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文 | 苏宁金融研究院， 作者 | 左俊义

每年春节期间，对在外漂泊的游子来说，除了亲朋团聚的欢乐，心心念念的还有那故乡实惠的房价。要不要用在外打工的钱，在家乡置一份房产呢？

在您做决策之前，不妨先来了解一下2019年一、二、三、四线城市的房价走势。

长期看，房价将呈现震荡走势

首先来分析一下房价的长期走势，预计后面房价将呈现震荡的走势。

政策层面，房价大涨和大跌的概率均较低。展望2019年，预计地方政府会根据本地房地产市场状况对政策进行微调，房价出现大涨或者大跌的概率较低。原因在于，房价大涨意味着后面经济将经历更为急剧的调整，房价大跌会引发金融体系资产质量的风险。鉴于政府要“稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”，预计长效机制方案出台只是时间问题，随着长效机制落地，目前临时性的限购、限售等措施有望得到逐步放松，市场流动性会出现一定的改善。

需求角度，城镇化部分对冲人口增长的负面冲击。2018年我国城镇化率提升1.06%，过去5年城镇化率平均提升1.17%、每年平均新增城镇人口2000万人，因此城镇化的稳步推进使得每年都有增量刚需进入房地产市场，从而会部分对冲人口的负面冲击（参见图1）。

供给角度，投资客的退出将补充新房供给的不足。经历房地产去库存后，目前我国房地产市场库存处在较低水平，那么2019年会不会出现所谓的有钱买不到房子的状况呢？答案是不会！因为随着房价上涨预期得到彻底扭转，投资盘的甩货会补充新房供给的不足，所以不能仅根据新房可售量来预判市场的供给，二手房潜在供给很大，比如一般认为我国的住房空置率在20%左右。以北京为例，2017年2季度后北京二手房价格持续调整，除了常住人口出现缩水外，投资盘的甩货也是触发因素之一（参见图2）。如果二手房价格要跌到新房的价格水平才能企稳，那么北京二手房仍有5%至10%的调整空间。

短期看，三四线房价下行压力大

上面分析了房价的长期趋势，短周期看，一二线城市房价可能出现温和反弹，三四线城市房价压力较大。具体来说：

按揭利率下行有望刺激一线城市刚需。2018年底，一线城市成交和新房价格已经出现了温和的反弹。在此前严格的房地产调控措施下，一线城市首套房按揭利率水平相比二线城市要低很多，较低的按揭利率是触发刚需入市的催化剂，因此预计2019年一线城市成交回暖态势大概率会得到延续（参见图3）。

二线城市需求继续受人才引进的支撑。二线城市普遍加大人才引进力度，因此从数据来看，二线城市房价自2018年2季度以来有着不错的表现，尤其是热点城市如郑州、武汉、成都等，2018年下半年新房价格涨幅较为可观（参见图4）。二线城市在企业、人才的涌入下，会逐步向准一线城市靠拢，2019年房价预计以平稳为主，不同城市略有分化，杭州、武汉等城市2018年下半年房价涨幅较为可观、12月成交继续保持高位，目前库存在6个月以下，预计房价支撑较强；南京等城市观望情绪变重，12月成交小幅下滑，房价偏震荡；厦门等城市12月成交继续在底部位置，目前可售量达34个月，预计2019年房价偏弱。

三四线城市房价大概率震荡下行。三四线城市房价在棚改货币化逐步退出后，面临一定的调整压力，尤其是缺乏经济基本面支撑、前期房价涨幅过大、土地供应较为充足的三四线城市，房价调整幅度可能更大一些。开发商也逐步淡出三四线市场，2018年4季度三线城市土地成交同比下跌32%。目前三线城市房价环比已经拐头向下，预计2019年会继续下行（参见图5）。

因此，房价持续上涨的大周期已经过去，刚需可以根据自己的需求从容置业，不必担心收入增速追赶不上房价涨幅；受投资客抛盘影响，二手房价会持续向一手房价格靠拢，市场供应较为充足；短周期看，一二线城市房价会好于三四线，回到三四线老家置业大可不必。