香江系苦苦找寻“美丽新世界”

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· 2020.12.24

香江系是如何发展至今?又如何实现跨界扩张?

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香江系苦苦找寻“美丽新世界”

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图片来源@视觉中国

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文丨GPLP犀牛财经(ID:gplpcn),作者丨南北

他们起于微末,蓬发于中国改革开放的大潮,落伍于新经济时代的跨越。

他们是创一代,富于开拓精神,缺乏创新基因,他们长于产业、人脉布局,却也受限于固有经验、思维束缚,难有革命性的突破。作为民营传统产业的代表,辉煌时期形成数十个民营资本根系,覆盖中国几乎所有经济发达地区和行业,为中国经济崛起写下了重墨的一笔。

但自从以互联网经济为代表的资本新势力以日新月异的速度改变着中国产业结构,更迭着产业进化,同时为新势力们的财富带来指数级的增长,也给传统民营经济带来根本层面的冲击。面对新经济新势力的挑战,他们迷茫、徘徊,但更积极进取,不甘没落,虽有不顺遂,但他们始终想找到曾给他们带来无限荣光的“美丽新世界”。

香江集团,诞生于1990年,同年诞生的还有深圳金海马实业,旗下“金海马家居”、“香江家居”堪称家喻户晓,它是香江集团早年发展壮大的基本盘,其“专业化家居卖场+仓储式销售模式”令其在1995年就已发展成为全国最大的家居连锁企业,成为中国家居零售业的标杆。

而创立这一理念的翟美卿,则被称为家具皇后,时年26岁。

地产大亨刘志强,正是翟美卿的先生。1989年,在广州一家理发店内,两人巧遇,之后双双南下深圳,一起建立金海马家具城。历经30年岁月,香江集团已发展成拥有员工2万名,资产过千亿元,产业覆盖金融投资、科技创新、城市建设、商贸物流等八大领域,版图遍及粤港澳、长三角、京津冀鲁地区及内地核心城市,并控股A股上市公司香江控股。集团各项业务鼎盛时期营收达到了3900亿元,号称“香江系”。

“那段灰暗的日子里,唯一的安慰是遇到了我的先生刘志强”,多年后,已育有二子二女的翟美卿回忆。

二人相识于人生芳华,又联袂使香江集团发展壮大,伉俪创业,在粤港澳商圈内传为一时美谈。

至今,翟美卿脸上有一条浅淡的疤痕,那是早年创业留下的印记。

香江系是如何发展至今?又如何实现跨界扩张?

GPLP犀牛财经带大家讲一个关于香江系的财富故事。

香江系的起家:从家居到地产

20世纪80年代的广州,正值改革开放之初,个体经济正蓬勃发展。卖衣服赔了2000元的翟美卿又开始跑起家具厂,为一家想把广东的家具卖到北京的公司联系货源,最后谈成了几十万元的货品,并从中赚到了此生的第一桶金——3万元人民币。

于是,尝到甜头的翟美卿开始再接再厉,准备大干一场。

后来,翟美卿独自跑到北京,开始拿着家具图板,面对一家家国有商场跑推销,而且,在亲自跑销售的同时,她还在广州组织货源,同时操心整个运输的过程,从组织货源道装车、押运、批销,几乎所有流程她都一手包办,然而由于长途运输,家具的损耗较大,因此翟美卿决定选择主攻床垫。

后来,翟美卿把从贸易赚回的钱在北京办了一家棠涌家具厂,以制作床垫为主,并很快成为20多家批发商和100多家零售商的供货商。

那一年,年仅23岁的翟美卿已经赚得她人生第一个100万人民币。

只是,“天有不测风云,人有旦夕祸福”。

此时,志得意满的翟美卿做梦也没有想到,此后的某一天,歹徒会闯入家中导致她重伤住院,次年,家具厂生意萧条,翟美卿不得已只能关掉工厂,回到广州老家,并且在这段时间,她遇到了一个名叫刘志强的人,为了妻子,刘志强放下手中的化工生意,二人重回家具行业。

当然,此时落魄的两个人怎么也没有想到,日后两个人会成为整个香江系的掌舵人。

更令他们意外的是,他们刚成立的金海马家具卖场首月便营收突破500万元, 蒂凡尼、芝华仕等80多个国际品牌纷纷入驻,金海马家具卖场仅两年时间就占据深圳90%的家具市场份额。

1999年,香江集团年营收超15亿元,“金海马”也在全国开设了200多家金海马、香江家居,这对夫妇在财富暴涨的同时,其野心也与日俱增——看到2000年的房地产市场一片火热,已经成功在家具市场捞到第一桶金的刘志强、翟美卿夫妇也开始一只脚迈了进来,他们成立了南方香江集团,作为其房地产投资开发平台,涉足住宅开发业务。

