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互联网派抱团取暖狙击传统派,四场不可避免的中介大战

摘要: 这场中介大战中,握有房源的“传统派”开始自我变革,从线下走到线上,却必须寻找新的盈利模式,而握有资本的“互联网派”则大把砸钱,希望快速拥有自己的资源和人才,但很多事,欲速则不达。

转身想做中介的搜房网,正面临前所未有的危机。《IT时报》记者获悉,在上海,中原、链家(前德祐)、我爱我家等多家房产中介公司6月起,陆续将房源从搜房下架,不再通过搜房为自己导流。在广州,中祈、置家、方圆、满堂红等34家中介公司、超1000家门店集体宣布,将联合抵制搜房网。

2014年11月,搜房网突然宣布进军二手房交易市场,此举引发传统房产中介公司一片不满声,因此便有了今年6月至今的种种抵制。然而,单纯的对抗显然并不能打消互联网公司进军的脚步。除了搜房,成立短短一年多的爱屋吉屋,以迅雷不及掩耳之势,凭租客免佣的口号席卷了北京和上海的地铁广告,披上“互联网中介”的光鲜外衣。

在这场中介大战中,握有房源的“传统派”开始自我变革,从线下走到线上,却必须寻找新的盈利模式,而握有资本的“互联网派”则大把砸钱,希望快速拥有自己的资源和人才,但很多事,欲速则不达。

《IT时报》记者经过数周的调查,与多名房产中介人士进行了深度访谈,在这个“互联网+”狂风骤起的时代,谁更有胜算,他们的嗅觉最为灵敏。

房源之争:传统中介更占优势

底薪6500元、佣金提成80%,搜房的条件让王尧(化名)坚定了从德融(前德祐的商业房产部)离开的决心,但当入职第一天打开搜房后台系统时,他决定放弃搜房,“我在搜房后台搜了4个小区,房源最多的小区有70套,而房源最少的小区只有十几套。但是在中原地产,平均每个小区都有300多套房源。”

打开搜房网,链家、中原、我爱我家等传统中介的房源已荡然无存,房源更新最“勤快”的要属搜房自己的经纪人和爱屋吉屋,“佣金0.5%”和“真房源”的分类赫然放在全部房源的旁边。打开“佣金0.5%”一列,大致可以看到搜房在某个区域拥有的房源。以沪上知名大楼盘中远两湾城为例,搜房网上显示120套房源可以用0.5%的佣金成交,其中3室2厅的有60套,但当记者实际电话咨询搜房经纪人,对方却称中远两湾城在售的3室2厅真实房源只有2套。

在链家网上,以同样的关键词搜索,可以看到中远两湾城有173套二手房,其中3室2厅有52套,链家网经纪人承诺都是真实房源,小部分由于是出租状态,不方便看房,需要预约。

干过几年中介的经纪人都深谙“得房源者得天下”,决定到某个中介公司之前,一问房源,二问成交量。去年搜房网准备自己做中介,并开始组建自己的中介团队,其模式和爱屋吉屋类似,不设线下门店,经纪人在搜房办公室办公,并开出了高于传统中介一倍以上的底薪和提成比例,王尧便是被此吸引而来。然而,失去了中介公司的搜房,也失去了房源。

第一个喊出互联网中介的爱屋吉屋,在每个城市有上百人的团队在线下“扫楼”,以解决自己的房源问题,这个规模显然不能与传统中介比肩。但资本的力量是巨大的。成立于2014年3月,却在2015年5月便拿到了1.2亿美元的D轮融资,财大气粗的爱屋吉屋迅速攻占了上海的地铁,“大约50%的房源来自广告带来的业主委托,来自爱屋吉屋经纪人的开发占到30%,其他渠道占到20%。”爱屋吉屋如是表示。

但当爱屋吉屋从租房进入二手房交易领域时,房源增速便没那么快了,传统门店在吸引房源方面更有优势。“德祐在上海沉淀了12年,手中二手房房源大概有50万套左右。”链家上海区域总监张涛(化名)认为,“二手房买卖还是门店更能给人信任感,因为房东需要将较为隐私的信息交给中介,包括房产证、当年的过房发票等。”

