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公摊的不合理,香港忍受了半个世纪,那么我们呢?

摘要: “取消公摊面积”这事或许只是大众的一厢情愿。

图片来源@视觉中国

图片来源@视觉中国

文|地产原本

取消公摊面积交易,只是一厢情愿

最近两天,“取消公摊面积”的新闻被刷屏,引起了大家的广泛议论。

起因是2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》中有句话,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

媒体称,这是“住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。”随后“取消公摊面积”一系列文章就被刷屏了。

于是大家纷纷展开热火朝天的讨论:

“以后买房子终于可以用套内面积算了,以建筑面积定价的方式将退出历史舞台。”“如果按照套内面积交易,已购房的人会不会吃亏,房价是涨还是跌?”“物业费、取暖费等等也应该按照套内面积算,应当取缔不合理的收费。”

等等,先别着急。

在我搜集了很多资料,询问了不少地产业内相关人士之后,发现“取消公摊面积”这事只是大众的一厢情愿。

1、首先,《住宅项目规范(征求意见稿)》只是个技术规范,不是具体出台的法律条文。它是用来规范未来约束的是工程建设行为,约束对象是住宅项目的建设单位。跟房屋买卖交易、物业费收取标准等等八竿子打不着边。

2、即使计价方式改变了,公摊面积部分我们就不需要再交钱了吗?《商品房销售管理办法》也有规定:按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

也就是说,即使按照套内面积买房,公摊面积的支付成本,还会算到商品房来。只是计算方式变了,实际上总价不变的。如同“伸头是一刀缩头也是一刀”。

3、大家对公摊面积的反感,主要来源于信息不透明、公摊测量困难。真的要做出改变,就要对小区内公共服务设施的管理、公摊标准和界定等等出台一系列的配套政策,这种事情费力不讨好,只对消费者有好处,实施起来太难了。

要解决公摊乱象,我们每个人都要重视这个问题,了解公摊的历史由来和实际弊端,才能一起努力改变现状,为我们赢得更好的居住环境。

公摊的不合理,香港忍受了半个世纪

公摊这个概念来源于香港,最起初只是用来解决房地产商的回款问题。

1950年代,香港的房子都是整栋出售的,只有土豪买家才买得起。为了快速回款,香港开发商创造了“卖楼花(期房)”的售楼模式,把整栋楼分割出去卖,而公共区域这部分成本自然由买房人承担,这就是最原始的“公摊”。

但是后来,开发商发现,普通购房者对公摊没有深入的了解,也不懂如何测算,公摊面积逐渐成为开发商获利的工具。

那时候,香港政府出于对环保和民众需求考虑下,会所、游泳池、网球场、地下车库、空中花园等等公共设施都位列于楼面面积豁免名单之上(不用缴纳地价),而开发商却将这些公共设施大大方方的加进了公摊面积之中。

就这样,地产商一方面不用缴纳这部分地价,另外一方面却利用公摊面积这个借口大肆收取购房者的财产。

双方面的取巧在香港盛行。在寸土寸金的香港,你想要买房,就必须无条件的接受这些潜规则,花费巨款购买一笔,你根本不需要的东西。

于此同时,香港住宅的得房率越来越少。

比如2014年李嘉诚长实集团推出户型的建筑面积只有约18平米(香港单位为194呎),每平米单价约为8.88万元人民币。而得房率只有50%左右。

为了明确实际居住面积,给予消费者更透明的居住面积信息,香港政府和各界人士做出了一系列的努力:

  • 2008年,香港特区政府采纳了实用面积的概念——“由墙壁围绕单位的楼面面积,包括露台及工作平台”,正式将含混不清的公摊面积排除;
  • 2010年,香港立法会房屋事务委员会建议,在新房买卖中,去掉公摊面积,按照实用面积定价;
  • 2012年12月,香港官方要求从2013年1月1日起,地产代理在处理二手住宅物业买卖或租赁时,须向客户提供有关物业的实用面积;
  • 2013年4月,在经历了香港半个世纪的公摊制度后,《一手住宅物业销售条例》生效,香港开始全面实施。销售条例中提到,若代理违规,最严重会被撤销牌照。

