湖南长沙，北辰中央公园D区四栋住宅交房后，业主发现小区的绿化及公共设施与预期相差甚远，大量铺设“植草砖”当做绿化地，连 “人工湖”都系塑胶制作。图片来源@视觉中国

近日，位于长沙市天心区的北辰中央公园小区因蓝色塑胶“人工湖”、大面积植草砖等问题引发社会关注，开发商官方发布说明称，对给业主带来的困扰表示歉意，将主动推进整改，并就调整方案充分征求业主代表意见。目前，该“人工湖”已经被铲除。

据悉，北辰中央公园开发商为长沙世纪御景房地产有限公司（下称“世纪御景”），其大股东为持股51%的北京北辰地产集团有限公司，而后者为A股上市公司北京北辰实业股份（下称“北辰实业”）有限公司全资子公司。

作为亚运村的承建方，北辰实业曾在首都叱咤风云。但由于一次决策失误，企业错过了最佳发展时机，多年来徘徊在100名上下，直到现在仍未摆脱当年的“梦魇”。

“人工湖”成网红

近日，位于长沙市天心区的北辰中央公园小区内部用蓝色塑胶贴出的“人工湖”在网络上引发社会关注，也引发了政府部门的重视。

长沙北辰中央公园小区又名湘府世纪小区，于2014年开工建设，开发商世纪御景为2013年底北辰实业从深圳市江湾信息咨询有限公司处收购，以1041万元收购51%股权，目前后者仍持有世纪御景49%股份。收购时，北辰实业就曾给世纪御景借款5.5亿元，利率为不低于8.5%，贷款期限为1年。2016年，北辰实业还向北京银行北辰路支行申请借款人民币5亿元，期限为3年，用于长沙世纪御景项目开发建设。

北辰实业2019年半年报显示，北辰中央公园项目总投资48亿元，总建筑面积90.63万平方米，公司权益面积36.72万平方米，截至今年上半年项目累计竣工面积45.5万平方米。A区、B区高层住宅开售时，市场反应平淡，价格始终徘徊在5000元/㎡左右。16年起，伴随着房市火热，该小区C区、D+F区共26栋住宅几乎每次开盘都被迅速抢光，房价也升到了8500元/㎡。

据了解，“人工湖”所在的D+F1区近日刚刚有四栋住宅交房。交房当日，部分业主发现小区23栋和24栋之间出现了一处蓝色塑胶铺成的“人工湖”，面积仅约200平方米，“湖面”上设置有一些健身器材，甚至有一架木桥。相关标识显示此处实际为小区居民健身场所。

对此，部分业主及社会民众认为开发商存在欺诈嫌疑，对此，世纪御景常务副总经理陈杨解释称：“我们在向政府相关部门报批报建和楼盘的对外宣传销售中从未提到过建湖，‘人工湖’区域为规划绿化，相关部门验收后，出于实用和美观考虑，我们原本以碎石、景桥为主要元素，在此地打造了一处日式枯山水景观。今年8月，部分业主前来‘探楼’时提出碎石存在安全隐患。考虑到业主的诉求，于是我们用通常填充运动场地的蓝色塑胶替代了原来的碎石，没想到弄巧成拙。”

他还表示，23栋和24栋并不在此次交房范围内，目前尚未交付给业主，在交付将严格按照原审批方案，将此处还原成绿化，后续也将就此处整改与业主充分沟通后，在符合相关规范的前提下再对该处进行景观改造。

长沙市自然资源和规划局提供的《湘府世纪住宅小区二期修建性详细规划（总图）》等规划平面图显示，该“人工湖”所处位置规划为小区绿化。长沙市城管局园林绿化工程质量监督站关于该小区的园林景观审批相关文件，同样显示“人工湖”所处位置为规划绿化。

事件发生后，天心区委、区政府高度重视，第一时间组织街道及相关部门对事件的来龙去脉进行了调查，并责成开发商就业主提出的各项具体诉求进行回复或按相关规定进行整改。长沙御景近期将严格按照原规划方案，恢复成以绿植和小径为主的绿化。据天心区黑石铺街道办事处相关负责人介绍，经过沟通，目前大部分业主已清楚了“人工湖”的真相。针对部分业主提出的房屋质量等相关具体问题，开发商正在有关部门的监督下积极组织施工，进行整改。

在随后的声明中，长沙御景表示，其高度关注媒体和公众对湘府世纪D F1区的景观呈现的讨论，并为23#和24#两栋楼之间的景观效果给业主带来的困扰表示歉意，接下来将会继续倾听业主声音，与业主及政府主管部门保持有效、持续的沟通，在符合相关规范的前提下提升和优化本区域景观，主动推进整改。湘府世纪项目将会在近期组织业主沟通，并就调整方案充分征求业主代表意见。我们感谢媒体和业主的关注与监督，湘府世纪项目会持续改进，不断为业主提供更好的产品和服务。

事实上，长沙御景需要整改的并不止该“人工湖”。据业主透露，此前北辰中央公园D+F区号称41%绿化率，宣传词为“住在公园里”，但所谓的绿化却是大部分停车场才会采用的植草砖。对此，长沙御景回应称是为满足消防要求。此外，小区西大门原有的无障碍通道坡度高达三四十度，使用存在困难，业主提出整改后，开发商却将斜坡全部拆掉改成楼梯了事。

