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长租公寓冲刺IPO,还缺一个好故事

摘要: 留给长租公寓市场的难题悬而未决,稍有不慎就可能让股价翻车,此时开启IPO是否有些操之过急?

图片来源@unsplash

图片来源@unsplash

文|Alter

进入2019年后,长租公寓市场的变化有些微妙。

一是长租公寓在爆雷潮后进入整顿期,政策红利的边际效应减弱,长租公寓市场的洗牌浪潮尚未落幕。

二是蛋壳、自如、青客先后传出赴美上市的消息,沉寂了一段时间的长租公寓,似乎要重新热闹起来。

按照互联网的一般规律,趟过“爆雷潮”生存至今的长租公寓玩家,很大程度上拿到了决赛的入场券,进入二级市场似乎只是时间问题。然而留给长租公寓市场的难题悬而未决,稍有不慎就可能让股价翻车,此时开启IPO是否有些操之过急?

01 时机成熟了吗

有些扫兴的是,联合办公企业WeWork刚刚遭遇IPO滑铁卢,估值从470亿美元被压缩至100多亿美元,即便有软硬和孙正义的强势背书,WeWork的盈利能力和持续亏损的现状,仍然经不起质疑。

以至于摩根士丹利首席美国股票策略师迈克·威尔逊坦言,WeWork首次公开募股的失败标志着一个时代的结束,“为没有实现盈利的企业提供慷慨资金的日子已经结束了,最具投机性、定价最不合理的市场领域已经开始崩溃。”

这样的黑天鹅事件,对于冲刺IPO的长租公寓绝非是个好消息。同样是从市场上找房产出租的“二房东”,同样没有解决盈利性问题,同样面临着亏损经营的现状。选择这个时间点赴美IPO,除了捅开长租公寓也是个烧钱市场的事实,恐怕很难拿到理想的估值,甚至是重蹈WeWork的覆辙。

但在长租公寓经历生死时速的时候,IPO可能是为数不多的“生门”。毕竟一级市场已经开始谨慎,二级市场可以说是吸纳资金的最后选择。

2018年的“爆雷潮”成了压垮长租公寓的最后一根稻草,爱公寓、杭州鼎家、乐伽公寓等长租公寓品牌相继倒下,哪怕是侥幸挺过来的品牌,也未能摆脱“以亏损换市场”的窘态。至少青客公寓在招股书中诚实的回答了这个问题:2019年前三季度的营收达到8.98亿元,同比增长了51.435%,但亏损也在持续扩大,前三季度的亏损额达到3.73亿元。

有好事者为青客公寓算了一笔经济账:目前青客公寓的平均租金价差率为25.1%,以1100元左右的平均月租金计算,价差空间约270元。而一个房间的平均装修花费就有1.47万元,折旧年限一般不超过5年,按照目前90%左右入住率,可能连投入的装修费都赚不回来。

同时这笔经济账中没有计算进去的,青客公寓目前的续租率只有5.1%,47.3%的租户在合同到期前退租,65.2%的租客采用了租金贷……看起来不那么健康的运营模式,导致的结果就是青客公寓的总资产20.3亿元,总负债则高达27亿元,资产负债率高达133%,典型的技术性“资不抵债”。

可以预见,WeWork引发的硝烟尚未散去,青客公寓的这份成绩单大概率不讨巧,而面临同样问题的可能远不止青客公寓一家。

02 市场仍在发酵

某种程度上说,长租公寓的兴起属于政策红利刺激的产物。特别是2016年“租购并举”的政策出台后,诸多房地产、创业者涌入长租公寓市场,在资本的助推下快速扩张,泡沫也就越吹越大。

从野蛮生长到淘汰洗牌,适用于大多数互联网商业模式,长租公寓也不例外,只是时间上的转折稍显仓促而已。不管是蛋壳、自如传出IPO的消息,还是青客公寓抢先递交招股书,无疑都是行业继续洗牌的标志。

比如长租公寓的扩张速度已经放缓,如何精细化运营、降低成本、提升运营效率,几乎是所有房产论坛上讨论的话题;再比如2018年以后发生的并购案件,资金、房源都开始向头部玩家集中,进入门槛正逐渐增高。

长租公寓告别快速扩张的一个连锁反应,即是商业模式的重组和分化。

“爆雷潮”发生前的长租公寓主要有两股势力:自如、蛋壳为代表的“分散系”,以及万科、龙湖撑起的“房企系”。前者为了规模化优势忙于争夺房源、哄抬租金,需要靠持续融资续命;后者依靠富爸爸成栋拿房,照旧没能走出过于粗狂的陷阱。归根结底,长租公寓的上半场都在延续重资产模式,资本是唯一的护城河,目标群体也集中在白领阶层。

