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恒大力争降负债,今年起少拿地 | 看财报

摘要: 一定在2020年、2021年、2022年三年实现全面高增长,控规模,降负债的发展目标。

恒大下定决心要“减负”。

在2019年度业绩发布会上,中国恒大表示一定在2020年、2021年、2022年三年实现全面高增长,控规模,降负债的发展目标,使我们在三年之后成为中国房地产企业中效益最好,土地储备均衡,发展潜力最大的一个公司。

具体到2019年财报数据,中国恒大录得营收4776亿元,较2018年略增2.4%;实现合约销售额6011亿元,同比增长9%;录得核心净利润408亿元,较去年下降约48%;净利润335亿元,较去年下降约50%。此外,毛利润同比减少21.3%至1329亿元,毛利率大幅下降8.4个百分点至27.8%,归母净利润173亿元,不到去年的一半。 

3月22日,中国恒大一则《盈利预警》公告使得公司股价次日开盘后大跌16.89%。3月31日,财报正式出炉后,反倒涨了1.56%。

股价的上涨,或许是由于恒大提出的万亿蓝图。业绩会上,总裁夏海钧表示:“我们对社会公布的是6500亿,今年的内部指标是8000亿,同时每年保持均衡的增长,实现公司2022年销售1万亿,也就是我们是第一次向社会提出来三年突破万亿的大目标。”

为了促销,销售及营销成本增加28.8%至233亿元

利润降了不少,但恒大的营收其实是同比增加的。2019年,恒大录得营收4776亿元,较2018年略增2.4%。增收不增利的原因,恒大解释称,主要由于售价较低的清尾销售楼宇在2019年交楼并结转收入;而毛利率降低,主要由于清尾销售楼宇的售价较低,交付物业的每平米建安成本、土地成本和资本化利息都略有上升。

翻译成白话,就是降价促销太狠,利润空间被大幅挤压。财报显示,2019年恒大交楼物业的平均销售价格比2018年下降了4.3%;2019年的成交均价人民币10281元╱平方米,亦较2018年的10515元/平方米下降了2.2%。这部分代价,股东也需一起承担。今年恒大的分红为每股人民币0.653元,共约87亿元,而2018年为每股1.419元,共约188亿元。

恒大也是迫于无奈。正如融创中国财报中提到的,2019年,政府坚持“房住不炒”的政策总基调,落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。房地产市场在春节后迎来短暂的小阳春后逐渐变冷,随着下半年销售压力的逐渐增大,房价也承受了一定的下行压力。

为了保销售、促回款,2019年8月,恒大打响了“以价换量”的第一枪,启动“全员营销”抢收计划,5重优惠下最高可达6折;双十一期间,又与苏宁合作,在苏宁易购平台上开设旗舰店,推出1111套房源,最高优惠超百万。

就结果而言,恒大的降价抢跑成效不俗,公司8、9、10月分别录得销售额478亿元、831亿元、903亿元,两度刷新行业单月销售额记录,同比分别增长18.8%、73.8%、70.2%。

全年来看,恒大共录得销售金额人民币6011亿元,同比增长9.0%;销售面积5846万平方米,同比增长11.5%。在销售增长的原因中,恒大自己的也提到:“灵活进取的销售策略、全员营销的强大执行力,令集团从容面对各类市场风险与挑战,确保销售业绩屡创新高。”

为了促销,恒大也付出了较高的成本。2019年,恒大销售及营销成本由2018年的181亿元增加28.8%至233亿元,其中广告开支99亿元、销售佣金59亿元,分别同比增长24.3%、73.9%。

不过,夏海钧强调,恒大依然是是利润最好的房地产企业之一,“2019年我们的利润是中国房地产企业排名第二,其他公司跟我们是巨大差距,依然是利润王,明年我相信我们还会是利润最好的公司。我们的利润是今年把一些应该在以后交楼的,或者现在具备交楼打折的价格,把一些低利润的今年消化掉,有意识地减低利润组合。”

许家印进一步解释称:“由于是交楼提前交楼,我们可以调整交毛利率高和毛利率低的。19年我们是把清尾的,打折比较大的,毛利比较低的项目结转了。为什么?因为我们有对赌在后边,如果是重组成功,第一年我们要确保利润500亿,第二年550亿,第三年是600亿,所以说我们对2020年要有充分的把握,一定要实现目标。”