如果用一句话总结香江系的操盘风格的话,那就是高举高打,定位高,大手笔。

这从南方香江集团开发的几个楼盘可以看出来。

南方香江集团早年开发的两个项目分别为广州的锦绣香江与翡翠绿洲。

公开资料显示,翡翠绿洲项目则落户增城市的广园东板块,占地达到8000亩,锦绣香江项目当时虽然总规划比翡翠绿洲少一倍,仅占地4000亩,然而该楼盘建筑面积达到115.1万平方米,位于广州房地产热点区域“华南板块”地王地段,而且相比翡翠绿洲,锦绣香江花园首批豪华别墅组团率先面世,并且一开始就定位高端品牌产品,在其推出后迅速走红,后来还与祈福新村、星河湾、华南碧桂园、广州雅居乐花园等“千亩大盘”被并称为“华南八大金刚”,两个楼盘,货量庞大,支撑着香江集团在广州的市场份额稳居TOP10。

两个楼盘成功的同时也让香江系家族财富实现质的飞跃——据悉,从2006年至2008年,刘志强家族财富规模从25.1亿元跃升至68.7亿元,房地产业务占其家族财富的1/4至1/3;2010年,刘志强、翟美卿家族跻身榜单第30位(160亿元),一时风光无两。

彼时,在广州市场如火如荼的同时,以“华南五虎”为代表的房企都跃跃欲试,开始纷纷北上,试图在异地复制大盘模式,准备大展拳脚。

当然,其中也包括香江集团。

2006年,南方香江集团确定了“休闲地产”的概念,对其广州锦绣香江进行品牌输出,直接复制到天津。同年12月,南方香江集团通过股权收购,将天津森岛宝地、森岛置业、森岛鸿盈三家公司(简称“天津三公司”)收入麾下。天津三公司持有天津市宝坻区大白庄镇京津新城拥有2200亩土地,其住宅开发项目占地面积约147万平方米。

当然,这个规模在彼时的天津并不算大——在天津当时的城市规划下,房企都希望以“卫星城”等概念吸引购房者,于是,一些超大盘不绝于耳,项目数量扎堆。据不完全统计,2001-2010年,天津市区出现了近20个百万平米级的大型楼盘,香江集团在天津的首个项目天津锦绣香江亦是其中之一。

只是,他们没有想到,香江集团的北上首战居然折戟,换句话说,天津成为香江集团的一个伤心之地。

公开资料显示,从2008年开始,香江天津三个公司全面展开开发工作,总开工面积超过50万平方米,取得预售许可证的建筑面积26.4万平方米。

与此同时,天津楼市的成交价格却开始下跌——受08年金融危机影响,从2008年中期开始,天津房地产交易市场不景气,天津土地流拍频繁发生,市场信心萎缩。

数据显示,2006-2008年,天津三公司的资产总规模分别为2.34亿元、7.56亿元、11.88亿元;同期净利润-77.36万元、-1620.7万元、-2551.68万元。

2010年开盘之后,,受到环京限购、区域配套缺乏和定位不清等众多利空因素影响,天津香江锦绣花园完工不到1/4,项目严重滞销。此外,由于天津已严格禁止别墅项目,并将新项目的规划控制在“90平方米以下住宅占70%”范围内,这让香江集团在天津的销售更是雪上加霜。

事后看来,南方香江集团异地复制广州大盘的初衷有些“理想化”,广州大盘爆发的“天时地利人和”天津都不具备。而被香江集团寄予厚望的高速公路及城际铁路数次推迟,天津市区的辐射能力又远远不及北京。在加之国家宏观调控不断升级、区域房地产开发严重供过于求,天津开发的多数大盘最终成了“空城”、入住率极低,天津锦绣香江也不例外,不仅存货消化困难,而且缺乏充足的开发建设资金,项目陷入恶性循环。

不只是香江控股,同时期醉心于打造豪宅及高端别墅的房企,如合生创展、星河湾等无一不在后续市场竞争中失利。从某种意义上说,“香江系”地产业务的衰变已在其开发模式中埋下了伏笔。

