深圳收紧楼市:买房须交3年社保,750万以上缴“豪宅税”,房价会降吗?

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· 7月15日

深圳市推出八项措施调控楼市,涉及调整购房年限,调整信贷政策、税费政策,调整普通住宅标准等。

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深圳收紧楼市:买房须交3年社保,750万以上缴“豪宅税”,房价会降吗?

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面对楼市的“高烧不退”,深圳终于出手了。

今日(15日),深圳市住房和建设局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》),推出八项措施调控楼市,涉及调整购房年限,调整信贷政策、税费政策,调整普通住宅标准等。

深户买房须交3年社保,离婚3年内受限

《通知》显示,深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年,且能提供购房之日在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明,方可购买商品住房。

相较之下,2016年10月深圳发布的楼市调控政策的规定,对深户居民没有落户时间和缴纳个人所得税或社会保险的要求:“深圳市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民家庭)继续执行限购2套住房的政策;深圳市户籍成年单身人士(含离异)在深圳市限购1套住房。”

对此,深圳市有关方面负责人解释称,近几年,深圳市落户即可购房,一定程度上加剧了市场供需矛盾,这对于早期已落户深圳并连续多年在深圳工作的市民也不公平。因此,在住房供需紧张背景下,适当收紧户籍居民购房政策,以切实支持合理自住需求。

此外,政策规定,非深户居民家庭、成年单身人士(含离异)继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明,方可购买商品住房的规定执行。

值得注意的是,夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。而此前,针对夫妻离婚购房,规定“购房者离婚2年内申请住房贷款,贷款首付款比例不低于七成,但离婚前无房无贷仍按三成执行,仅有一套按五成执行。”

对此,据时代周报,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,2018年“7.31”调控时,对离婚炒房的,仅做杠杆限制,但也有很多漏洞钻。这次,直接在购房资格上做限制,彻底堵住了漏洞,可谓精准调控。

 

二套房首付比不低于70%,豪宅税线750万

为保障刚需,深圳对差别化住房信贷政策作了进一步完善,调整了房贷首付比例。

根据《通知》,对无房无贷的首次购房家庭,继续执行贷款首付款比例最低30%的政策;对无房但有房贷记录或已有1套住房的购房家庭,如购买普通住房,继续按分别不低于50%、70%的贷款首付比例要求执行,如购买非普通住房,最低首付款比例均提高10个百分点,即分别为60%、80%。

在李宇嘉看来,二套房,依然坚持部分“认房又认贷”的举措。但这要比2013年启动(2015年退出)的完全的“认房又认贷”(只要有贷款记录就算第二套房购置),力度低了很多。

他表示:“一方面,政府还是希望保护改善性需求,希望楼市交易能活跃起来,保持一定体量购买力的主力就是换房需求。如果没有了换房和改善,深圳以二手房为主导的楼市交易、城市更新大规模放量,整个市场的循环,会受到相当大的影响。”

除此之外,深圳对“豪宅税”再次做出调整。

2019年11月,深圳曾宣布调整“豪宅税”标准,从2019年11月11日起,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子为普通住宅,满2年可免征增值税。此次调整则新增了对实际成交总价的限制,在建筑面积不变的情况,实际成交总价低于750(含本数)万元才能享受优惠政策。

二手房的交易成本也大大提高。个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。

在政策收紧的情况下,房市会呈现怎样的趋势?

中原地产首席分析师张大伟接受中新经纬采访时表示,深圳是全国最近一轮楼市上涨的领头羊,出现调控政策升级已经有预期,而且深圳的楼市炒作氛围浓郁,出台政策将明显打击投资需求。按照过去深圳市场的惯例,预计部分投资客很可能开始离场,市场在7-8月开始成交量快速萎缩,房价也将开始调整。

“整体看,预计深圳未来半年,政策严格执行的话,房价将开始一轮明显的下调,跌幅在5%以上。”张大伟称。

地产专家邓浩志也认为,新政出台之后,纯粹因为购房而落户的情况会出现大规模减少,楼市的旺盛需求也会出现一定程度的萎缩,这将对深圳房价稳定有一定的帮助。

不过,从长期看,深圳地少人多,经济发展快的基本面不会改变。“所以房价维持高位,甚至长期仍然看涨的趋势也不会改变。”邓浩志补充说。

而在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,此次政策具有很强的信号意义。一方面,此前包括杭州等城市,也对于本地户籍人口的购房设定了相应的社保缴纳条件,深圳也如此,说明对本地户籍人口进行限购,在一些供求矛盾较大、房源相对紧俏的城市比较适用。

另一方面,虽然今年受疫情影响,房地产交易市场面临很多压力,但部分城市房价仍然上涨过快。此类政策出台,目的就是要进一步促进市场的稳定,防范市场炒作。预计后续其他房价不稳定、房价上涨过快的城市,预计会有政策出台。

(钛媒体编辑刘萌萌综合自时代周报、中新经纬、上证报)

以下为《通知》全文:

各有关单位:

为贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,实现稳地价、稳房价、稳预期目标,支持合理自住需求,遏制投机炒房,加强房地产金融监管,严厉打击房地产市场违法违规行为,规范房地产市场秩序,促进我市房地产市场平稳健康发展,经市政府同意,现就相关事项通知如下:

一、调整商品住房限购年限

深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年,且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明,方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士(含离异)继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。

夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

二、完善差别化住房信贷措施

在国家统一的信贷政策基础上,根据我市房地产市场形势变化和市场利率定价自律机制,合理确定我市个人住房贷款利率加点下限。

根据中国人民银行有关规定,经深圳市场利率定价自律机制商定,对差别化住房信贷政策作以下要求:

(一)购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,继续执行贷款首付款比例最低30%的政策;

(二)购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%,购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%;

(三)购房人家庭名下在本市拥有1套住房的,购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%,购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。

三、发挥税收调控作用

更新存量住房(即二手住房)交易计税参考价格,使计税参考价格更接近市场价格;同时,将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

四、细化普通住房标准

享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套住房套内建筑面积120(含本数)平方米以下或者单套住房建筑面积144(含本数)平方米以下;实际成交总价低于750(含本数)万元。

五、加强热点楼盘销售管理

对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘,房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则,并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案,严控认购人数,合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。

六、推行房屋抵押合同网签管理

进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度,房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签,未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。

七、加大二手住房交易信息公开力度

及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格,引导市场理性交易。中介机构应及时、准确向市住房建设部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据,并对上报数据的真实性和准确性负责,对于不报、漏报、瞒报的中介机构,依法暂停其网签权限,纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。

八、严厉打击房地产市场违法违规行为

持续开展房地产市场秩序整顿工作,对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主,依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施,涉嫌犯罪的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光,并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。

本通知自发布之日起施行。

深圳市住房和建设局

深圳市规划和自然资源局

深圳市市场监督管理局

深圳市公安局

深圳市地方金融监督管理局

国家税务总局深圳市税务局

中国人民银行深圳市中心支行

中国银行保险监督管理委员会深圳监管局

2020年7月15日

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