2021年,我想回国贸上班

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· 1月4日

但从2020年开始,越来越多的创业公司开始搬离国贸,四环以外的园区,是它们的新家,尤其是文化传媒类型的公司。

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2021年,我想回国贸上班

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图片来源@视觉中国

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钛媒体注:本文来源于微信公众号燃次元(ID:chaintruth),作者丨谢中秀,编辑丨饶霞飞,钛媒体经授权发布。

在北京,入驻国贸商圈,曾经是创业公司的执念,因为这里是打工人的圣地,只要说公司在国贸,招人都容易很多。在很多人眼里,国贸是一个商务核心区,到处都是手里端着星巴克,讲着英语,谈着千万级合同的职场精英。

但从2020年开始,越来越多的创业公司开始搬离国贸,四环以外的园区,是它们的新家,尤其是文化传媒类型的公司。 

以前都是哪‘高大上’去哪里,现在是哪便宜去哪里。”2020年12月29日,北京某写字楼租赁中介人员白峰告诉燃财经,往性价比更高的地方迁徙,是这一轮企业流动的主要方向。“高档转中档,中档转低档,小微企业还有更低的选择。如果只追求便宜而对办公环境没有要求的话,只有你想不到,没有你找不到。”

寸土寸金的国贸地区,成为企业“断舍离”的选项之一。

高力国际2020年12月22日发布的一份北京市写字楼市场报告指出,2020年,北京市写字楼空置率达19.4%,较2019年底提高3.5个百分点,这个空置率也是近十年新高。同时,写字楼市场呈现出租户从甲级向乙级写字楼搬迁的情况。

贝壳研究院2020年12月26日发布的报告也显示,北京写字楼的退租商圈集中在望京和CBD。2020下半年开始,部分甲级写字楼租户出于成本考虑,降级搬迁至乙级写字楼或商务园区。

在国贸商圈,多位写字楼销售人员向燃财经表示,2020年,向来稳定的写字楼出现了一定程度的退租情况,部分企业退租或不再续约,转而选择其他办公场所。目前,国贸商圈的写字楼有很大的选择余地,并且价格可以谈。尤其是建外SOHO和万达等地,因为业主以个人为主,降价更厉害。

燃财经实地探访北京国贸商圈核心区域的北京国贸大厦A座和B座进行求证时,国贸大厦工作人员对此表示并不清楚,需要向写字楼部进行了解。

但燃财经在天眼查APP以国贸大厦B座所在地址“北京市朝阳区建国门外大街1号院16号楼”为关键词进行查找时,发现仅在可查结果中,2020年就有中企发展投资(北京)有限公司、爱咨莱(北京)商务咨询有限公司、圣嘉图(北京)出入境服务有限公司等公司发生了地址变更登记,由北京市朝阳区建国门外大街1号院16号楼各单元变更为其他地址。另外还有孚惠智学科技(北京)有限公司正在进行简易注销公告。

为了留住租户的心,写字楼也使出了降租的手段,但似乎收效甚微。

“比如王府井的写字楼现在是13元每平米每天,丽泽金融商务区就只要6元每天每平米,再次点还有丰台科技园,只要3-6元每平米每天。还要更便宜?大兴的产业园也可供选择,1元多每平米每天就能租到。”白峰告知燃财经,北京各个地区写字楼的租金均有所下调。

建外SOHO是国贸商圈的重要组成部分,某中介门店经理秦生告诉燃财经,2020年,建外SOHO的写字楼租金降了20-30%,但空置率仍在30%左右。

而望京SOHO的销售人员则介绍:“现在租金比往年下调了35%。我们目前有一个160.83平米,4间到顶隔断,18个工位,精装修带家具拎包入住的单元,只需要5.5元每平米每天。以前望京SOHO的租金都是8-11元每平米每天的。

甲级写字楼租户向乙级写字楼搬迁,核心区域写字楼租户流向非核心区域的写字楼,写字楼租户前往性价比更高的产业园以及共享办公,成为写字楼市场现在或未来一段时间还将持续的趋势。

“北京的写字楼市场现在是冰火两重天。”业内人士表示,国贸地区是外企和国际贸易企业的聚集地,周边还有很多金融服务公司和文化传媒公司,这些公司受疫情影响较大,所以空置率变高了。望京地区此前有很多韩国公司,受影响也不小。但在科技互联网公司扎堆的中关村、上地等区域,出租率不降反升,租金也很坚挺。金融机构密集的金融街,也基本不受影响。