先走一步的爱屋吉屋尚且遇此难题, “后来者”搜房想复制爱屋吉屋的模式,必须换阵地。爱屋吉屋先进入了北上广深等超一线城市,而搜房网则将郑州、西安、厦门、珠海、东莞等15个二线城市作为自己的“第一梯队”。

“我觉得一手房买卖更适合搜房,每个中介公司起点都一样。搜房这几年积累了数以亿计的客户资源,这是它的优势。”张涛表示。

经纪人之争:高薪高提成不是全部

从搜房离职后,王尧选择了中原地产,自从去年爱屋吉屋“杀”入市场以来,随着搜房成立线下团队、链家宣布收购德祐,上海的房地产经历了一次“大地震”,经纪人跳槽已是家常便饭。而对于中介公司而言,经纪人带单出走,是最痛的打击。

“互联网派”一开始便摆出“有钱人”的阵势。爱屋吉屋在上海开出的底薪是6000元,其中4000元是无责任底薪,剩下的与绩效挂钩。8000元以下每单佣金提成是450元,8000元以上则更高,平均提成在10%左右。

相较普通中介3000-4000元的底薪,这个工资水平迅速在经纪人中掀起一阵旋风,不少中介都跳槽至爱屋吉屋。为此,“传统派”各出奇招,链家的做法是,经纪人一旦辞职,客户资源就会自动转到公盘,房源系统都是采用转接号码,只有登盘的经纪人才有房东号码,其他经纪人只能通过转接号联系。德祐的手段更“辣”,离职的经纪人提成没法分月提取。这个新措施让在德祐做了几年的赵飞(化名)打消了跳槽念头,因为前一年还有30多万元的提成没拿完,如果一次性提取的话,个人所得税就得付6万多元。

搜房高达80%的提成比例也让人“眼红”。在链家,成交一套二手房后,产生的佣金理论上要有7个经纪人来分,曾在德祐商业房产部工作过的经纪人施恩举了个例子,曾经有一笔生意带来18万元的佣金,结果3万元分给登盘方、1万元分给录入房源信息的人,5万元分给签独家的经纪人,最后促成交易的经纪人只能拿到9万元。

然而,“互联网派”在经纪人中的风光没持续多久。“我在爱屋吉屋时,每天都会有十几人来面试,每天也都会有人离开。”谈天笑(化名)对《IT时报》记者说道,在爱屋吉屋待了半年后,他也选择了离开。

“我当时每个月可以拿到8000到9000元,但拿起来没那么轻松。”谈天笑说。他每天挤在七八十人的办公室里,两三人拼用一部电脑。高峰期,他每天至少得带看2拨,一个月带看50到70拨,核算下来每天坐地铁公交就要花上20元左右。但是,他离开的原因并不在此,“爱屋吉屋采用派单制,不管能力大小,基本都有单做,大家收入差不多,没什么发展空间。”他最后选择去了薪酬折半,但更有晋升空间的创业公司。

门店之争:互联网真的能消灭门店吗?

与“传统派”林立的门店相比,“互联网派”的新玩法是消灭门店。经纪人平时就驻扎在写字楼里,接到线上客户需求后网站派单给经纪人,约定时间内碰头。由于不受门店限制,一个经纪人可以覆盖的服务范围至少是传统门店的4倍以上。

尽管“传统派”如链家、中原也都在推自己的线上渠道,但对于线下门店,他们始终坚持越多越好。“年底计划在上海覆盖800到1000家门店,2万经纪人的规模。”张涛表示,即使布局多年,自家的网站链家在线促成的二手房买卖也只占到整体成交量的30%。

在“传统派”看来,与租赁不同,二手房交易涉及金额大,房东和客户对交易的安全性和服务要求更高,只有实体门店才能满足这样的需求。而且,门店成本并没有想象中那么高。

链家董事长左晖曾透露:“链家每个经纪人办公成本为1500元,若除去门店,每个经纪人办公成本是1000元,差距仅为500元。”

