透露一个共享办公的惊人事实:空置率70%-90%

铅笔道

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· 11月5日

“疫情过后,办活动的少了,有的共享办公空间干脆把活动场地改成工位出租。”

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透露一个共享办公的惊人事实:空置率70%-90%

00:00 13:28

图片来源@视觉中国

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文丨铅笔道,作者丨古典典,编辑丨吴晋娜

共享办公正彻底告别“高光时刻”,“节衣缩食”成为主流节奏。 

第一个征兆是降价。“我们这里整体都降价了,疫情之前都是1800元/月,现在只能租1300元/月。”中关村某共享办公空间的负责人表示,这里的工位基本都是七折“甩租”。

为了吸引租客,他们屡屡给出优惠条件。“我看看能不能给您弄台电脑,让您在这免费用。”尽管如此,这家共享办公空间的空置率还是在60%-70%之间。

第二个征兆是想尽办法提高面积使用率。“疫情过后,办活动的少了,有的共享办公空间干脆把活动场地改成工位出租。”

第三个征兆是关店。一位经常组织活动的创业者向铅笔道透露,年前经常合作的某家办公空间,今年直接选择了关闭——这种关店情况在上半年普遍发生。

此外还有许多小信号,比如用尽一切资源变现。“去年,场地还可以进行资源置换,今年全部变成收费,每小时收费达500元。此前免费的场地,现在都需要数千元。”

这些微妙的调整,实际指向了1个结论:考验共享办公盈利能力的时刻到了。创投圈有一个论调:卖产品/服务值什么钱,卖股权才值钱。而今年开始,这个论调开始改变。

共享办公也许会有它的生命力,大家都在努力证明这一点。

承受下行:分水岭已现

近日,铅笔道走访了中关村一带的多家共享办公空间,发现行业仍未摆脱疫情带来的下行压力,且内部呈现分化趋势——头部和资深玩家的入驻率渐渐恢复,而中小玩家仍对着大片空置的工位一筹莫展。

在位于中关村核心地带的一家共享办公空间,铅笔道看到,一层的大片区域已经被新东方租了下来,地下一层的部分区域也租给了叮咚买菜,留给个体租户的位置并不是很多。

记者自称要与好友创业,想租两个工位,被接待人员带到了地下一层的十人内侧办公间。一个工位的租金是1500元/月,押一付三。

“您跟朋友可以暂时先在这里办公,但如果有人把这间整租下来,您可能得移动到别的地方。”当记者疑问工位会不会都租出去,到时候没有地方可搬,负责人表示,可以把付款方式变成押一付一,“这样对我们双方都比较灵活”。

在中关村创业大街的另一家知名连锁共享办公空间内,内侧办公间和共享大厅似乎恢复了往日的热闹。店长告诉记者,目前内侧办公间的工位是2000元/月,低于官网标价2600元/月,付款方式为押二付一,最短租期一个月。

这里的价位比上一家高出一个档,可能得益于大厅里装备齐全的水吧和宽敞舒适的沙发座。他们也更注重安全性,在办公间里摆放了储物柜,大厅设有门禁。来看工位的人也络绎不绝。当记者准备离开时,店长已经在大厅和另一组客户聊起天来。

与这家共享空间仅仅一街之隔的两家中小品牌却是另一番景象。

走进位于天使大厦的某共享办公空间,当记者表示想要租用两个工位时,接待人员将记者引至一个容纳20人的内侧办公间。屋内只有两人在办公,让偌大的房间显得很冷清,而临近门口的位置已被咖啡机和燕麦粉占据。记者询问能否租小一点的内侧房间,对方答复楼上的四人间和楼下的十人间只能整租,尽管它们绝大多数都处于空置状态。据观察,这家办公空间的空置率在90%以上。

接待人员给出的价格是1500元/月,押二付一,如果租期较短,可以押一付全部。当记者询问价格能否再降,接待人员将记者拉至一旁的会议室。“如果您今天能定下来,我可以给您优惠到1300元/月。”

在另一家带咖啡厅的共享办公空间,负责人带记者参观了两层的工位。一层是咖啡吧台,对面的办公椅歪歪扭扭地排开,一个位置900元/月;二层是独立的内侧房间+免费会议室,没有了一层咖啡机的轰鸣声,每个工位1300元/月。