章明的公司,2020年从国贸搬到十里堡了,他的新年愿望,是希望2021年能回国贸上班,因为对于需要打卡的员工来说,公司越来越偏远了,上班真的很不方便。“在北京上班,通勤时间本来就长,国贸地区的交通很方便,能节省不少时间,如果搬到一个交通不便的地方,通勤时间就更长了。”

出走“国贸”

2020年的最后一天,又一位租户搬离了建外SOHO。建外SOHO西区14号楼,一个男子带着桌子和办公用品,一个人占满了整个电梯,对外面等电梯的人说着抱歉。

2020年以来,这样的情形已经数次发生。燃财经在建外SOHO看到,不少单元已经熄了灯,还有不少整层都暗着。“2020年,建外SOHO写字楼的空置率大概在30%左右。受疫情影响,不少小公司已经倒闭,还有很多企业搬迁到更经济实惠的地方去办公。”秦生告诉燃财经。

正如秦生所言,CBD的客户正在收缩。

“我们公司原本是在国贸CBD某写字楼租了两层办公室,但是2020年搬到了隔壁的写字楼。现在新写字楼虽然地段没有变化,仅一墙之隔,但这栋楼我们只租了一层。而我们员工人数没有变化,所以就拥挤了一倍。”CBD区域某传媒公司员工李玲对燃财经介绍。

除了缩小办公面积,企业搬离CBD是一个更为严峻的问题。

贝壳研究院2020年北京市写字楼市场报告表示,受疫情影响,2020年各甲级写字楼商圈均出现不同程度的退租情况,退租租户大多为承租能力较弱的专业服务类租户,主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中关村的乙级写字楼商圈也在年中出现大面积退租情况,大多为线下教育类租户。

世邦魏理仕提供给燃财经的2020年Q3北京写字楼市场报告也显示,在北京市金融街、CBD、东二环、中关村、王府井、燕莎六大核心区中,CBD的空置率也达18.1%,仅次于东二环的21.5%。

空置率与CBD的写字楼供应加大有一定的关系。资料显示,2019年和2020年,北京甲级写字楼市场平均每年迎来100万平米左右的新增供应,其中国贸CBD和丽泽金融区均是供应的主力。北京市住宅房地产业商会会长黎乃超向燃财经解释:“当需求不变或者减少,写字楼的供应增加,也会造成空置率大幅攀升。”

2020年12月31日晚六点的建外SOHO西区  来源 / 燃财经拍摄

但企业“逃离”也是现实。

在微博、脉脉等社交网站上,多人表示2020年公司从“国贸搬到上地”,以及“从国贸搬到四惠”,上班越来越偏远了。

北京IFC国际财源中心是国贸核心商圈的高档写字楼之一,其中的一位工作人员告诉燃财经,他从2020年11月开始到IFC上班,到12月31日,已经见到2家企业从IFC搬离。建外SOHO西区18号楼的工作人员也表示,从2020年6月至今,这栋楼有数家企业搬走。

“从年初到2020年五月份,建外SOHO的出租情况一直很惨淡,每栋楼的空置率基本上都在30%左右。”秦生告诉燃财经,“搬离的主要是一些抗风险能力比较弱的行业,比如传媒,以及中小企业。”

燃财经留意到,不仅仅是传媒行业。素来“有钱”的金融行业似乎也在撤离。燃财经在走访CBD区域写字楼时发现,某财险公司在IFC顶层的楼王单位已经搬空。该财险公司表示,公司搬迁主要是搬回北京丰台区的本公司大楼。

不过,一位金融行业的内部人士告知燃财经,金融行业一般都不缺钱,并且对品牌形象很重视,很难说是为了降低成本搬到比较差的写字楼,也有可能是有其他打算。

为了留住客户,写字楼开始降租。“毕竟每空置一天,写字楼就要损失几百万元的收入。”世邦魏理仕的写字楼销售人员赵琳告诉燃财经。

“建外SOHO现在的租金基本在5元每平米每天左右。”建外SOHO一中介门店的经理孙成介绍,“我们手上还有一间特价房源,只要4元每平米每天。”

