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我在优客工场的100天

摘要: 优客工场招股书中所谓的“非空间收入”究竟是一门什么生意?

图片来源@视觉中国

图片来源@视觉中国

文|财经无忌

优客工场正在试图挽回联合办公的最后一点颜面——在全球,已经有太多的坏消息伴随这个新生的名词了。

在纽约,联合办公的鼻祖WeWork无奈终止上市,估值只剩零头。而在中国,精明的潘石屹曾经一度亲自为SOHO 3Q站台,但现在也已悄然甩卖项目。

已经成为国内规模最大的联合办公独角兽,优客工场捆绑了“明星创业者”毛大庆博士,这位前万科大将,刚刚在这个月获得了《哈佛商业评论》颁发的“拉姆·查兰管理实践奖”,新闻通稿称“优客工场在毛大庆的管理下,越走越宽阔”。

可是即使如此,优客工场在披露了赴美上市的招股书后,舆论依然难掩对其前景的担忧——除了高负债之外,分析师们对优客工场的盈利能力并没有多大的信心。

顶着共享经济光环的联合办公,究竟是不是皇帝的新衣?优客工场招股书中所谓的“非空间收入”究竟是一门什么生意?如果连优客工场都无法获得青睐,那么是否也意味着联合办公这一模式,在现阶段已经宣告失败?

三个月前,作为一个创业团队,我们财经无忌刚好入驻了南京一处优客工场。在这100多天里,我们得以近距离观察和体验优客工场,并有机会,以一个用户和观察者的身份来评价我们眼中的优客工场。

创业者的“二房东”

从一个租客的角度出发,我们选择优客工场的原因很直接:

首先是地段,我们入驻的优客工场位于南京南站正对面,交通优势明显,三条地铁交汇,赶高铁只需走路5分钟,既方便员工,又方便客户;

其次是方便,小而美、符合创业公司想象的精装修,能拎包入住,水电物业等杂费都被整合进“会员费”里,年付甚至可以打七折,这对于一家创业公司来说,足够人性化;

最后一点,毛大庆和优客工场的光环也给了我们一个特别美好的想象:在这里,有志同道合者,资源共享,报团取暖。

事实上,在这100天里,我们确实也享受到了便利。

比如交通,的确有助于团队招到年轻员工;装修不赖,在客户面前不落面子,说出去优客工场的牌子也还不错;收费合理,交完一年的会员费后,实际上我们没有再向优客工场付过一分钱。

这里重点说一下“会员费”,也就是我们租下的工位使用费。虽然账面上和一街之隔的证大喜马拉雅的房租比要略贵。

在南京,南站区域的办公租金大约在3元/平米/天,但租金之外,普通办公室区还要承担水电、网络和物业等费用,特别是电费,每月下来也是一笔不小的开支,但在优客工场,这些都不需要考虑,平摊下来两者基本相差不大。

事实上,这应该也是优客工场的优势。

招股书上显示,截至2019年9月30日,优客工场旗下已有197个联合办公空间(实际运营中的有171个),总管理面积超过60万平方米,提供7万多个工位,会员总数为60.96万。

虽然优客工场成立已有4年,其中不少工位还是通过收购获得的,但在目前的171个办公空间中,有超过6成的空间,运营开张时间还不足两年,包括我们所在的空间和南京另一处优客工场空间,都是一年内的新空间。

这说明优客工场大规模的铺开是在最近24个月,也就是临近准备上市前夕,并非前几年“大众创业、万众创新”最高峰的时候——理论上,那时候是联合办公需求最旺盛的阶段。

新场地意味着我们成为了所在的优客空间的“小老鼠”——不止一次我们都在走进封闭的会议室时,忍不住捏住鼻子。

虽然优客工场向我们出示了环保抽检合格的证明文件,但在这个4000平米几乎密闭的办公环境中,你很难保证不会受到装修污染的侵袭。同时大概是出于装修成本的考虑,空间内的厕所狭小且不通风,洁具廉价且下水不畅——你大概能想象那种糟糕的程度是让你尽快解决生理需求,不想多呆一秒的场景。