“程维是从我们这里走出来的” ,负责人颇自豪地讲起这里关于梦想的故事。在二层,半面墙的企业logo构成了这里的勋章,当中不乏一些后来为人熟知的独角兽。但光环无法解决迫在眉睫的生存问题。据估算,该共享办公空间的空置率在60%-70%之间。

“我们这里整体都降价了,疫情之前(二层的价格)都是1800元/月。”该负责人这样介绍。如果负责人说的是真的,那么这家的工位是在打七折甩租。

以上四家共享办公空间的生存状况,几乎可以勾勒出行业目前的分化状况。

第一家办公空间位于中关村核心地带,虽然办公环境一般,甚至没有饮水机,但依靠大企业的租金和定制服务,还是安然挺过了疫情的冲击,可以保持不错的入驻率。

第二家知名连锁品牌的空间,已在行业里树立了品牌影响力,办公环境和水吧优于大部分竞争对手,因此可以把价格租上去。

铅笔道发现,这两家的空置率较低。记者与接待人员讲价时,都收到了“这已经是最低价”的答复,一副并不愁没有租客的样子。

但是与后两家小品牌办公空间工作人员打交道时,对方却频频给出优惠条件。

那家位于天使大厦的办公空间,装修水平明显优于第一家,还带饮水机和会议室,但当场为记者降了200元租金。

在带咖啡厅的那家办公空间,当记者显示出对一层工位的兴趣时,负责人立马说:“我看看能不能给您弄台电脑,让您在这免费用。”

这些中小品牌在疫情和头部玩家的夹击下,日子尤为艰难,业务人员也被逼着不惜大幅降价做生意,“能做成一单是一单”。

营收之困:开始在意“小钱”

企业逐渐复工后,部分共享办公空间的入驻率也在慢慢回升,但行业整体的营收压力却似乎一点都没有减少。

“去年,在大多数的共享办公空间办开放性活动,都可以接受资源置换。而今年,几乎不可能。”一位互联网公司的活动运营王珂向铅笔道说道。

除了办公工位出租,以及通过各种创业服务收费,在共享办公空间,通过活动空间运营举办各种活动也是其主要收入来源,同时也是空间集聚人气和打造特色的重要部分。

王珂一直从事社群和活动运营工作,经常组织一些中小型的线下活动,一般考虑到活动成本,都会把活动地点放在共享办公这种环境好,创业者集聚的地方。疫情过后,他发现,过往合作过的几家共享办公,合作态度都发生了变化。

“往年有不少共享办公空间接受资源置换,通常的做法是,空间为活动组织方提供免费场地,条件是活动组织方为空间做一些宣传,例如在活动海报里露出logo,或者是在活动通稿中,为共享办公做一些品牌露出。”王珂打听了两家的价格,其中一家的会议室两天收费3000元;另外一家更夸张,按小时出租会议室,一小时收费500元。

不仅不接受资源置换,王珂发现,去年合作过的一家办公空间直接关闭了其中一地理位置不错的门店。

另外一家公司的媒体运营路霄,也发现了同样的问题,现在想在共享办公空间低成本办线下活动越来越难了。

“中关村有的共享办公空间把活动场地改成工位出租了。以前都是在他们家办活动,结果他们告诉我以后不办活动了。”这样的状况让路霄感到无奈。追问之下,工作人才吐露,确实是因为疫情导致现在线下活动举办数量受影响,与其把活动场地空置,还不如当成工位出租,这样空间被利用起来的概率可能还大一点。