燃财经留意到,该特价房源玻璃墙上还张贴着一张12月23日张贴的“收回房屋通知书”,表明该房源前租户因逾期未支付房租,并且多次催收不理而陷入纠纷。值得一提的是,这样的事情在2020年的写字楼市场似乎并不罕见。

“2020年建外SOHO这边的房租整体大概有20-30%的降幅。前两年建外SOHO的租金大概在7元到7.5元每平米每天,但现在只要4.5元到5.5元每平米每天。”秦生表示。

国贸大厦也有些挺不住了。

根据某中介机构向燃财经提供的国贸大厦A座写字楼租金报价,国贸大厦A座一层3000平米的单位,报价为900元每平米每月(含物业管理费),折合30元每平米每天。虽然未查到往期可比数据,但该中介机构销售人员直言:“这个只是报价,实际成交价格可以谈。”

从中国国贸的营收数据更能看出端倪。

根据中国国贸2020年第三季度房地产行业经营性信息简报,中国国际贸易中心前三季度写字楼出租租金收入为11.09亿元,较2019年同期减少2.9%。同时,出租率较中报下滑0.8 个百分点至92.8%,平均租金小幅下降至638元每平米每月;中报时,该数据为639元每平米每月。

逃离写字楼

去更便宜的地方办公,是这个凛冽冬天更多企业的选择。

“建外SOHO搬走的企业很多搬去了四环以外的产业园。这些地方更加便宜。”秦生表示。

高力国际的上述报告也指出,产业园市场需求在2020年四季度的回升更强势,单季度贡献了近10万平方米的净吸纳量,全年净吸纳量15万平方米。

共享办公的使用率也在升高。

王浩告诉燃财经:“我现在租的这个共享办公区,我之前也来过,因为当时就有朋友在这里办公。记忆中当时的入驻率并不高,可能还没到一半。但2020年我搬进来的时候,它已经基本满了。”

根据梦想加相关负责人透露:“公司的运营数据也显示,的确存在租户从写字楼搬到共享办公场所办公的趋势。目前我们全国空间出租率创了历史新高,已经超过90%。”

选择共享办公的首要原因是节省成本。王浩表示:“我们原本在望京SOHO的办公室,租金要付7万元一个月,但在WeWork只需要2万元一个月。”其次,企业规模缩小也是客观的原因。“2020年公司收缩,成员从20多个缩减到了不到10个,已经不需要那么大的办公室。”

王浩是一家设计公司的创始人,公司从2018年正式开始运营。“按照我的设想,公司2020年应该达到20-30人的规模,并且逐渐稳定下来。”王浩的回忆中带着无奈。

但疫情打乱了这一计划。

“公司主要做美术陈列,比如各商场中庭的展览、装置,还有一些灯展和活动公关、策划等。但是受疫情影响,2020年上半年各行各业都还没有恢复正常运转。8月份之前,这些大型展览的需求也不多。所以公司也运转不起来。”王浩说。

没有了收入的“源头”,为了活下去,“节流”成为王浩不得不做出的选择。“公司原本已经达到了20多人的规模,如果不是疫情,2020年能够达到我预想中的状态。但是疫情是一只无法抵御的黑天鹅,2020年,我们陆续裁掉了一些员工,只保留了不到10人。5月,我们也和望京SOHO解除了租约。”

虽然离开了写字楼,但是王浩对于办公室的需求仍然存在。

“疫情以来,我们都是在线上办公。但是9月份开始,业务开始逐渐恢复,需要一个比较方便的场所会见客户,而且坦诚来说,如果条件允许当然是团队在一起工作效率更高,所以我们最后还是选择了WeWork。”王浩说。

如今王浩公司的业务已经有所起色。“9月份开始,公司的项目就开始逐渐增多,工作量基本处于饱和的状态。从营收上来说,虽然还没完全补足上半年的空缺,但与往年同期相比,已经差不多持平了。”

但当燃财经问起,随着业务的好转,是否有“回到写字楼”的打算时,王浩直言:“还没有想好。”

“两种办公方式,我觉得都可以接受。在共享办公,性价比很高,环境也还可以,配套设施齐全,水电、打扫卫生这些琐事都不用自己再操心了。而如果回到写字楼,拥有一个独立的办公空间,也挺好的。”王浩表示。