值得注意的是,2020年开年后,恒大又成为业内第一家降价促销以抵抗疫情冲击的企业,成绩同样亮眼。2月13日至18日6天,总认购套数68019套,平均每天7500套左右;整个2月实现合约销售金额447亿元,超过去年同期的两倍,一举超过碧桂园、万科成为业内第一,成为前十房企中唯一的销售额同比正增长的房企。

对比整个行业,根据克而瑞数据,2月单月,TOP100房企全口径销售金额环比降低43.8%,同比降低37.9%,创下了近几年来单月销售的最低记录,超8成的百强房企2月单月和累计业绩同比双降,近6成房企单月业绩同比降幅超过50%。此外,前两月销售过百亿房企仅有20余家,较去年同期的30余家大幅减少。

在年报中,恒大透露, 2020年3月,集团实现未经审核合约销售612亿元,同比增幅11.5%;未经审核销售回款664亿元。2020年1–3月共实现未经审核合约销售1465亿元,未经审核销售回款1133亿元。

因此,业内对恒大今年的利润亦产生了怀疑。对此,夏海钧表示:“我给大家做一个分析,恒大最大的优势就是我们有充足的土地储备,楼面价只有1800块钱,这个为我们未来几年实现高利润打下了坚实的基础。我只要结算8000来块钱,毛利就在30%以上,净利润10%以上,大家对这个指引可以长期的用一段时间,因为恒大的土地储备,面粉在口袋里。”

他进一步强调:“这个问题是不用担心的,投资者对恒大的经营不用担心,利润也不用担心,我们的最大优势就是土储,刚才说面粉已经在我们口袋里,做面包当然我们有清晰的定价。明年我们认为实现500—600亿的净利润目标没有问题。目前为止恒大最起码几年的时间可以确保这种盈利,大家不用担心。”

至于2020年,恒大表示,将充分利用集团庞大的土地储备及网上卖房的巨大优势,实现销售高速增长,全年销售目标6500亿元。在业绩会上,总裁夏海钧表示:“我们对社会公布的是6500亿,今年的内部指标是8000亿,同时每年保持均衡的增长,实现公司2022年销售1万亿,也就是我们是第一次向社会提出来三年突破万亿的大目标。

2020年起少买地、降负债

强势销售的背后是充足土储的支撑。财报显示,2019年,恒大共收购153幅地块,合计建筑面积6703万平方米,平均成本2101元/平方米。截至2019年底,恒大总土地储备项目876个,分布于中国237个城市,总规划建筑面积2.93亿平方米,土地储备原值5273亿元,平均成本1800元/平方米;此外还拥有旧改项目101个,其中深圳6个项目122万平方米纳入土地储备。

其中,一二线城市土地储备原值达人民币3524亿元,占比67%,平均楼面地价人民币2252元/平方米;三线城市土储原值人民币1749亿元,占比33%,平均楼面地价人民币1281元/平方米。

2020年,恒大总可售货量预计约1.32亿平方米,提出了八千亿的销售目标,但却表示要控制土地储备规模,实现土地储备负增长,计划平均每年减少总土地储备3000万平方米左右。夏海钧称,这是要通过土地储备的逐渐减少来实现公司的控规模、降负债的要求。

夏海钧称:“我们是希望三年减少9000万平米,把总土储控制在2亿平方米左右。按照这个目标,大概以后三年,每年新增的土储是4000万平米左右,以前我们是6000-8000万平米,以后每年在4000万平米左右。”他表示,通过销售规模大幅增加(8000亿元销售按80%回款率计算是6400亿元回款),以及数百亿元土地支出的减少,公司每年大概能够有2000亿元左右的现金余额。

“我们计划每年减少1500亿元(有息负债),今年力争减少2000亿元,2022年实现公司总负债规模降到4000亿元以下,负债率降到同行业中低下的水平,实现健康增长。”夏海钧表示。财报显示,截至2019年底,恒大现金及现金等价物以及受限制现金总额约2288亿元,但总借款人民币7999亿元,其中一年内到期借款3721亿元,现金难以覆盖短债。

