潘石屹:我没垂头丧气

房价重新抬头,开发商以“天价”疯狂拿地,其中蕴含着怎样的房产业变局?让我们听听潘石屹的说法。

继前门项目让SOHO中国吃“哑巴亏”后,潘石屹也没能斩获广渠门15号地。于是,他不得不继续卖着他收购来的“二手楼”。好在中关村SOHO和朝阳门SOHO的热卖,暂时弥补了潘石屹在“拿地”上的亏空。

SOHO中国的境遇也许是当下民营房产商的一个缩影。国企背景房产公司的快速崛起,使得房产市场陡增变局。2009年会是房地产业——这一市场化最充分行业的十字路口吗?

我们看到,潘石屹也在这个时候,改变了之前只做北京商业地产和“建完就卖”的战略:一方面,拓展商业空间,SOHO中国准备开辟第二战场——上海;另一方面,拓展商业模式,开始尝试着持有物业。《商业价值》在7月13日,朝阳门SOHO(二期)开盘的这一天,就房产变局和SOHO中国近期的得失,对潘石屹进行了专访。

SOHO中国得与失

Q15号地在挂牌前突然调整了规划,这对你们竞拍策略是否产生了一些影响?

A调整后更适合我们去开发了。因为加大了商业的比例。容积率4.0的住宅,实际上就是商业办公楼,而我们是最适合做商业地产的。我们的销售量占北京CBD总销售量的40%。参加投标的11家开发商里面,没有一家比我们更适合开发这块地。

Q39亿元是你在现场决定的底线?

A是。虽然土地资源有限,但是可以看到很多好的项目拿到后建不下去了。我接过来价格不是很便宜吗?像这个(朝阳门SOHO),接手时的楼面价格是17000元/平方米,东四环(广渠门15号地)和二环(朝阳门SOHO)怎么比?那里的价格都到16000元/平方米了。

Q前门项目到现在为止,SOHO中国在前门项目上有哪些得与失?

A前门项目还是有很大的经验和教训的。我们最大的反省就是与政府的协商不够。在前门项目的开发过程中,需要和不同的政府部门打交道,这些政府部门的工作分工不同,考虑问题的角度自然也不同,此时意见难免出现分歧。这时候,协调与沟通就很重要了。其实,不论是哪级政府,不管是哪个政府部门,都希望把工作做好,我们应该了解这一点,应该多花些时间与政府沟通,以后的工作才能顺利进行。但我们工作太急于跟进了,给自己造成了不少麻烦和损失。

Q你们把前门商铺租到了比国贸一层还高的价格,你有把握吸引商户吗?

A其实这个,就是外来的人觉得租金价格很高。我们不是也持有一部分物业吗?我们投进去了好几十个亿。就说租出去的“天价”——1800元/平方米/月,我算了一下,临着天安门广场的铺子,一年收170万元。几十亿元要收回的话,差得太远了。它和国贸不一样,它的人流量很大,价值量非常高。

Q前门项目由“开发”变成“出租物业”,可不可以认为,SOHO中国也趁着这个机会,改变自己的“轻资产”模式,由卖向租转变?是什么因素让你做出这样的模式转变呢?

A前门项目是个开始。它一共有5.4万平方米,这个项目(指着窗外的朝阳门SOHO)我们全持有。这是企业规模做的大了,有了足够的现金,销售得再好,马上就销售一空,你就又“坐”到钱上了,还不如“坐”到地上。物业的增值对上市公司来说也是一个平衡。最有意思的是去年上半年,我们销售非常好,结果我们的财务报表是亏损。因为房地产的会计准则是交工以后才能记入收入。这个亏损不能反映我们的业绩,所以我觉得要是持有一些物业的话,业绩会比较平衡。

Q这种转变是基于报表的考虑?

A对,这也是一方面吧。作为上市公司,反复去给小股民解释,说“因为奥运会,我的开工延后了”的原因,这样不太好。

Q除了上海以外,有没有打算进入其他一二线城市?

A其他就差多了。北京、上海两个城市在过去6年时间里面,商品房的销售占到1/5,商业地产的销售比例还要更大。其他城市没法比。

房产市场变局

Q前些日子,SOHO中国在股票市场融了一次资——28亿元。据我们所知,你也声称过SOHO中国现在手头已经有200亿元的现金储备。那么这28元亿融资的用途是什么?

