏方之前拍到的两块地之外,整个文谷项目规划中的其他三块土地目前还未达到政府土地收储、进行招拍挂的要求,这意味着后续若进行公开招拍挂,包括金科在内的每家企业都可以参与。

实际上,先期完工的住宅项目也并非完全顺利。

一位熟悉郑州地产市场的人士对作者介绍,2016年郑州市区限购限贷后,大批投资客挤入不限购的远郊,郑汴一体化概念加上文创园规划出炉炒作,其中主打低密改善的绿博片区尤为火热,高层一度卖到1.5万元/平米,碧桂园、万科、建业等规模开发商争相涌入拿地。

然而,金科在住宅项目上似乎并未捞到好处,其接盘李亚鹏河南中书置业公司75%股权仅两个月,当地楼市便急转直下。

上述郑州市场人士表示,在2017年5月绿博也被限购后,市场急剧转冷,供应量远超市场需求,投资客锐减,降价、首付分期等促销手段不断出现,高层普遍降至不足1万元/平米,郑州主城区也从2017年的高点一路走低近四年,直到2021年初才略有回暖,而白沙绿博这些远郊,沉寂至今仍未有起色。

31号地住宅项目入市时,即恰好遇到市场转凉。一位置业顾问告诉作者,2018年底,该项目即已开售,高层毛坯价格在1万元/平米,相比之前便宜近1000块钱,洋房稍贵些,目前项目一期才接近卖完,将在2021年6月开始陆续交付。

住宅项目基本完工,图片为本文作者拍摄

至于为何泰迪城项目延迟至今,上述接近金科人士解释称,不同于住宅,文旅产业项目相对复杂,目前在重新调整规划方案,尚待报批报建,预计今年会动工。

住宅项目开售,延迟的文旅项目计划开工,但事情并未完结。

作者发现,2020年10月,在中牟县地方领导留言板上,有十几位购买了该项目楼盘的业主代表留言询问,为何购房之后不能正常网签。官方回复称,因中国文谷泰迪城项目(泰迪城乐园冰雪世界)工程进度滞后且现场已停工,为督促企业加快项目建设,按照前期签订的合作协议等相关约定,停止了博翠园项目相关手续办理。回复中表示,关于中国文谷泰迪城项目何时开工问题,目前,该项目正在进行规划方案调整,待相关手续完善后将正常开工建设。

“假小镇,真地产”

中牟县文谷项目的延期“难产”,只是文旅项目扩张的一个缩影,不止于国际文创园,实际上,郑州市场多个文旅项目建设进度陷入停滞。

海昌海洋公园项目,与李亚鹏和金科的合作模式类似,该项目由某华南龙头房企和主题公园开发商海昌海洋公园(02255.HK)联合开发。2017年,双方以20亿元拿下住宅和商业两个地块,合计近1200亩,宣称投资15亿元,2020年7月建成。然而实际上,该华南龙头房企的住宅项目早于2019年开盘销售,但这一号称中原地区最大海洋公园项目,却被爆出已停工一年,建设进度也严重滞后。

2019年3月,雅居乐与中牟县签约,号称投资100亿元,打造雁鸣湖会展小镇,无独有偶,项目同样迟迟未能动工。2020年8月,文创园管委会官方回应称,因雅居乐自身原因不能履行约定,会展小镇项目合作已终止。

据不完全统计,环郑州市场的融创慈云、云智小镇,本土房企亚新的诗瓷、婚庆小镇,本土房企正商的红酒小镇、十里香山等多个文旅小镇项目,进度均不如预期,部分甚至杳无音讯。

这些文旅项目批量出现的2017年,正值政策红利期,但从2018年开始,特色小镇开始整治,政府严控类似项目房地产化倾向,防范“假小镇真地产”项目,“生造文旅概念、实则产业勾地”的模式开始受阻。

除了早些年落地运营的方特度假区、绿博园外,2017年在郑州集中签约的文旅项目,截止目前,实际落地运营的只有建业华谊电影小镇和河南·戏剧幻城主题公园等少数项目,对应的配套住宅项目为建业集团开发的橙园项目和新筑项目。

“从2019年开始,政府对产业勾地很谨慎,就怕你是来圈地。原先招商引资时,一般会配套住宅用地,但现在只能靠后续来补,不会写在纸面上。”一位郑州产业园资深人士对作者表示。

头豹研究院一份研报指出,中国特色小镇具有投资大、回收周期长和政策变化快等特点,特色小镇初始投资额约为 20 亿元,总投资约为 50 亿元,平均资金回收周期约为30~50年。

显然,追求高周转的房企很难有这样的耐心。2018年,中国城市和小城镇改革发展中心原主任李铁就曾撰文指出,一旦房地产商进驻特色小镇,特色就很难实现,“过去小镇创业只需要从农民手里租房即可,一旦被房地产商介入,就要通过买房来创业,那就会大大提高创业成本。而历史也证明,没有一个特色小镇是通过房地产商的进入带动起来的”。

上述产业园人士也表示,文旅项目第一步是能开业、有人流,第二阶段才是拼持续经营能力、自负盈亏,但现在郑州市场真正做到这一步的文旅项目并不多,大多数停留在纸面规划上,文旅基本就是赔钱的生意,前期建设也融不到资,如果靠后续长期运营,开发成本十年以上才能覆盖,从商业逻辑上根本就不成立,所以基本靠卖配套住宅反哺输血。

在疫情冲击和三道红线双重压力下,文旅项目更加艰难。一位闽系房企副总对作者表示,房企降负债重任下,“如果大部分是可以马上开发的住宅用地,压力就不大,如果是文旅、商业、酒店土地,开发销售的周转速度太慢,资金压力是非常大的”。

于是,利益驱使下,开发商闪转腾挪,名气变现间,李亚鹏成为了其中插曲。

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