更早之前，小区C区交房时，沙盘显示的篮球场实际却为草地，世纪御景回应称是为了消防验收需要；17年，有业主投诉称部分小户型客厅、主卧空调外机机位小且远，安装无立足之处，高空作业十分危险，业主多次沟通后仍未整改。

2018年5月，D+F1区启动认筹当日，C区业主们就小区防护栏高度、篮球场建设、楼层层高等多项问题再次来到营销中心维权。“一边是维权业主，一边是认筹队伍”的奇观引发大量话题和关注。此外，2017年5月、2016年10月北辰中央公园都曾因“房屋质量、欺诈销售”等问题被维权。

业内普遍认为，北辰中央公园出现的一系列问题，体现出开发商在品质和细节上的敷衍，对客户缺少敬畏之心。世纪公园客服部负责人范晓敏表示，业主们反映的有关安全、质量问题，公司责无旁贷，会加紧整改，负责到底，其他问题有些是业主理解有偏差或误会，有些需协商处理。

然而，北辰实业所面临的问题又何止于此？或许正是企业发展之困使其无暇顾及项目质量，才造成了当下的局面。

北辰长沙之殇

1997年，北辰实业在北京注册成立，同年在香港上市，2006年在A股上市，成为国内第一家A+H股地产类上市公司。作为国资委旗下公司，北辰集团的前身是北京亚运村的承建单位，此后又借助世界妇女大会、国际邮联大会、乃至北京奥运会等重大活动逐渐发展壮大。

这家多年深耕首都的企业，第一次走出大本营便一鸣惊人。2007年7月24日，北辰实业与城开集团联合体在长沙国土局交易大厅经过数次加价，力压众多对手，以92亿元高价拿下新河三角洲地块，成为当年国内“地王之王”。

2008年，在该地块上建成的北辰三角洲项目正式开售，在之后的十余年里，这个总建筑面积达537万平方米的超级大盘屡屡登上长沙楼市“热搜”，多次获得长沙市住宅销售冠军。目前，北辰三角洲已开发至E地块，销售价格也从当年7000元/平左右上涨至现在的12000元/平左右。

但收房后，该项目的业主也曾因电梯故障、私自住改商、学位造假等原因多次进行维权，其中某次因电梯故障维权时，开发商甚至出动数名保安及社会人员在售楼处门口结成“人墙”，拒绝与业主沟通，业主报警后依然拒绝露面。

而长沙三角洲项目给北辰实业带来的负面影响远不止此。由于该项目占用了大量资金，自2007年后，北辰实业拿地脚步逐渐放缓，错过数次低价“补仓”的宝贵机会，也因此影响了企业的进一步扩张，北辰实业逐渐开始掉队，连续数年错失房企百强。

直到2015年，北辰实业资金压力放缓，再一次开启“地王”模式，2015年至2017年三年共获取35块土地，其中有6个是“地王”项目，其余非地王项目溢价率也均较高。截至2015年底、2016年底及2017年底，北辰实业的存货金额分别达到310.88亿元、413.86亿元和525.52亿元，增速较快。

恰好2016年房地产市场迎来火热行情，在长沙三角洲、北辰中央公园以及北京的多个项目销售业绩向好的带动下，北辰实业当年上半年业绩增速高达331.4%，排名第二，为91亿元；全年运营收入26亿元，排名第9；销售金额重回房企百强，排名73。

然而，正当业内以为北辰实业要加速追赶之时，它却在第二年交出了一份退步的成绩单——2017年，北辰实业实现销售金额223亿元，运营收入25亿元，不及2016年的226亿元与26亿元，运营收入排名下跌至13名；2018年及2019年前三季度，北辰实业运营收入分别为26亿元、20亿元，发展迟缓。

而管理层似乎对此不以为意。2018年，北辰实业的业绩目标为240亿元，较2017年的223亿元基本持平，而与北辰实业同为北京央企的首创置业，2018年的目标为800亿元。所幸，2018年北辰实业最终实现销售额282亿元，较2017年同比增长26%。令人意外的是，公布2019年目标时，北辰实业给出的数字为253亿，而管理层的解释透露出对公司在当下行业环境中销售的不自信。

进入2019年后，北辰实业果然“言而有信”，再次退步。2019年上半年销售规模同比降低近32%，前10月权益销售金额仅150亿元，排名99，马上又将跌出百强。

值得注意的是，直到现在，长沙三角洲项目对北辰实业的业绩表现依然有着举足轻重的影响。2019年上半年，其营收贡献占公司营收的49.34%，毛利润占总毛利的48%，创近三年历史新高，受此影响，北辰实业上半年在销售额下降的情况下营收却同比增长56%，归母净利润翻倍；而在三角洲项目营收占比仅5%的2018年，北辰实业营收增速仅16%，归母净利润增速仅4%。

2018年11月，北辰实业又以4.23亿元竞得长沙岳麓区观沙岭片区一宗商住用地，目前已以“北辰时光里”面世，具体开盘时间未定。这已经是北辰实业在长沙的第三个项目，有长沙三角洲与北辰中央公园“珠玉”在前，不知该项目的业主们又将收获怎样的惊喜？（本文首发钛媒体，作者 | 石万佳）