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黑天鹅事件影响不大,但新城控股2020年目标下调200亿 | 看财报

摘要: 经过一番抢救,2019年公司经营活动产生的现金流量净额436亿元,是去年的10倍多,年底净负债率大幅下降至16.4%。

一场黑天鹅,似乎并没有对新城控股造成太大的影响。

近日,新城控股发布2019年报。报告显示,2019年,新城控股录得营收858亿元,同比增长58.6%;归母净利润近127亿元,同比增长20.6%。另外值得注意的是,经营活动产生的现金流量净额436亿元,是去年的10倍多。

但去年的强劲表现却没有给新城控股信心。财报提到,2020年公司的销售目标仅为2500亿元,较2019年的2700亿元减少7.4%,是头部房企中仅有的几家负增长的企业之一。业绩会上,董事长王晓松表示:“本来想要提的销售目标是和去年持平,但考虑到疫情的影响,一季度的影响就有大概10%,因此全年定了2500亿的目标,这是比较中性的数据。从总体来看,公司肯定不会往收缩的方面来走,公司手上还是有很多弹药在,我们的灵活性非常强。”

他进一步称:“关于行业排名,我们希望在10名左右,这是一个比较中长期的目标,但是我们也不会为了排名而去排名,今年内部也有一些纠结,关于我们的排名情况,对外的销售额应该怎么样排布,如果真的从全口径的销售额来说,往2800亿,3000亿冲,有机会,但我们觉得这个没有任何的意义,我们更多希望把自身的能力加强。”

今年目标下调200亿

新城控股在年报中提到,公司实际控制人、原董事长王振华因涉嫌犯罪于2019 年7月2日被刑事拘留,于2019年7月10日被批准逮捕,案件正在进一步办理中。

彼时该“黑天鹅事件”对新城控股造成了巨大冲击,旗下三家上市公司两日内市值蒸发250亿港元。从财报看,2019年新城控股四个季度的营收分别为43亿元、127亿元、125亿元、563亿元;净利润分别为2亿元、24亿元、11亿元、89亿元;经营活动产生的现金流量净额分别为-68亿元、5824万元、60亿元、443亿元——三季度确实受到一定影响,但四季度强势反弹。

新城控股解释称,本年签约回笼情况较好,拿地支出较去年有所下降,故经营性现金流净额增幅较大。而所谓的签约回笼,除正常销售外,应该也饱含转让的项目。去年7月王振华事件曝光后,新城发布公告称拟以最高150亿元出售旗下40个项目,财报显示,截至2019年底,已累计出售24个项目的全部或部分股权,交易对价累计约为119亿元。

2019年全年,新城控股录得营收858亿元,同比增长58.6%;归母净利润近127亿元,同比增长20.6%;合同销售金额270亿元,同比增长22.5%;销售面积2432万平方米,同比增长34.2%。新城控股称,公司2019年度销售金额及销售面积位列行业第8 位,销售额增速位列2019年度十强房企第二。与此同时,新城控股销售成本也同比几乎翻倍至44亿元。

按地域看,苏南区域签约、回笼双百亿,苏州、上海、杭州、南京、天津、 北京、宁波等区域销售均突破百亿,江苏、天津、河北市场占有率位列前十,常州、淮安、湖州、镇江、苏州等地的市场占有率位列TOP5。值得注意的是,新城控股的收入来源比较集中,2019年来自南京地区的营收82亿元,占比近十分之一;前五大城市营收占比近三成。

整体而言,2019年新城控股毛利率32.6%,净利率15.53%。按业务看,房地产开发销售营业收入803亿元,较上年同比增加58.0%,毛利率31.0%,同比减少4.5个百分点; 物业出租及管理实现营业收入41亿元,较上年同比增加83.2%(主要系本期内公司吾悦广场开业数量的增加所致),毛利率67.6%,同比减少0.2个百分点。

王晓松提到,30%多的毛利率在业内算是较高水平,对于未来,整个毛利率会趋于常态化,可能会有所下降的状态。“但是对于我们来说,利润总额还是可以确保它能够平稳的上升。”

近年来,新城控股旗下商业地产品牌吾悦广场一直运营得不错。财报显示,目前85%的吾悦广场布局于“十三五”19 个国家级城市群,长三角城市群占比超40%。 2019年共开业21座,数量创历史新高。目前已覆盖27个省份及直辖市,累计开业63座,已开业面积共计591万方,同比增长51.4%,平均出租率99.16%。

销售强势也带来了大量现金回流。截至2019年底,新城控股货币资金639亿元,同比增长40.7%,远高于一年内到期的有息负债306亿元(不含控股股东关联借款)。但新城控股资产负债率、速动比率等其它经营指标并不算好,前者高于行业安全区间,后者低于安全数值1。

但是,新城的净负债率大幅下降,从去年底的49.2%降至16.4%。而王晓松却表示,相对来说,净负债率过低也不是一个房地产企业希望看到的,因为净负债率过低,代表未来的潜力过低,如果净负债率过高,说明风险过高,房地产企业需要有一定的金融杠杆,我们觉得这是一个区间,我们会把净负债率控制在40%到70%之间,会是一个平衡。

去年下半年几乎未拿地

除出售项目外,新城控股为自救也减少了拿地。2019年,公司新增土地储备72幅,总建筑面积2508万平方米,平均楼面地价为2421元/平米,商业综合体项目新增1444万平方米。而半年报显示,2019年上半年新城控股新增土地储备80幅,总建筑面积2459万平方米。

董事长王晓松表示,从去年下半年拿地基本上属于停滞状态,直到11月份和12月份,才有陆陆续续获取一部分项目。再加上疫情叠加,很多土地出让被延后了。截至2019年底,公司土地储备共1.24亿平方米,其中一、二线城市占比38.30%,长三角区域三、四线城市占比36.00%。就当下的情况而言,还是应该向一二线城市靠拢。

2020 年,新城控股计划新开工项目90个,新开工建筑面积1665万平方米,其中住宅项目867万平方米,商业综合体项目797万平方米;计划竣工项目225个,预计竣工总建筑面积3597万平方米,其中住宅项目2557万平方米,商业综合体项目1040万平方米;力争合同销售金额达到2500 亿元,计划新开业吾悦广场30座,总收入超过55亿元。

业绩会上,新任联席总裁曲德君补充道,预计疫情对吾悦广场2020年租金收入的整体影响大约在5亿左右,“因此,公司在2020年新开业30座吾悦广场的基础上,我们确定了55亿的租金收入的目标。目前来看,我们对这个目标还是非常有信心的。”

整体而言,2020年,新城控股称要坚持稳中求进的总基调,确保公司现金流合理充裕,精细化管理,优化现有土地储备,控制负债规模,提升利润率,强调精准投资、现金回笼。

在土地上,新城控股强调“多拿地、不拿错地”,科学合理设置投资规模目标与评价指标,通过严格制度约束让投资更加精准,避免投资失误,确保资产能够快速回笼资金、减少资金沉淀,通过精准投资和高效运营,实现“以资本回报率为核心,确保规模可持续增长”的战略目标。

(本文首发钛媒体,作者 | 石万佳)

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