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克莱斯勒大厦的“接盘侠”们

摘要: 洛克菲勒大厦的建筑史,不仅仅是一个建筑,更重要的是背后是世界产业资本的流动,是产业不断升级,不仅仅是美国的经济史,更是一部世界经济研究的清晰的切片。

图片来源@视觉中国

图片来源@视觉中国

文|董毅智

在《蜘蛛侠》、《世界末日》和《独立日》等好莱坞大片中均有入镜的纽约曼哈顿标志性建筑——克莱斯勒大厦又换主人了。

这座高319米的前世界最高楼,十多年前(2008年)曾以8亿美元的价格被阿布扎比财团收入囊中。

现在它却被中东土豪以1.5亿美元的价格放在市场上”贱卖“,相当于打了2折。    

据路透社消息,奥地利最大的私人房地产公司Signa已与美国地产投资商RFR达成协议,合资收购了克莱斯勒大厦以及旁边一座金字塔顶的建筑。

克莱斯勒大厦(Chrysler Building)是美国纽约市的一座装饰风艺术式的摩天大楼,位于曼哈顿东部42街与莱辛顿大道的交叉口。

19世纪末的美国,工业产值跃居世界首位,经济爆发带来城市扩张与人口突增,城市平面空间也越来越拥挤,建筑师们便开始利用垂直空间,摩天大楼如雨后春笋般出现。1857年之后电梯的广泛应用,也从侧面推动了摩天大楼的建造。人类建筑高度的竞赛从此进入全新阶段:从非实用性的高塔转移为实用的高层建筑。

1930年建成的纽约克莱斯勒大厦终于超越了埃菲尔铁塔。大厦由建筑师威廉•凡艾伦为沃尔特•克莱斯勒设计。克莱斯勒先生一直想建造一栋前无古人的辉煌建筑,他告诉建筑师,“我要它超越埃菲尔铁塔”。

在我看来,洛克菲勒大厦的建筑史,不仅仅是一个建筑,更重要的是背后是世界产业资本的流动,是产业不断升级。不仅仅是美国的经济史,更是一部世界经济研究的清晰的切片。

汽车大亨的“第一高楼”狂想

1920年 ,是美国工业起步的日子,汽车产业处于繁荣期,在此期间汽车产业打破了许多记录,这其中,有一个就是沃尔特.克莱斯勒,经过多年奋斗,终于在1925年创立了自己的汽车帝国—克莱斯勒汽车。

沃尔特出生于1875年,父亲是铁路工人,他的童年是在堪萨斯太平洋铁路沿线度过的,整日喜欢和机车在一起,研究如何修理和组合,就这样高中毕业后他成立机械工学徒。

他对机械的天才,让其在短短25年后创建了克莱斯勒公司,到1928年,克莱斯勒已经成为世界第二大汽车生产商,他也成为了美国首屈一指的实业家。不过与其他汽车制造巨头不同,他选择将总部设在纽约而不是底特律。

于是他开始寻找土地,并且找到世界顶级的建筑设计师范阿伦,1928年原定67层的克莱斯勒大厦增加到77层,9月19日,在曼哈顿43号举行了奠基仪式。

因为足够的资金保证,建筑以平均每周4层的速度开始建设,采用了当时最先进的中心核心系统设计,所有结构件均为钢制,外部采用砖砌面,所需钢材总量为21,000吨,这足够建筑10,000个独立房屋,3,91,881个栁钉将这些结构固定到位。并且有3,826,000块砖覆盖外墙。建筑内部更是装饰华丽,每个部分都精心规划,使用了4,46,000块瓷砖和1,12,000平方英尺的大理石装饰。该建筑有3,862个窗户,总面积为32,00,000平方英尺。