直到2017年,香江控股在以25.02亿元全部现金购买了天津三公司65%股权,天津三公司才于2018-2019年间实现合计净利润0.44亿元。

痛定思痛,2013年10月,香江集团重组旗下资产,明确提出将原先的房地产、家具建材、资源投资等业务为主,变更为以资源投资、金融投资为主。在这一战略安排下,住宅地产逐步从家族业务中被弱化处理,而南方香江集团也转型为投资控股平台,此外,在资产重组的同时,对于项目开发,香江控股则将布局集中在天津、南通、长沙、成都等二三线城市——这与同时代的地产企业相比,香江集团无疑有点落后,资料显示,2008年“金融危机”过后,曾同样受困天津的富力地产、中国恒大等房企通过迅速借力“四万投资计划”而崛起,不仅走出了泥潭,而且迅速扩大的规模,成为中国房地产的百强企业,对比香江系在房地产市场选择了中途“下车”,最终让香江系与2008—2017这段令人激动的房地产造富“黄金时代”擦肩而过,其家族财富逐步被粤系地产家族超越。

2019年克而瑞TOP200房企销售榜单门槛达到66.3亿元,销售规模仅63亿元的香江控股无缘上榜。

地产失意,金融得意

虽然征战房地产留下遗憾,沦为中国房地产市场的一个二流公司,然而,由于较早涉足中国的金融业,这让香江集团成为中国金融市场的一个“隐形大佬”——资料显示,通过在中国金融市场20年的浸染,香江系位列中国民营金融系族第26位。

由刘志强、翟美卿夫妇出手的投资项目广发银行、广发证券、广发基金和广东南粤银行等,已构成香江集团金融板块的支持,同时也成为香江系家族财富的主体:

1998年,香江集团投资入股广发银行,经过多次增持股份,现在为该行第七大股东,持股0.96%;

1999年,香江集团入股广发证券——作为中国规模最大的证券公司之一,广发证券于2010年借壳延边公路实现上市,借壳完成之时,香江集团持股广发证券5.64%,为第四大股东。香江集团于2014年第四季度、2015年第一季度分别减持了4764.34万股、1.157亿股,大概获得39.35亿元收益;

2003年,香江集团参与发起设立广发基金,成为其第二大股东,目前持股16.76%。广发基金目前管理的基金规模为2300余亿元,在全国公募基金中位居第13位;

2009年12月,香江集团入股广东南粤银行,与宝新能源同为并列第一大股东。不过目前降低至第四大股东,持股7.28%;

2010年,香江集团通过受让的方式入股天津银行,目前持股1.54%。2016年末天津银行总资产6573亿元,高于全国绝大部分城商行;

2012年初,香江集团将原子公司香江投资更名为香江金融控股集团,并将总部迁至深圳前海新区。香江金融控股的职责是对香江系的所有金融资产进行统一的管理与运作。

据Wind数据统计,从2016年至2020年3月,香江集团从广发证券、广东南粤银行、天津银行3家机构获得的累计分红(税前)近4.1亿元,广发银行的分红情况则未知。这意味着,投资前述5家机构至今获得的(税前)分红总额至少达到15.45亿元。

综合计算,香江集团获得的减持与分红收益累计达到54.8亿元。可见,早期在金融市场的成功投资不仅令香江集团获得了长期稳定赚钱的能力,而且其所获超过50亿元收益,也为香江集团开拓新业务提供了基础,公开资料显示,香江金控成立之后,香江金控还相继向人寿保险、融资租赁、商业保理、VC/PE等各细分领域开枝散叶。

同时,其长子刘根森亦组建了香江金控,将金融业务向境外扩张。

香江集团官网显示,刘根森在2017年7月举行的第八届亚洲领导力会议上介绍,“香江金控业务主要有两大板块:供应链金融和投资。香江金控供应链金融板块规模从2014年的3.5亿到现在的15亿。在投资板块中业务包括股权投资和二级市场对冲,目前规模达到30亿美元”。

香江金控旗下的基金主要通过香江富汇基金进行管理——2018年1月,香江富汇基金发起并担任基金普通合伙人,成立了深圳市福田香江股权投资基金。这只基金规模达10亿元,是香江金控旗下规模最大的基金之一。

同时其多个项目依托深圳知名的企业家俱乐部——同心俱乐部展开,主要包括深商酒业、米世家粮业、同心基金等。在同心俱乐部中,刘志强出任常务副主席,翟美卿任副主席,刘根森任青年委员会主席,同心基金的股东阵容也相当豪华,聚齐了宝能集团、皇庭集团、京基集团、祥祺集团、鹏瑞集团、信义集团、卓越集团、正中集团、中洲控股、毅德控股等深圳本土知名房地产商,此外,海王集团、康美药业、万泽集团、中意集团、澳康达名车等行业龙头也位居其中。