但这一切都还要看2021年的业务情况,“公司目前的经营情况虽然有所好转,但我们也不敢恢复招聘、扩大规模。要看未来疫情和公司经营的情况。”王浩对2020年似乎仍然心有余悸。

踩在钢丝绳上

一个又一个企业,领着员工、揣着梦想,从CBD高大上的写字楼前往低级别的办公场所上班,过上了“下沉”的日子。但在疫情阴霾下,无论是企业正在“逃离”的写字楼,还是即将前往的共享办公,都像走在钢丝绳上,绷着弦、谨慎度日。

写字楼运营商的收入在下降。

中国国贸2020年写字楼出租收入远不及去年。2020年前三个季度,中国国贸写字楼出租的租金收入分别为3.79亿元、7.48亿元和11.09亿元,分别比2019年同期微增0.03亿元、减少0.08亿元、减少0.33亿元。

SOHO中国最近可查的2020年中期业绩报告也显示,2020年上半年,SOHO中国实现租金收入约人民币7.82亿元,较2019年同期下降约12%;截至2020年6月30日,SOHO中国运营稳定的投资物业平均出租率约为78%,2019年12月31日,这一数据约为90%。

11月2日,SOHO中国微信公众号还宣布,计划以八折的低价,出租北京光华路SOHO二期部分办公物业。

业内人士当时在接受财联社采访时分析,八折出租,说明SOHO中国在着急出租相关物业。在此之前,这部分物业已经空置了相当一段时间,而且这个位置今年写字楼的活跃度不是太高。同时,SOHO中国私有化失败,此举也可以降低写字楼空置率,尽最大可能为自身创造营收。

共享办公也不敢过分乐观。

“受疫情影响,我们的确感受到2020年选择联合办公的企业多了一些。”易得商务中心副总经理张国昱则向燃财经介绍,“但从绝对值来说,我们目前服务的客户大概是400多家,比以往还是少了一些。”

张国昱解释:“企业也会流动。比如虽然现在选择联合办公的企业多了,但同时也会有本来在联合办公场所办公的企业收缩、倒闭,或者扩张而搬出去。在这种流动下,我们服务的企业数量相较以往是差不多、甚至还略有减少的。”

对于共享办公,市场也持审慎态度。

2020年11月24日,优客工场正式登陆纳斯达克,交易代码为“UK”,开盘价9.25美元。当日收盘,优客工场股价报8.3美元,跌幅4.82%,市值6.18亿美元——资本似乎并不看好这只“共享办公第一股”。

“共享办公目前确实还处在一个突围、创业的阶段。并且共享办公是一个TO B的场景,所以市场和资本都会比较理性。”某前共享办公行业内部人士蔡宇表示,“但共享办公、灵活办公并不能说是一个伪需求。因为人们对于办公场所的需求是会变化的。比如在很早之前,每个人都在流水线上,被固定在那一平方米,后来有了格子间,再到现在有共享办公,人们可以拥有更加自由、灵活的办公场所。”

对于共享办公的需求,其实是对灵活的需求。蔡宇认为,“只是这个需求,跟太多因素有关,包括政治经济、市场环境。共享办公得到较快发展的年份包括2015年大众创业、万众创新,以及2020年的疫情。但这些都是一些不可由行业预知的因素。未来,共享办公还有很长的路要走,包括各企业自身的完善以及行业的认可等等。”

即使在共享办公的“好年”,“出事”的共享办公企业也频频出现。2020年已经有We+酷窝暴雷,Funwork停止大部分项目运营,还有一些共享办公空间被爆出资金链危机,出现拖欠租客押金的情况。

仍在赛道上奔跑的企业,选择保持谨慎。

张国昱的公司打算保守经营:“公司现在手上有七八个项目,其中有一些是委托运营,有五个是我们实际派人值守。但目前我们还是打算保守经营,没有开新店的计划。”

梦想加也不敢完全乐观:“疫情对于共享办公来说,是一个相对好的、一个追赶的机会。因为它加快了办公室的进化,像一个

催化剂,对我们从业者来说,这也是一个冲锋的信号,但还是需要观察大的经济形势,因为大环境是影响所有人的,所以只能说60%乐观和40%谨慎。”

*文中章明、白峰、秦生、李玲、赵琳、孙成、王浩、蔡宇均为化名。

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