在这个高峰期,有超过2000人参与了这个建筑的工作,同样让人铭记的是建筑过程中无一例人员死亡,创造了当时最出色的安全记录。

最终克莱斯勒大厦跨越了埃菲尔铁塔的高度48英尺,于1930年5月27日正式竣工,虽然这个世界第一的记录仅仅保持了六个月,半年后克莱斯勒大厦北帝国大厦超过了200英尺。

可惜的是建筑师范阿伦,并没有感受到这份荣耀,克莱斯勒指责他收受分包商的贿赂,甚至没有收到余下的设计费。随后的大萧条,让克莱斯勒大厦归于沉寂。

克莱斯勒汽车的破产

虽然大厦当初是为了这间汽车公司所设计建造,但克莱斯勒公司并未支付过任何建造费用,也从未拥有大厦的所有权,这是因为沃尔特·克莱斯勒为了让后代能够继承大厦,而以个人名义支付了建造费用。而且大厦建筑下面的土地归库珀联合学校(Cooper Union school )所有,租金不菲。

而一直以其为总部的克莱斯勒公司,也开始坎坷的路,1973年石油危机,底特律汽车产业的大排量汽车遭到沉重打击,而日本车在美国市场开始第一次获得巨大成功。所幸,当时克莱斯勒公司在财政上得到美国政府的支持,此外又挖来了福特公司总裁艾柯卡(Lee Iacocca)。

艾柯卡除了成功游说美国政府金援之外,还对破产克莱斯勒进行了大刀阔斧的改革。艾柯卡也因此进入“战略管理大师”的殿堂。

1983年,艾柯卡签署了一张8.5亿美元的支票,提前七年还清了银团贷款。之后,克莱斯勒公司曾进入了一段黄金发展阶段。但是没有多久,克莱斯勒再次进入了一段波折期。

2007年5月,戴姆勒—克莱斯勒公司又宣布,美国私人投资基金 Cerberus资金出资55亿欧元购买克莱斯勒公司80.1%的股份,“戴姆勒公司”则拥有克莱斯勒公司19.9%的股份。据当时的报道,Cerberus至少承担克莱斯勒公司180亿美元的债务。

随后,作为私人所属的公司,克莱斯勒从资本市场上引退,从公众的视线上消失,进入了一段相对平静的发展期。

十年来,克莱斯勒如同一个弃儿,先是被戴姆勒所抛弃,然后又一次被市场所抛弃,最终仍难逃濒临破产的命运。

但是不久后,次贷引发的金融危机引了美国经济直接进入衰退。叠加2008年上半年每加仑超过4美元的高油价直接打击。美国整个汽车产业随之沉沦。

据2008年12月2日,克莱斯勒向国会透露的数据,克莱斯勒拥有5.5万名员工,年销售量接近200万辆,在全美各地共拥有3300个经销商。但是,跟通用和福特一样,克莱斯勒有大量的退休员工,因此而背负着200亿美元的高额医保债务,每个月的现金流消耗速度高达40亿至50亿美元。作为私人资本公司,Cerberus已经完全无法应对这一现金需求。

克莱斯勒的管理局再次向美国政府伸出请求之手——他们甚至颇为自豪的说,1980年代那次,克莱斯勒提前七年还清了纳税人的钱,而且还付了3亿美元的利息。

随后,美国财政部表示﹐将向陷入困境的汽车生产商克莱斯勒提供近8亿美元资金。

同时通过了破产程序,所谓“破产”,新结构是这样的:工会以放弃公司所欠工会100亿美元医保基金换取55%股份;意大利汽车制造商菲亚特公司将以其小型车技术和全球销售网络获得35%股份,美国和加拿大拥有10%股份。克莱斯勒已经成为了一个美国特色资本主义大集体企业。

