继本月成都、重庆文旅城接连开业高光不断后，融创中国（01918-HK）旗下文旅版图再度迎来标志性发展节点。

1、文旅版图关键“楔子”

9月30日，武汉15宗地块集中出让，总面积132.29万平，总起始价51.86亿元。其中，武汉融创武地长江文旅城投资发展有限公司（武汉地产&融创联合体）以总底价29.23亿元竞得4宗地块。

资料显示，4宗地块位于武汉市黄陂区前川街道东部，总用地面积约1262亩。融创方面介绍，用地所在片区整体规划约1.1万亩，用于打造世界级一站式文旅度假目的地——长江文旅城。该地块为文旅城首期建设用地，主要建设冰雪综合体及商业水镇业态等，项目落成开业后将聚焦武汉，辐射长江流域，缔造长江文化旅游带重要节点，成为全球旅游新名片。

此次土拍早有“预谋”。早在2019年1月，融创与武汉地产集团在青岛东方影都举行战略合作签约仪式。彼时融创中国董事长孙宏斌表示，武地是武汉市重要的城市建设投融资平台，融创希望利用自身品牌优势和武地共同推动武汉市旧城改造、城市建设以及长江主轴经济带等全国重点城市区域项目拓展等；今年年初，武汉融创基业投资控股有限公司正式更名为武汉融创基业控股集团有限公司，公司注册资本由1000万激增到10亿，经营范围则由原本单一的地产开发转向文旅、文化等方向。

转眼到了4月8日，武汉疫后“大病初愈”，文旅产业更是遭遇剧烈震荡，但融创的动作并未因此耽搁。其迅速联合武汉城建集团与黄陂区签约“长江文旅城”项目投资建设合作协议，为加快推进项目前期工作，期间，融创中国与武汉城建集团多次奔赴黄陂开展调研踏勘，与相关部门多次沟通。

对于融创而言，历经早前的持续扩张，其文旅版图基本完成了除华中核心都市外其他区域的布点。而此次成功拿下“长江文旅城”，算是为其文旅野望打下关键“楔子”。

要指出的是，尽管域内华侨城欢乐谷等多个文旅项目运营多年，但有业者谈到，相比于北上广以及成渝四大都市圈，武汉至今无标杆文旅性项目落地。而包括早前万达电影乐园黯然关停以及新近曝出的万达汉秀恶性安全事故，更是引发业界对武汉文旅综合体未来发展的广泛关注。

中国主题公园研究院院长林焕杰对闻旅表示，武汉万达汉秀安全事故属于个例，不能因此把这座城市的优势抹掉。作为和华中都市群之首，尽管武汉在年初遭遇疫情重创，但如今早已触底反弹，包括区位条件、经济水平、交通条件和人口基数等在内的各项利好基础都没有变，也正因为武汉还没有像四大都市圈一样的标杆项目，融创拿下长江文旅城项目才体现出前瞻性，也才有更多的机会。

与此同时，归因于2017年的那起世纪大并购，有观察者提及，融创文旅遍地开花的布局策略，颇有王健林当年谈到以“群狼战术”对抗迪士尼的影子。对此，林焕杰对此表达了自己的看法。

“融创作为一个超大民企，在全国各地布局项目不足为奇，应该把他看成是正常的发展模式。因为要做大就必须有辐射能力，利用自己的资金、资源运作能力大规模拿地开发。我觉得融创的老板和管理层应该不会再走万达的老路，毕竟用’群狼’围堵谁都没多大意义，尤其是对付迪士尼。”

2、扩张模式之变

可以看到，历经过去几年的激进并购，如今融创已经成为国内文旅产业的规模王者。资料显示，当前融创文旅已在国内布局12座文旅城、4个旅游度假区，涵盖49个乐园，近150家中高端酒店。