“感觉他们以前不太在意活动场地这些小钱,但是可能因为营收压力变大,都开始想办法降本增效了。”路霄表示。

其实一直以来,营收压力都是压在共享办公各玩家肩上的重担,只是疫情让这样的矛盾更加凸显,让各家的现金流压力更加严峻。

此前的媒体报道中曾提出,在疫情发生后,WeWork北京已关闭数个门店,Distrii办伴为了缓解现金流压力,收费方式变为押三付一、押二付三。

中小玩家日子不好过,大品牌同样也处于忧虑之中。艰难的“上市之路”,几乎成为共同的命运。

在国外,WeWork经营陷入危机。2019年8月,WeWork还是市值470亿美元的独角兽,然而提交IPO招股书后估值暴跌80%,上市计划最终流产,投资圈一片哗然。2019年11月,WeWork并开始撤出中国、印度和拉丁美地区市场。不过好消息是,WeWork中国在今年9月获得了挚信资本2亿美元的追投,标志着WeWork中国正式实现本土化运营。

在国内,优客工场仍奔波在成为“行业第一股”的路上。2019年12月,优客工场第一次向美国SEC递交招股书,但当时WeWork上市折戟的余波未平,资本对共享经济普遍不信任,优客工场只得打道回府。2020年7月,优客工场拟通过与OrisunAcquisition Corp.(欧利森并购公司)合并,以借壳的形式在纳斯达克上市,但仅仅一个月后便撤销了IPO计划。

营收之困,上市之难,共享办公万家们,似乎一下子都站在了生死路口。

由重变轻:任重道远

对于很多商业模式而言,疫情确实是一把“试金石”。然而,对于很多商业模式和企业来说,最终能够压倒它的,并非疫情。

共享办公行业的水逆,仍然归结于对“重资产”的依赖。共享办公企业一般是先租下传统写字楼的空间,改造后再出租给企业或个人,但这种“二房东”模式想要盈利就必须保持较高的出租率。

据亿欧调研数据显示,共享办公出租率平均达到85%时,才能保持盈亏平衡。如果按此标准,大部分共享办公企业目前仍在失血中。

从实际情况来看,大部分办公空间都很难做到这一点。据铅笔道了解到,一位国内排名TOP3的办公空间创始人曾在内部会议透露,入驻率已达70%,并称该成绩已非常不易。

2017年-2018年是共享办公行业的高速扩张期。世邦魏理仕的研究数据显示,2018年,共享办公在大中华区吸纳了50万平方米的写字楼,为2017年的3倍。紧接着2019年,资本寒冬到来,国内写字楼市场出现下行趋势。刚刚烧完钱的共享办公企业,转眼间就感受到了租金的天花板。再加之今年疫情对行业的洗牌,共享办公企业被推到了转型的路口。

“企业除了重资产的投资模式,也开始提供品牌输出,运营输出这类增值服务。“共享办公品牌“侠客岛里”CEO王宏波向铅笔道表示,共享办公行业正在进行“重资产”到“轻资产”的转型。“相比于之前的盲目扩张,我感觉行业现在更务实,竞争也更理性了。”

王宏波透露,“侠客岛里”正在对自身的运营服务进行智能化迭代,来更好地满足后疫情时期企业对共享办公空间的需求。“企业对组织的在线化管理,比如人员和业务的变动,会有更灵活的要求。共享办公的服务是符合这个趋势的。”

艾媒咨询的报告指出,共享办公行业正在经历“空间赋能”到“服务赋能”的转型。面对企业更灵活的办公需求,一些共享办公企业开始推出定制化服务,例如梦想加就为快手的北京总部提供了整栋的定制服务;一些共享办公品牌也在向C端场景渗透,例如氪空间在今年上线了“自由座”小程序,按天租赁大厅的零散座位,价格在100元/天左右浮动。

不过,对于已被重资产拖累的共享办公企业而言,投资轻资产的成本也需要考虑。星空时间创始人周自强曾对铅笔道表示,即使疫情结束,部分企业也不会立刻有培训和咨询服务的服务,因为他们需要先通过开展业务实现自救,辅助性业务的投入只能缓一缓。

相较于重资产,轻资产的收入相对有限,在目前资本保守的环境下能有多大冲量,也是个未知数。优客工场CEO毛大庆给公司定的目标是,2020年签约轻资产项目100个,轻重比达到1:1。但截至2019年三季度末,优客工场轻资产模式的办公空间为39个,占比不到23%。

共享办公行业想变轻,仍然任重而道远。

本文系作者铅笔道授权钛媒体发表,并经钛媒体编辑,转载请注明出处、作者和本文链接
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