如果不破产呢?债权人还是要面对一大堆工人,得到美国政府一些帮助,却不能获得最有价值的菲亚特。

时任美国总统奥巴马赞赏加拿大在美国汽车工业拯救中扮演的角色,这其实是加拿大的自救,因为该国没有自己的汽车品牌却拥有发达的汽车工业,成了三大汽车的外包加工基地。

美加两国共同协助在法庭监管下的克莱斯勒公司的重组。美国出资80.8亿美元,拥有克莱斯勒8%股份;加拿大联邦政府及安大略省政府出资24.2亿美元,拥有2%的股份。美加各自向新的克莱斯勒公司董事会委派一名独立董事。

无奈之下,2009年1月21日美国克莱斯勒汽车与意大利菲亚特汽车初步达成一项没约束力的策略性联盟协议,菲亚特同意向克莱斯勒提供汽车资产及科技,以换取对方35%股权。建议下,菲亚特不会对克莱斯勒进行现金投资,但会提供小型车科技平台,以及环保及节能发动机技术。

2009年4月30日,陷入困境的克莱斯勒公司发表声明宣布申请破产保护[2],意大利汽车制造商菲亚特集团收购了克莱斯勒集团的多数股权,二个难兄难弟的彼此救助。

2014年1月1日,菲亚特集团与克莱斯勒少数股东美国工人退休医保信托(VEBA Trust)达成协议,悉数收购余下41.46%的股权,作价36.5亿美元,完成全资控股。菲亚特集团与克莱斯勒集团完成合并后,成为全球第七大车厂。

危机中大厦多次易主

1998年,纽约房地产开发商Tishman Speyer和旅行者保险集团(Travelers Insurance Group)以2.3亿美元的价格收购了克莱斯勒大厦。

2001年,总部位于美国亚特兰大的一家投资基金TMW以3亿美元的价格收购了克莱斯勒大厦75%的股份。

2008年,在克莱斯勒汽车痛苦破产重组的哀嚎中,在全球经济危机的背景下,阿布扎比投资委员会正在谈判以8亿美元收购纽约市标志性克莱斯勒大厦75%的股份。

该报援引消息人士称,该资产将从总部位于亚特兰大的投资基金德国分公司TMW购买。

消息人士告诉邮报,阿布扎比投资委员会也将获得隔壁摩天大楼的Trylons零售空间的一部分,并且铁狮门公司将继续负责该建筑,阿布扎比基金基本上是一个沉默的合作伙伴。

该协议将遵循上个月的交易,波士顿地产公司领导的一个集团将以34.5亿美元的价格收购通用汽车大厦以及Macklowe Properties的其他三家公司。邮报称,该交易的投资者包括科威特和卡塔尔的财富基金。

然而,事实证明中东土豪的这笔投资也回本遥遥无期。

根据《华尔街日报》消息,由于建筑修缮和维护成本过高,加上地下租赁费用不断上涨,克莱斯勒大厦恐难以维持巨额花销。房地产服务公司Compass的商业投资销售和租赁部门负责人阿德莱德-波尔斯内利(Adelaide Polsinelli)认为:“当大楼出现破损,会需要相当长的时间进行修缮,因为会修复1920年至1940年间建筑内部的专业人士已经非常稀少了。”

克莱斯勒大楼还面临着地下租赁成本上升的问题。大厦建筑下面的土地归库珀联合学校(Cooper Union school )所有,并且租金不菲。2017年,大厦已付租金775万美元,去年更是涨到了3250万美元。根据学校的财务文件显示,到2028年,这片土地的年租赁成本将达到4,100万美元,此外还有其他费用需要交涉。

不仅如此,纽约新楼盘中拥有的现代设施, 比如自行车仓库、户外露台、健身中心和落地窗使得克莱斯勒大厦面临“新来者”不断的竞争。这些问题都使阿布扎比基金在2008年股市暴跌之前斥资8亿美元对建筑90%股权的收购很难被收回。

中东土豪 8亿买入1.5亿卖出

2019年3月8日(上周五),阿布扎比财团与Signa-RFR的合资公司签署了协议,转让在克莱斯勒大厦上的全部股份(90%)。另外10%仍为Tishman Speyer所拥有。