逆势扩张,香江文旅两个千亿项目浮出水面

众所周知,2020年8月,住建部曾对房地产行业的企业进行降负债等“三道红线”约束,此后,各大房企巨头均纷纷出售资产、降低负债。

然而,此时在香江集团董事局主席、香江系掌门人刘志强的带动下,整个香江系开始逆势而上,似在挽回当年错过的黄金时光。

2020年9月11日,人民网报道,万有(惠州)国际旅游度假区项目签约仪式在惠州举行,万有集团董事会主席刘志强出席了签约仪式,据报道显示,万有(惠州)国际旅游度假区项目选址仲恺高新区潼湖,占位粤港澳大湾区城市群黄金分割点,具有优越的区位优势和良好的自然环境。项目全面建成后,预计每年吸引游客约3500万人次,创造直接就业岗位约5万个,带动相关产业就业约10万人。

这是香江系旗下万有集团在2020年的第三次出手——2020年,一改过去的低调,香江系高调亮相文旅市场,通过新设立的万有集团在江苏扬州、广西南宁、广东惠州连续签约投建大型文旅项目。按照规划,这些项目总投资规模1400亿元,建成后总接待量仅次于美国迪士尼。

千亿投资的体量的投资,这在香江系投资历史上并不是首次,据悉,在全球家居CBD项目,香江系曾预计投资 1200多亿——在香江控股“在发展住宅地产的基础上大力发展商业地产,发挥其在商贸流通领域优势,形成有香江特色的商业地产”的战略方针下,2010年,香江集团推出九大香江全球家居CBD项目规划建筑总面积约3000万平方米,分别布局珠三角、长三角、环渤海、西南等经济圈,从体量上讲,单个香江全球家居CBD就相当于60多个超大规模传统家居卖场总和。这一项目,被当时的媒体称为国内家居行业“前无古人,后无来者”。

只是,这个超级项目先后在重庆,成都,香河等地遇冷。为此,中国经济网曾以“香江模式交出西南答卷,业内称市场给出超低分”,“香江全球家居CBD西南遇冷百亿巨资成都造空城”等标题给予报道。

2015年1月,刚开发仅3年的全球家居CBD项目,从香江系的“家族企业”被注入上市公司,至今,由此引发的诉讼官司依旧还在诉讼当中。

此次,香江集团再次起航的千亿文旅项目能否成功吗?

世界主题乐园权威研究机构美国主题娱乐协会(TEA)与美国AECOM集团联合发布的《全球主题公园调查报告》显示,华侨城、华强方特、长隆集团是中国近年游客量接待最多的三家文旅度假企业。2019年,华侨城以5397万人的游客量居国内首位,长隆集团则以3701.8万人居第三位。

全球范围看,美国迪士尼、英国默林娱乐集团最近5年稳占游客量最大文旅项目排行榜前两席,2019年二者的游客接待量分别达1.56亿人次、6700万人次。

而按照万有集团惠州、南宁和扬州三个项目规划,其建成后预计每年吸引游客分别约3500万人次、3000万人次、1500万人次,合计高达8000万人次,有望超过华侨城、华强方特和长隆集团,跃居国内文旅行业之首;且超过默林娱乐的6000多万人次,升至世界文旅行业第二位。

从规划上来讲可谓大胆,只是,或许他们没有计算广西省的常住人口——数据显示,2019年广西常住人口4960万人,南宁常住人口约为725.41万。如果南宁项目实现每年吸引游客量约3000万人的话,这相当于全自治区人数的2/3、南宁人口的4倍。可见,该项目需要极强的辐射能力,吸引中国乃至全世界的人参观旅行,且并与周边深圳、广州及珠海的华侨城、长隆集团等项目融洽相处的背景下产生。

激烈竞争、过度投资,国内文旅度假行业早就存在“千旅一面”等现象,投资项目亏损普遍。据业内人士介绍,国内主题乐园70%项目亏损,约20%持平,盈利项目不足10%,因此,在中国,文旅度假算不上是一门好做的生意。

生意不知道好不好,只是令人疑惑的是,香江集团此次的大手笔资金从何而来?

如果以10年为建设周期,三个项目同时推进的话,万有集团的这三个项目平均每年要维持140亿元的投资规模,而观察其净资产显示,以家居商贸起家的香江集团资产体量,其融资规模当在80亿元左右。

在“去杠杆”的大趋势下,万有集团将如何依靠股东撬动这样倍资产的项目呢?

或许,企业家有自己独到的考量。

在香江集团家居商贸业务行业地位日渐衰落、金融投资业务平稳增长的背景下,香江集团旗下资产价值呈现此消彼长,或许此次再次创业,年近56岁的刘志强能够给香江系留下一个“美丽新世界”,只是这个世界是否美丽我们不得而知。

2015年,中国民营企业500强,香江集团排名194位,2020年排名,已下滑至265位。

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  • 全球家居CBD坑了那么多人,还没说法。又从新开始做新局。

    2021-01-18 08:43 via iphone

Oh! no

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