只能说,优客工场对于捉襟见肘的创业团队来说,是一个性价比不错并且还算体面的选择。这也是为什么优客工场的入住率高于市场同行的原因——至少达到79%,两年以上的空间甚至能达到83%。而多家机构的数据显示,国内一线城市的写字楼空置率普遍超过10%,有些地区甚至超过20%。

2015年国内共享办公数量达到已达到2630家,优客工场能在竞争中脱颖而出,除了资本的力量外,优客工场犯的错也远远少于同行,最终逐步坐实了行业老大的地位。

蹊跷的公关公司营收数据

但只是租房子,做“二房东”显然不是毛大庆和优客工场的野心。

优客工场最值得期待的是其招股书中透露的“非空间业务收入”。

在优客工场的招股书中,显示其收入来源主要有三个方面:办公社区会员收入、营销和品牌服务收入以及其它服务收入。

2019年前三季度,优客工场净收入8.75亿元,其中办公社区会员收入为人民币4.20亿元,占总收入的48%;营销和品牌服务收入为人民币4.03亿元,占总收入的46.1%。

会员收入也就是大家理解的“租金收入”,与其旗鼓相当的“营销和品牌服务收入”则大部分来自于一家叫做“省广众烁”的公关公司。

这家位于珠海的公关公司是国内最早的一批广告公司,广东省广告集团股份有限公司的子公司,“省广集团”(SZ.002400)在2010年上市,被称为“中国广告营销第一股”。

企查查的资料显示,优客工场在2018年通过子公司新疆新优众,持有“省广众烁”51%的股份,实现了控股。36氪网站上的一篇报道称,优客工场为此付出了1.5亿元的代价。

但在省广集团2018年的年报中披露,其持有的“省广众烁”30%的股权,评估后的公允价值为1700余万元,按此推算,优客工场持有的51%股权价值大概在2890万元,和1.5亿元的买卖价,相去甚远。

和省广集团财务数据无法一致的是对“省广众烁”营业收入的记录。

正如前面介绍,优客工场招股说明书声称,2019年前九个月,优客工场4.04亿元的营销和品牌服务收入大部分来自“省广众烁”,但省广集团2019年的半年报数据却披露,“省广众烁”半年营收为1.76亿。

如果要达到优客工场的4.04亿营收,那么“省广众烁”在2019年七八九三个月里,干了将近3亿的营收。

梳理省广集团的历年财报,“省广众烁”的规模并不大,2018年半年报显示,其营收仅为2200余万,净利润亏损20多万,2017年的全年营收也仅为6800多万。

按照常识推断,有关2019年“省广众烁”1-9月的营收描述,要么优客工场的招股书造假,要么省广集团的财务数据有问题。

萧条的新业务和游离的创始人

事实上,外界一直有优客工场通过收购公关公司,从而做大营收数字,试图摆脱收入单一的质疑。

这也是优客工场想向华尔街阐明自己区别于WeWork的重要内容。但事实上,即使优客工场记录的“省广众烁”的财务数据没有任何问题,但这和优客工场的自身业务没有丝毫关系,也就是说,优客工场向外界传递的“通过为入驻会员提供增值品牌营销服务”,从而提升业务想象空间的命题并不成立。

因为在“省广众烁”官网披露的主要客户,几乎没有一家是入驻优客工场的会员。换句话说,优客工场51%控股“省广众烁”只不过换取了好看的财务数据,和“联合办公”这一基础业务,没有丝毫关系,更起不了“化学反应”。

优客工场还号称为会员提供的增值服务里,还有社区电商,上线两个月实现业务成交总额880万元。

可是对于我们这样的入驻会员来说,几乎从来没听到过这个业务,优客工场的APP仅作为开门禁使用,而打开小程序“优客U品”,随机打开两个店,展现“萧条”的景象让你很难会认为,这将是未来支撑优客工场更高估值的新兴业务。

作为优客工场的入驻会员,我们更希望优客工场能真正提供一个更优质的办公环境,营造更好的氛围。

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本文系作者 财经无忌 授权钛媒体发表,并经钛媒体编辑,转载请注明出处、作者和本文链接
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