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远洋集团增速放缓,今年目标或难达成

摘要: 2007年上市后,远洋集团几年间风光无两。但在政策收紧后,企业走起了下坡路,至今没能回到正轨。

图片来源@视觉中国

图片来源@视觉中国

近日,远洋集团公布了11月销售业绩。2019年11月,协议销售额为约人民币120亿元,比去年同期上升14%;协议销售楼面面积为约57.33万平方米,比去年同期上升8%;协议销售均价为每平方米约人民币20900元,比去年同期上升6%。

2019年前11月,远洋集团累计协议销售额已达到约人民币1133亿元,比去年同期上升22%;累计协议销售楼面面积约557.41万平方米,比去年同期上升28%;累计协议销售均价为每平方米约人民币20,300元,比去年同期下降5%。

今年,远洋集团的销售目标为1400亿元,截至11月完成率约81%。克而瑞数据显示,截至11月末在年内设定了业绩目标的企业中,近7成房企的目标完成率已达到90%以上,23%的房企目标完成率在80%-90%之间,另有9%的房企目标完成率仍不及80%。也就是说,远洋集团的目标完成情况在业内排在后10%左右。

克而瑞认为,总体来看,在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下,部分房企完成全年业绩目标仍有较大压力。就远洋集团而言,2019年仅剩最后一月,销售目标还差267亿元,而今年远洋集团最高的单月销售额为167亿元,或许难以完成目标。

增速放缓

2018年初,远洋集团董事局主席兼行政总裁李明曾在出席业绩发布会时表示,未来三年到四年将保持每年50%的增长速度,实现2000亿元以上的销售规模也是必要的。

李明的底气或许来自于2017年,远洋集团销售额同比增长40%至706亿元。2018年,远洋集团再创高峰,销售额同比增长55%至1095亿元,成为千亿新贵。李明趁热打铁,为2019年定下了40%的增长目标,但进入2019年后,远洋集团便逐渐掉队,增速较去年放缓。

上半年,远洋集团实现协议销售金额600.8亿元,同比增长33%,销售面积为285.09万平方米,同比增长24%;而2018年这两项指标的增速分别为48%、41%。上半年43%的目标完成率,亦低于TOP30房企的46%。前11月22%的增长率,较上半年进一步下降。

伴随而来的是营收增速下降及利润的减少。2019年上半年,远洋集团录得营业收入165亿元,同比增长7%,占比78%的物业开发收入同比减少2%,而物业投资收入则同比减少了44%。上半年,远洋集团股东应占溢利约19亿元,同比下降约20%;毛利34亿元,同比下降7%;毛利润率和核心利润率分别为20.4%和6.4%,较上年同期分别下降3.1个百分点和3.3个百分点。

增速放缓的背后,是企业战术上的保守。2019年上半年,远洋集团为表示“谨慎获取土地,不冒进、不盲从”,仅获取6幅土地及1个成熟项目,且多为合作拿地,新增土储面积103万平方米,较上年同期减少逾80%,拿地金额未进入前100名。截至2019年6月末,远洋集团的总土储为3923万平米,权益土储为2076.4万平米。

下半年,远洋集团也延续了这一策略,克而瑞数据显示,远洋集团今年前11个月新增货值368亿元,在业内排名64;新增土地价值115亿元,排名68;新增土储面积200万平方米,排名73。

高光时刻

远洋集团成立于1993年,2007年在港交所上市。招股书中,远洋集团引用中国指数研究院数据称,公司自2004年至2007年7月31日间在北京出售的总建筑面积为业内第一,是北京最大的房地产公司之一。截至2007年7月底,土地储备共451万平方米。

当时的远洋集团万众瞩目,有“红筹第一股”之称,在国内融资规模位列第二位、全球房地产企业中排名第三。上市第二年,远洋便被纳入香港恒生综合指数及恒生香港中资企业指数成分股,是内地在港上市房地产公司十强之一。

2007年上市后,远洋集团开始大规模拿地,出手阔绰。10月,以22.26亿元的竞价获得杭州杭一棉地块,楼面价高达15588元/平方米,比周边新盘的现售价还要高出许多,成为当时的“杭州地王”。此后,又以43亿竞得杭州城北商务区面积达299亩的两地块;以21.5亿元全资收购青岛颐中地产100%股权;与太古地产40亿元合作发展北京朝阳区写字楼商场综合项目等。