A其实这几百亿啊,你还不能简单数字相加。从公开的数据来看,我们有107亿元的现金。紧接着,中国银行给了我们100亿元的“兼并收购”贷款,它是不能购买土地的,只有你收购烂尾项目,才能够给你提供1∶1的贷款。招商银行也给我们提供了100亿元的贷款额度。也就是说,我收购一个项目,只有我先投1个亿,他们才会贷给我2个亿。这200亿,跟我们的现金不一样,是有条件的。所以我们就发了一个债,我们觉得在中国,在全世界,下一步资金还是非常缺。

Q地产寒冬到来后,以万科为首的明星开发商,决意将战略转向收购挣扎在死亡线上的中小开发商。就像你说的只买“大树和小树”。但政府的救市政策,多大程度上使你们的这一战略搁浅?

A这个结论还是有点早了。万科说的这话和我们的思路是不谋而合的。2008年是全中国房地产低迷时期,有好多房产公司举步维艰,很多项目都建不下去了。我们从2008年开始,就把战略重点转移到收购别人的项目上。这也是我们的价值所在。

Q包括这个朝阳门SOHO,也属于你说的“大树小树”吧?

A对。这与我们整个战略是完全吻合的。从2008年下半年,我们就开始兼并烂尾楼,叫“跳楼货”。我们有足够的资金。再大的烂尾楼,我们都有钱去解决。这个项目(朝阳门SOHO)一共有72笔债务,一大堆官司,我们也敢接。接过来,我们把钱付了,就没官司了。不就是为了还钱嘛!这是我们第一个优势。而且,我们有技术。一个烂尾项目,通过我们的设计、施工、装修,就变了。这个技术,在过去的一年中我们发挥得淋漓尽致。我们的重点不在土地上。有一些人在前仆后继地做土地,不一定能做下去。在过去3?5年时间,房产上升很快的时候,也有很多项目做不下去,因为他缺乏开发的技术。别人做不下去了,我再接过来。包括我在任志强那儿接了四个项目。

很多人问我,说你是不是太悲观了,拿地没拿着,垂头丧气的。实际上没有。我们对市场的判断是非常坚定的。到今天为止,还有好多的开发商揭不开锅,有很多官司困扰着他们。他们没有我们的10年开发商业地产的经验。

Q两年前政府紧缩银根,而现在频繁救市。你觉得自己在这期间的屡次预测准确吗?

A我觉得还是在不断修正自己的看法。人不能固执。像去年6月30日,中国政府还提了一次存款准备金率,之后大家忙活奥运会。而9月15号,雷曼兄弟就破产了。中国政府之后就接二连三地出救市政策,而且每一次救市的政策都出乎我预料。

Q金融危机之前的2007年也是地王频出的时段,而现在也频出地王。你觉得现在和那时有什么不同?

A2007年的时候整个经济形势很好。我们一直在跟踪地王,从2006年的4季度到2007年的3季度。到了2007年的10月份之后,大家都意识到这个问题了。那时整个经济形势还非常好。而经过2008年的调整期后,房产行业就非常困难了,加之又突发了金融危机。而今年从6月份开始地王频现,到6月30号拍出了40亿6000万价格,这确实是个非常奇怪的现象。

Q奥运乡九场地块和广渠门15号地,都是由国企背景房地产商最后拍到的,包括保利。保利在2009年上半年的销售额仅次于万科。你觉得这是否预示着房地产业很大的一个变局?

A确实如此。投广渠路15号地的开发商有11家,其中10家是国有企业的背景。我前面坐的是中信,左手坐的是远洋,右手坐的是万科,隔着万科坐的是华远——你别看任志强跟个体户老板似的,他也是国企。背后坐的是中化方兴——就是最后拿地的这个。在去年、前年,这是根本无法想像的。那时国企不出面,都是富力啊,合生啊,珠江啊,现在世道真是变了。就是国企有钱嘛!它的资金成本非常低。不光是国企,其实大的房地产企业拿到钱是非常容易的——包括像我们这样的企业,拿到钱也非常容易,可是小企业很困难。

Q会不会形成新一轮的泡沫?

A我觉得还是要警惕吧。现在还不好说这个话。

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