尽管融创屡次表达了集团对文旅板块的期待，但该业务的发展持续温吞。融创2020年上半年业绩报告显示，融创文旅城建设及运营实现收入9.8亿元，仅占集团总收入的1.3%，同比下降9.3%。尽管疫情原因不容忽视，但其常态化运营始终未能摆脱困境。以2019年财报数据为例，尽管融创文旅板块营收增速高达40%，但营收只有28.5亿，总营收占比仍不足2%，对比旗下文旅项目动则百亿的投资额，反差异常刺眼。

运营回血困境之下，融创“顺势”调整了其乐园的运营模式。为带动入园流量，自去年初以来，融创在多地的文旅乐园相继实行免票入园制，包括新近开业的成都、重庆融创文旅城，也同样延续这一模式。

在国内主题乐园普遍以门票收入为主的当下，融创的“自我革命”不同寻常。对于这一转变，有媒体解读称，融创文旅城多位于一二线城市的核心区域，其休闲度假属性的多样化产品和服务，免票模式更契合这些需求；与此同时，融创降低入园门槛， 有增加积极性、唤醒存量客户、带动二消等综合作用。

但林焕杰对此始终持怀疑观点，“融创乐园免门票更多是无奈之举，我认为他们的经营决策者深知他们的乐园没有竞争优势，项目缺乏吸引力。所以如果按照正常的经营方式的话，游客会少的可怜，这种现象已经是常态了。至于有些媒体的报道也多是融创对外宣传的信息，很牵强。而且据观察，实际上融创乐园免门票之后也带动不了多少二次消费的增加。”

在林焕杰看来，融创的拓展模式没什么问题，只是在项目的运作上还不太成熟，毕竟文旅主题乐园从规划、投建到运营管理需要高度专业而复杂的体系支撑。但如果融创只是想做地产，而文旅城只是地产配套的话，那大概率还是会走当年万达的老路。

“规模大，没特色，缺乏经营能力，这样的前车之鉴太多，如果还是这样那便是浪费城市资源。所以，融创文旅乐园现在最大的挑战不在于项目规模大小，还是在于如何做出有特色的内容？能否超越其他同区域的企业项目？用什么IP和运营来吸引游客？”

伴随疫情冲击，国内商业地产的市场形势发生剧变。从引以为傲到“烫手山芋”，融创对旗下自持物业资产的态度正在悄然生变。在今年3月的投资者会议上孙宏斌就谈到，眼下城市分化严重，部分城市风险较大，为平衡风险，融创会坚决卖资产，酒店、乐园都是待售商品。与此同时，他还坦言，只要有人愿意接手，“稍微打个折卖也行。”

尤其是新近出台的“三道红线”压顶，更是加剧高负债房企的融资困境。尽管2019年融创中国就将“控负债、降杠杆”纳入三年重点规划。但截至2020年6月底，融创中国有息负债合计3203.3亿元；净负债率为149%，仍明显高于同行平均水平；另一方面，2020年上半年，融创交付建筑面积减少了49.3万平米，同比下降了9.2%；新增土储1730万平米，同比大幅下降了64%。

受此影响，有别于此前激进的并购式整合，为降低杠杆和债务风险，以联合体为标志，尽管融创的规模扩张还在继续，但策略已经发生显性变化。

5月6日，融创、翔龙集团联合体以底价34.5亿元竞得广州黄埔区科学城一宗宅地；7月29日，景洪市政府、西双版纳环球融创、云南城投三方签署“澜沧江国际生态文旅度假区”战略合作协议；8月21日，南通银汉置业有限公司（融创+荣润）以13.74亿元竞得江苏盐城一宗商住地；9月14日，融创集团与传化集团以底价12.8亿元联合竞得重庆沙坪坝区西永组团地块。

回到此次长江文旅城，不同于此前的项目由融创独自操盘，该项目为融创联合地方国企武汉地产“同行”。在林焕杰看来，之所以如此，可能是出于两方面的考量。“一方面，当地政府为了确保项目不出现开发方向跑偏，即‘真地产假文旅’，所以设定必须有国企参与，以起到参与，起到制约作用；再者，长江文旅城体量巨大，融创为了减少资金压力，降低市场风险，既然能借力与国有企业合作，何乐而不为？”