2009年,远洋集团又一次震惊行业,以467%的溢价率拿下北京市大兴区亦庄地块,刷新了北京土地市场拿地不超过300%溢价率的纪录。2010年,远洋集团又以40.8亿元总价、2.75万/平方米单价拿下“大望京”地块,再一次成为单价地王。2007年年底,远洋集团土地储备约1018万平方米,到2010年底时已翻倍至2061万平方米。

但受2008年金融危机及宏观调控影响,远洋集团所拿地块迟迟难以上市出售,2010年“国十条”出台后更是雪上加霜,成功入市者利润空间则遭大幅挤压甚至亏损。2008年,远洋集团成为当年唯一一家通过下调销售目标以保证完成率的企业,且经过下调的目标还是通过多次开展降价活动才完成。

但充足的土地储备依然促进了远洋集团的发展。2007年上市当年,远洋集团协议销售金额为62亿元,2009年突破百亿,为143亿元,较2008年几乎翻倍,当时的百亿房企不超过20家,企业达到高光时刻。

错过的时代

或许是2007年的激进让远洋集团留下了阴影,2011年起,远洋集团拿地逐渐放缓,2012年至2014年土地储备甚至连续三年负增长,2014年年底倒退回1988万平方米,直到2016年才重回2013年的水平。

2016年,李明曾在远洋集团半年报业绩会上表示:“远洋在历史上经历过地王的滋味,拿地王不是成熟开发商做的事,现在已经过了土地储备越多市值越高的阶段,反而土储越多、风险越大。”

但土储减少的直接后果,便是规模增速的放缓。2011年起,远洋集团的销售额增速逐年下降,直至2015年仅有1%,当年销售额为405亿元。而对比之下,这几年大量房企抓住机遇不断壮大,远洋集团在业内的地位逐渐下降,渐渐失去了当年的光环。

此外,远洋集团错过的还有三四线城市棚改之风。2014年,远洋集团提出聚焦一二线城市,退出三四线市场的决定,将三四线600万平方米的土地剥离。在2017年和2018年,远洋集团来自一二线城市的合约销售额占比均超过90%,三四线的贡献不到10%。但大量房企在2016起借三四线城市棚改之风进行规模冲刺,在利润上亦收获良多。

终于,李明有些坐不住了。2017年半年报业绩会上,他对拿地的表态转为:“如果市场好,多花点代价增加土储也可以,无非多花点钱”。2017年,远洋集团果然开始积极拿地,当年年底土地储备达3408万平方米,较2016年底大增57%,增速仅次于2007年上市当年的61%。

与此同时,2017年远洋集团销售额同比增长40%至706亿元。2018年,远洋集团土地储备突破4千亿大关,销售额亦再创高峰,同比增长55%至1095亿元,成为千亿新贵。从百亿到千亿,远洋集团用了9年,与同业相比并不算快,但也总算成了。但代价是总营收同比下降9.61%,净利润同比下降30.14%。上海易居房地产研究院总监严跃进曾评论称:“这与远洋过去经历过管理层调动,行政执行效率不高,发展有些滞后不无关系。”

只是没想到,当业内以为远洋集团将开启新一轮冲刺时,它却再一次踌躇了。与此同时,2018年高速增长带来的质量问题频发。今年5月,远洋集团南京某楼盘被业主投诉货不对板;6月,大连远洋某项目购房者认为“楼盘存在虚假宣传、售房没有公示不利因素”拒绝收房。

值得注意的是,在三四线城市棚改红利已经基本消失的当下,远洋集团又在今年上半年重新开始在三四线城市拿地。中原地产数据显示,今年以来重点布局三四线城市的企业销售额增速退烧明显,远洋地产此时入场,似乎并不是明智之举。

去年,远洋集团成立25周年之际,李明提出未来三年冲刺2000亿规模;到2020年,远洋资本的管理规模有望超过1500亿元;到2022年,远洋商业的权益租金收入预计将翻一番至40亿元;长租公寓 “邦舍”今年计划增至1.4万间等。

李明希望,远洋集团的多元业务变成“动车组”:“传统火车的动力全在车头,后面的车厢只是被拉着走。但动车在于每一节都有自己的动力,这才让动车组得以持续加速,风驰电掣。”然而,此时车头速度已然放缓,其它车厢更是前行艰难,在今年目标完成都存在困难的情况下,远洋集团又如何进军两千亿呢?(本文首发钛媒体,作者 | 石万佳)

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石万佳
石万佳

评论(1

  • 独行君 独行君
    回复
    0

    远洋和恒大是风口

    2019-12-20 10:38 via android

Oh! no

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