买方之一的Signa是发源于奥地利的一家私人地产公司,在欧洲多地黄金地段拥有庞大的地产与商业项目。这包括德国柏林的KaDeWe购物中心和Upper West Tower商业楼宇,奥地利维也纳黄金街区的Park Hyatt 酒店,德国慕尼黑的Alte Akademie艺术建筑,德国汉堡的Alsterhaus百货公司 和Alsterarkaden购物商场。

此次合资收购纽约曼哈顿的克莱斯勒大厦,是Signa首次进入美国市场。据公司官网介绍,目前拥有的房地产资产价值超过140亿欧元,而正在开发项目的资产价值超过80亿欧元。

另一买方RFR是美国一家房地产投资公司,拥有和管理曼哈顿最负盛名的办公楼,包括Seagram大厦和Lever House。

接盘侠们背后的魔咒

“高楼建成之日,即是市场衰退之时”,这是德意志银行的证券分析师安德鲁·劳伦劳伦斯斯于1999年发表的判言。也被称为“劳伦斯魔咒”

在过去的百年间,该魔咒可谓频频“应验”。上世纪20年代末至30年代初,华尔街克莱斯勒大厦和帝国大厦相继落成,之后纽约股市崩盘,并引发全球经济大萧条;70年代中期纽约世贸中心和芝加哥西尔斯大厦再夺全球最高,后发生石油危机,全球经济陷入衰退;1997年吉隆坡双子塔楼取代了西尔斯大厦,亚洲发生金融危机……

克莱斯勒大厦正是这个魔咒的真实烙印,可见。世界上发生的诸多事实证明:往往在不一定的背后存在一定的经济定律,在盲目投入中会造成必然的投资恶恶果;不遵循经济发展规律往往就会自食其果。

而商业地产投资,可以看成这个魔咒的另一种变种和延续,无论是七八十年代进击的日本人,还是九十年开始的中东土豪们,近期中国地产商们的海外投资狂潮,然而市场规律终究不可逆,一切没有实体产业支撑,没有科技创新的所谓地产,只会幻化成泡影。

想靠国内那套地产寻租的模式,在国际范围继续买买买的后果,这只会是一地鸡毛的打折甩卖。(本文首发钛媒体)

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本文系作者 董毅智 授权钛媒体发表,并经钛媒体编辑,转载请注明出处、作者和本文链接
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董毅智
董毅智

专业互联网律师(EC/TMT)、投资金融律师(PE/VC),风险控制专家

评论(4

  • Walker007 Walker007
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    1

    不太了解国内外地产市场的差别,但是从文章里看出应该是克莱斯勒大厦运营方入不敷出,亏损严重,虽然几经易主,但是没人能运营得好:老旧建筑的高昂修缮费用 高昂租金 落后的设施无法吸引高价值用户。只是感叹,中东土豪真是有钱,最多1.5亿的资产硬是花了8个亿买下来,美国骗子比中国更厉害,这得多能忽悠

    2019-03-13 18:01 via iphone
  • 北地之风 北地之风
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    0

    国内主要是间接有最强的力量各级政府同样在房地产市场套利,所以国内更乐于投资量而非质。 不过这国内国外对高楼魔咒的逻辑是不同的吧,因为国外的楼其象征意义和虚拟价值一般来说要比其本身的使用价值要高得多。但是我国一线城市地区地不广但人很密,所以其使用价值正在随着地区人均收入差而水涨船高,此处应@香港。 说白了,国外地产PVP为主,主要人打人,要求充分利用以达成竞争优势;我国PVE,跟着政府吃肉喝汤,并且敌人是指标和政治任务。

    2019-03-12 10:26 via android
  • 北地之风 北地之风
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    0

    半年后克莱斯勒大厦北帝国大厦超过了200英尺。 被?

    2019-03-12 10:15 via android
  • #华星法援#

    2019-03-12 10:04 via weibo

Oh! no

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