不过,夏海钧解释道:“去年恒大新增的土地储备里头50%以上都是并购得来,我们负债高跟这个也有关系,我们收购二手项目的时候带过来的一些信托产品没到期,并表以后变成恒大的债务。随着项目的正常开发,我相信恒大的利息成本、债务成本会大幅度降低。”

恒大在财报中也提到,2020年,本集团计划大幅减低负债总额和净负债率,但财报中并未提及截至2019年底的数据。据钛媒体粗略计算,资产负债率约为83.75%,净负债率约为159%,后者已经远超行业安全区间。

同时,融资成本较高,2019年借款平均实际年利率为8.99%,较2018年的8.13%有所上升,而同为头部房企的万科融资成本基本都在4%上下。2019年,恒大总融资成本228亿元。进入2020年,恒大的融资成本进一步提高,1月22日发行的2023年到期10亿美元优先票据利率高达11.5%,还有一笔2024年到期10亿美元优先票据利率高达12.0%。

夏海钧强调:“今年一季度的业绩展现了我们最大的决心,一定在2020年、2021年、2022年三年实现全面高增长,控规模,降负债的发展目标,使我们在三年之后成为中国房地产企业中效益最好,土地储备均衡,发展潜力最大的一个公司。”

许家印进一步解释,“高增长”就是要实现销售高速增长,今年要实现销售8000亿元,到2022年要实现销售1万亿元;“控规模”就是要严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右;而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿元,到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

他认定:“这一年对恒大来说是极其重要的一年,这是2020年开始,我们下大决心,同时有决心有信心,我们也信心有能力把负债、总负债及负债率实现大幅下降。” 

拿地补亏是造车的盈利模型

在财报中,除地产主业,恒大着墨最多的便是汽车。2018年6月正式宣布进军后,恒大汽车迎来第一个完整财年。恒大在财报中提到,2019年公司在汽车产业投入147亿,研发14款新车型;全国规划有序充电建设社区418个,已完工154个。

预计2021和2022年两年,合计投资在每年100亿左右,总共在200亿的水平;恒驰1计划2020年亮相,恒驰全系列产品将从2021年陆续全面量产;广东、上海基地将于2020年下半年竣工,2021年投产,首期规划产能均为20万辆。

但具体业绩,恒大表示大健康产业及新能源汽车产业由本集团的附属公司恒大健康产业集团有限公司规划运营。3月22日,恒大健康发布盈利预警称,2019年新能源汽车业务预计净亏损32亿元,次日股价下跌15.55%。

但恒大健康在年报及业绩会均未提及汽车业务的亏损,只说公司年度亏损由上期的14亿元上升至49亿元,公司拥有人亏损总额为44亿元,亏损主要系新能源汽车业务尚属拓展投入阶段,购买固定资产及设备,研发等相关费用及利息支出增加所致。

公司首席财务官潘大荣解释称,新能源汽车是产业周期和回报周期都比较长的一个行业:“亏损一定是阶段性和暂时性的。纵观全球,绝大部分的新能源汽车在初始投入阶段都会出现不同程度的亏损。”

潘大荣所言只说对了一半,事实上,新能源汽车企业的亏损并不只存在于初始投入阶段。根据招股书及财报,蔚来2016年亏损26亿元,此后亏损逐年增加,2019年110亿元;特斯拉2003年以来已连续16年亏损,累计亏损额度超50亿美元。

值得一提的是,恒大似乎并不介意汽车业务的亏损。夏海钧曾在2019上半年业绩会上表示:“恒大造车要和政府讲条件的,建模型和政府讲支持条件,要土地,要汽车建设配套生活用地,让土地项目产生的销售收入和盈利覆盖掉造车亏损。地产支持型产业发展,拿到大规模的土地配套支持汽车亏损。这是恒大在汽车产业的盈利模型也是核心竞争力。”

不过,潘大荣补充道,新能源汽车的全产业链布局完成之后,对于股权收购等资本性支出会大部分减少,到2021年,恒驰全系列产品陆续全年量产之后,整个经营数据和财务指标会有明显的改善。目前,汽车业务已经开始产生收入,2019年,新能源汽车共取得收入6.61亿元,主要来自锂电池销售取得的收入。

潘大荣表示,力争3到5年成为世界规模最大,实力最强的新能源汽车集团。

本文首发钛媒体,作者 | 石万佳

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石万佳
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