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文 | 节点财经

今年初，“中国天使投资第一人”薛蛮子在柬埔寨频频出手，购置地产收购公司，引起当地华人投资圈的关注。为此，节点财经对话薛蛮子，深刻解读了他投资柬埔寨地产和实业的秘密。

如今4个月过去了，大量的热钱涌入的效果如何？柬埔寨和西哈努克发生了哪些变化？除了土地买卖、土地开发，薛蛮子在柬埔寨有哪些新的投资动向？

带着这些问题，节点财经再次独家对话薛蛮子本人，听他聊聊在柬埔寨投资的心得和体会。以下为问答整理，略有删减。

薛蛮子在西哈努克海滩

节点财经：距离我们上次跟您对话已经过去了4个月，这期间柬埔寨和西哈努克发生了哪些变化？

薛蛮子：我来柬埔寨四个多月了，有很多新的变化。

第一，来的中国人越来越多。大家对柬埔寨，尤其对西哈努克港有了更多的了解，所以来的人多了。

第二，是中国更多的人来寻找海外置业、创业的机会。随着经济的下行和汇率的不明朗，很多人愿意来到柬埔寨买房、买地、投资产业。

第三，过去四个月多来，很多投资人的投资回报越来越明确，很多人赚了钱。这些成功的案例传回国内，又让更多人来到西港。而西港当地越来越正规化，现在政府对贪腐也开始明确打击，对犯罪、吸毒等行为都开始严厉打击，尤其现在对消防标准、建筑标准都进行了规范化的努力。西哈努克新到任一个平民出身的新省长，这个省长雷厉风行，对当地的垃圾、毒品、治安、建筑质量都非常地重视。

最后，柬埔寨这地方有丰富的石油储量，包括海上石油和陆上石油，探明的油田有25个。而且有巨大的可能今年就能挖出来石油，我们也看到中国已经开始在西哈努克港新建炼油厂，这是一个非常好的势头，大家都希望能看到这个地方今年或者在明年能够短期内生产出石油。只要去过中东、迪拜的人都知道，石油能给一个城市带来多大的造富的力量。

节点财经：上次聊天时您比较关注当地的土地市场，但现在来看您投资涉及土地买卖、土地开发、酒店式公寓、餐饮、建材、消防等，越做越多的背后有哪些考量？

薛蛮子：随着当地经济的增长，以及开发商越来越规范化，整个西港面临消费升级。从简单的商铺变成了像新天地这样的综合体，餐饮的质量也越来越高，风味、装修、卫生条件都挺大幅提高。建筑的总体设计，消防条件越来越完备，建筑标准越来越规范。

所以我最近投资了一个消防企业，这个消防企业使得全柬埔寨所有建筑业的消防行业能够提高一大步，也能够更加规范更加安全。我觉得这既能有丰富的回报，又能利国利民，所以除了建筑材料，我现在非常关注消防业。

节点财经：此前您透露已经买了一万亩土地，如今继续加码柬埔寨，为什么？

薛蛮子：四个多月以前，我们看好机场附近土地的价值。当时，我们最开始卖二十来万，现在这个土地已经升值到四五十万，而且绝大部分都卖光了。现在地上的开发也已经开始，公路、住宅、基础设施都轰轰烈烈地开始做。

既然我们自己赚到了钱，我们的投资者赚到了钱，所以我们决定加码。上次我们买了近万亩土地，这次买了六万亩土地，大概是40平方公里。举一个形象的例子，澳门面积是32.8平方公里，我们买了40多平方公里，比澳门还大一点儿。

这块地离机场15公里左右，从机场开车十几分钟即可到达。是一个有山有水，有海景，有原始森林，有很多的野生动物的宝地，还有一个非常美丽的水库。到了柬埔寨，可以先在西哈努克、金边和暹粒五日游、三日游，我们也计划建造2000个房间的度假酒店以及200个豪华别墅，预计明年就有会有十万人游客进驻我们这个地方——云顶蛮子山庄。这样来的人也可以不用去西港，直接到山里享受美好的空气和海景。我们已经与中国-柬埔寨旅行细分市场中最大旅行社美嘉旅行社签约，预计在未来三年，每年可以带来1500-2200万美元的酒店租金收入。

节点财经：现在西港随处可见的塔吊和建设中的高楼，单就西港的城市发展来说，“大干快上”的同时面临哪些风险？

薛蛮子：确实，这个地方有两三百个建筑项目在同时动工，我放眼看去全是塔吊。前些日子由于一个开发商抢时间，原本四层的楼盖了七层，导致质量不合格，塌了之后伤了不少人，造成了极坏的影响也给整个行业敲了一记警钟。现在，很多不规范的工地已经完全被取缔、拆除，而且今后要造的，有更完整的审核制度才能开工。虽然人们还在继续增加速度，但是规范化已经开始了，这是一个很好的现象，就是一记发人深省的警钟。