但在2019年后,“分散系”在资金压力下从扩张转向运营,“房企系”也开始反思,万科已经无限期停止“万村计划”,远洋地产、朗诗地产等表示将剥离长租公寓业务。“巨头”们放缓脚步的过程,也是长租公寓多元化的开始。

有玩家开始从重资产运营转向轻资产管理,效仿OYO加盟托管的模式深耕长租公寓市场,目的无外乎降低成本,在资本寒冬下寻找新的可能性;

有玩家开始“避实就虚”,一改盲目扩大规模的习惯,将精力放在租客的社群文化、运营管理、零售等增值服务上,意在探索多样的变现场景;

也有玩家开始调整目标群体,通过拆分房间为床位的形式改造成蓝领公寓,或者说是企业员工宿舍,消费模式从直接的个体付费转向企业付费……

正如冯仑曾将房企转型形容为“胖子转身,慢慢过渡”,类似的逻辑或许也适用于长租公寓。对于青客公寓等急于IPO的玩家,与其在现阶段到二级市场碰运气,倒不如聚焦于行业本身的微妙变化,努力改善自身的经营状况。

03 缺一个好故事

如果非要给长租公寓打一针鸡血,美团可能是最好的参照物。

过去一年中市值翻倍的美团,无疑是资本市场最大的宠儿,从盈利方面来看,美团仅在今年第二季度首度盈利。之所以被券商投行集体唱多,多半要归功于互联网的下半场,流量日益见顶,生活化的刚需服务越来越多,增长机会也就越大,而美团的定位恰恰是生活化场景服务提供商。

简单翻看美团的成长逻辑,无论是早期的餐饮团购,还是赶上潮流的美团外卖,都牢牢抓住了餐饮的“主航道”,然后以高频打低频的模式向酒旅、出行、生鲜等场景渗透,以无边界的形式无限拉高了美团市值的天花板。

同为“衣食住行”高频刚需中的一环,占据了“住”场景的长租公寓,是否也存在围绕一个主线持续做大的机会?

以自如为代表的互联网玩家很早就在尝试,从住宿切入到保洁、搬家、维修、家居零售等市场。只是其中的局限性在于,相比于美团所拥有的近600万活跃商家、超过4.2亿的活跃用户,即使是自如这样的头部玩家,所服务的用户数量也只有百万级别。长租公寓想要在线上再造一个美团,几乎没有可能。

好在线下是另一套逻辑:长租公寓有着天然的社群属性,在居住的场景之外,不乏便利店、生鲜零售、美容、美食、娱乐、家政等可以联动的场景。哪怕长租公寓本身的盈利问题无法解决,一旦可以打通场景制造更多的消费机会,挺有存在持续盈利的可能。特别是在线上流量红利枯竭的时候,线下空间的想象力更值得挖掘。

站在地产商的立场上,逻辑同样成立。包括万科郁亮在内的掌门人,多次主动谈及“第二条增长曲线”,不仅在物业服务、租赁住宅、物流仓储等方面跃跃欲试,甚至不乏跨赛道进入机器人、汽车等领域。倘若以长租公寓为试水,逐渐从房企向服务运营商转型,以居住体验为主航道,不失为诞生新增长点的可行路径。

遗憾的是,至今还没有长租公寓玩家可以把故事讲通、讲透,比如先让一级市场的投资者相信。带着“回报低、周期长”的伤痛,踩着WeWork的脚印向资本市场暴露自己的短板,无异于一场生死未卜的渡劫。

04 写在最后

长租公寓被诟病最多的无外乎“爆雷体质”,为了抢更多的房源,不惜债务高企,不惜引入租金贷。

在是否要IPO的问题上,一些长租公寓品牌似乎再次犯了急功近利的毛病。等待长租公寓的直接问题仍是降成本、补短板,还需要在不断的试错中平衡单一的盈利结构,找到流动性的资金回笼方式。否则即便顺利进入二级资本市场,在无数双眼睛的注视下,一个小小的雷区就足以崩盘。

一言以蔽之,长租公寓还有很长的路,切莫摔倒在天亮之前。(本文首发钛媒体)

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评论(2

  • hQriRu hQriRu
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    0

    软银的孙正义 文中是软硬 最近校稿的人工作不用心啊,发现很多帖子都有错别字啊

    2019-10-15 14:28 via pc
  • 故事讲多了就没人看了

    2019-10-12 15:27 via pc

Oh! no

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