从此,香港房地产销售彻底告别了公摊,走向套内计价模式。

为了推动令该条例可以有效实施,香港在运输及房屋局下设立了一手住宅物业销售监管局进行监督,并且设置了合理过度期,甚至声明不排除“钓鱼执法”,顶着香港开发商的强烈反对,最终实现新条例的平稳过度。

不是第一次推行"套内面积计价"

香港在经历了近半个世纪之后,终于清除了顽疾,而我们想要彻底根除公摊面积,可以想象其艰难。

事实上,这么多年以来,有很多城市以及在主动推进“按照套内面积”计价的政策了——

早在1996年北京尝试让商品房按使用面积收费,种种原因之下,最终没有实行;

2007年10月1日《物权法》实施当天,广州市在全国率先公示《关于建(构)筑房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知(征求意见稿)》,征求市民意见,提出小区共有建筑面积不再分摊到户,以后市民买房只看套内面积;

2008年1月,中国民主同盟甘肃省委员会也在提案中建议,现有房屋面积中的“公摊面积”有违《物权法》精神,应该取消;

2009年,北京市政府发布《北京市城市房地产转让管理办法》,首次规定今后商品房销售以套内面积计价……

为什么即使已经推行“套内面积计价”的城市,比如北京、广州,大家依然没什么印象呢?还是政策的推行、落实问题。

开发商对外报价依然是以建筑面积计算的。在不强制的要求下,甚至会以建筑面积为主要报价方式。而套内面积计价往往体现在购房合同、房本中,大家平时接触的少。

唯一一个推行政策比较成功的城市是重庆,在2002年6月,以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式作出明确规定和要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据。

所以我们能看到,重庆大部分地区的新房都是按照套内面积报价的。从1996年至今,20多年的时间里,也只有重庆真正做到了这一点。

然而重庆也只是规定了商品房和现房,二手房依然还是按照建筑面积的计价方式体现在网络上。

物业费的缴纳,也是以建筑面积为计价单位,这是《重庆市住宅服务等级标准》里明确规定的。

值得一提的是,即使是套内面积计价推行了10多年的重庆,阻力依然还在。2016年12月底,重庆房地产协会又起草了恢复套外建筑面积计价的建议。而当时重庆市长黄sir刚刚辞职……

2018年8月,新华社《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》的文章引起了热议。

从表面上看,这是公摊面积缺少法制的规范,管理混乱,开发商独断专行,引发了众怒;

稍微细究,则是由公摊面积所产出的多余物业、取暖、装修等费用让大家不满,业主的权益受到了侵犯;

再往深处窥视,这是一股股利益链条拧成的麻绳,将公摊牢牢捆在上面。而个体只能选择逆来顺受。

公摊制度的不合理,香港忍受了半个世纪。

那么我们呢?

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本文系作者 地产原本 授权钛媒体发表,并经钛媒体编辑,转载请注明出处、作者和本文链接
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地产原本
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评论(5

  • iov车联网 iov车联网
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    0

    还是取消了好

    2019-02-26 18:30 via weibo
  • 爱姻 爱姻
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    0

    羊毛出在羊身上

    2019-02-26 10:38 via weibo
  • Godric_Chang Godric_Chang
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    0

    像文末最后说的,公摊面积不止是买房时候难受,后期物业费、取暖费都要按总面积缴

    2019-02-26 09:53 via weibo
  • i宋鹏程 i宋鹏程
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    0

    没取消公摊面积是1万1平,取消后2万1平。你能算过开发商?

    2019-02-26 09:43 via weibo
  • 钛a46o66 钛a46o66
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    0

    高额房价还要承担高额公摊,不知道要到什么时候

    2019-02-26 08:10 via android

Oh! no

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