节点财经：如果说在西港投资也有陷阱、有危机的话，您觉得可能主要在哪个方面？

薛蛮子：西港的经济发展还是以博彩业为主，比较单一。这个应该迅速地采取方法改革，如果石油能顺利生产，那工业和就业结构可能就会变了。

我们主要做的是旅游事业，因为博彩可能不长久，但青山永在、绿水永在、大海永在，所以我们很看好旅游事业未来的潜力。同时也关注会展领域，因为国际知名的博彩城市，像澳门和拉斯维加斯都是大的会展中心，我们计划在这里集中会展资源。

节点财经：现在东南亚投资潮正兴，普通人想投资但是本金又不充裕，您觉得有哪些领域可以让人快速积累第一桶金?有哪些创业机会？

薛蛮子：西港在过去几年内出现了很多屌丝逆袭、白手起家的英雄。这里有个女孩，以前是都江堰一个开串串香店的女孩，现在在这里生意做得很大。还有一个小伙子，他是陕西延安的放羊娃儿出身，小学毕业，在这里做成亿万富翁，炒地大王、建筑大王。他们都只有很少的原始积累，从开个小店、开个餐馆做起来的。所以今天在这儿做中介、开饭店都能够完成自己的原始积累。在这干房地产中介的，很多人都能够借着中介搞地，迅速地攒到自己头一个10万美金、50万美金到100美金。

节点财经：西港现在的基础建设还比较差，新闻说前段时间暴雨城市几乎内涝，您觉得西港建设成旅游型城市还要多久？现阶段重点需要哪些基础建设？

薛蛮子：西港目前有两三百个基建项目，由于当地的政府没有能力做大量的基础建设，所以只有靠开发商把这些街道大家都造好，大家共同努力来搞定基础建设。所以我想，这个都是暂时的问题，再有半年的时间，西港会变成一个相当规范和美丽的城市。至于能不能变成一个旅游城市，我估计还要一个相当艰苦的过程，因为它涉及到海岛的开发和航线的开发。

节点财经：如果您决定亲自参与一个项目，是因为这个项目足够好，还是这个赛道竞争足够激烈？

薛蛮子：我们肯定希望找到蓝海，就是没有竞争不花大力气就能做。这也是我们来到西哈努克港的主要原因，我们发现这里基本没有互联网、没有金融服务，我们可以参考中国过去40年改革开放的经验，准确预测柬埔寨每一个发展的节点。因此，应该说这是很有竞争优势的事情。

 双狮广场今昔对比

节点财经：经过几个月的时间，您在柬埔寨投资有哪些感想？

薛蛮子：我个人认为柬埔寨今后会有几个大的发展：

第一，西哈努克会在未来三四年建成通往金边的高速公路，这对这座城市有着革命性、颠覆性的影响，因为西哈努克目前包揽着80%的柬埔寨的进出口业务。如果能把四小时的车程变成一小时零四十分钟，这其中的蕴含的机会将是爆发性的。

第二，我觉得就是石油给城市带来的想象力，这个国家石油的发源地就是西港。

第三，我想造一座城。我个人收购了一块40平方公里土地100年的产权，计划把这里建成综合性的旅游地产、娱乐地产和产业地产，在这里重造一座旅游新城，这对我一个快70岁的老人来说，也是前所未有的体验。

我们非常看好西哈努克机场这个生态圈，因为各个国家机场附近都是非常繁华的，比如肯尼迪机场、希思罗机场、戴高乐机场等等，这些机场附近全是开发的新城。现在西港有三十四个中国直航的航班，这附近有巨大的潜力。将来，我希望西港通过开发，能由古老的罗湖区，逐渐发展到福田，从福田发展到前海、南山，这就是我的愿望。

节点财经：对于房地产投资，有什么经验可以分享给大家？

薛蛮子：我觉得房地产投资最重要是认知的变化，以前大家都往市中心挤，但现在都关注城乡结合处，因为它带来的增值潜力是最大的。举个例子，北京东三环在20年前是北京第一机床厂，是一个城乡结合处，但现在是国贸最核心的一块地区。我们今天买的就是一个城乡结合处，但当这里变成一个城市的中心和城市重要发展部分的时候，它的增值一定是最大的。

能够一次性买到这么大片未开发土地，对我们来说，稀缺性和未来的成长性都是巨大的。所以我看到这个事儿能够给我、给我们的投资人带来丰厚的回报，同时也是一个值得回忆的经历。