长期关注O2O领域的亿欧网CEO黄渊普则提出了自己的看法:“有无门店取决于出身,优化门店的核心是改变传统的营销方式。现在房子主要在60后、70后手里,他们对互联网交易还没有那么习惯,设于小区门口的门店因此利于深耕房源,但等80后一代握有主动权后,线上交易的习惯会慢慢养成。”

链家上海区域总监胡攀(化名)认为,爱屋吉屋是3级制管理结构,链家是6级制,虽然传统中介的方式让底层经纪人分到的羹少了,但层层的管理和利益分成,让这个群体成为利益共同体,而不是各飞各的单,养着一批“独立经纪人”。在利益分成和资源的控制上,“互联网派”还是要向“传统派”学习。

长尾之争:互联网金融将成为中介标配

事实上,让爱屋吉屋、搜房等“互联网派”更担心的是,“传统派”对于互联网也是势在必得。“跟我们没有利益冲突的平台我们还是会继续用,同时也会强化自身的线上建设。”虽然和搜房的合作结束了,但中原集团并没有放弃互联网,其顾问中心总经理叶冬向《IT时报》明确表示。

链家的O2O战略实施后,更多人将目光集中于其旗下的丁丁租房上,因为它目标明确,就是用更低的佣金打爱屋吉屋,而中介每单只能拿到5天的房租钱,跟原先每单一个月的房租钱相比,等于是自己断腕。虽然丁丁租房仍旧需要养活3000名经纪人,但左晖并没有给他们压力,即使贴钱也要“打”,因为链家O2O的蓝图不仅限于此。

“链家已经拿到牌照,开始做互联网金融。下一步就是将家政、家居、家装等一条龙服务集合到线上,模式跟搜房类似。线下门店只是一个入口作用,然后形成一个闭环。”张涛向《IT时报》记者透露,接下来链家的野心是上市。

同时中原地产也表示,互联网金融是下一步的重点业务。“我们先会推出短期贷款,比如首付贷、赎楼贷等。一方面是客户有需要,另一方面是跟房产成交挂钩。传统中介业务扩张速度很慢,但附加值业务推进就很快。”叶冬表示。

搜房网很早也开始朝互联网金融迈进,旗下的天下贷平台提供新房首付贷、二手房按揭贷款、赎楼贷、理财、房产众筹等金融产品。

“搜房之所以不做平台做中介,就是因为它缺少交易这一环,所以做不好金融、家居装修等后服务。”黄渊普认为,从解决信息不对称到交易再到后服务,这是O2O市场的一个普遍进化规律,同样符合房地产中介的O2O竞争路径。

实际上,从整个盘子来看,房地产中介的利润并不高。拿上海来说,去年房地产成交额为1万亿,中介公司只分到了2%的羹。这也说明了为什么互联网金融和一条龙服务会成为链家O2O的重拳。

谁会成为跑得最快的那个?

说了那么多,到底谁能成为跑得最快那个呢?

从目前的盘子看来,链家可能是最快完成O2O闭环的一家,线下用收购快速笼络各地龙头,线上开始互联网金融和后服务的布局。作为“传统派”里的先行者,它度过烧钱期后,不排除会将自己的线上平台开放给传统中介,采用相互参股或加盟的模式,迅速成为“房林盟主”。

爱屋吉屋还处在抢房源、聚拢用户的阶段,现在它的故事是这样讲的:我没有门店,资产很轻,可以补贴人力成本,佣金更低。如果它能继续保持成长势头,那么下一轮融资的故事就该这么说:我们聚拢了那么多的年轻租客,他们未来就是“有房一族”,现在让这批90后用户先认可我的平台,安安静静地找个好房子,提供管家服务,有人帮你装修,有人帮你介绍周边饮食、购物环境,有人帮你拉圈子解决终身大事。这就是蘑菇公寓、自如友家等垂直租房领域的模式。

如果用信息、交易、后服务这个维度来衡量的话,搜房的机会在自己手上,光是解决房地产交易信息不对称的问题,搜房做到了几十亿美元的市值,那么租房后服务市场的想象空间更大。关键在于能不能占有一定量的二手房买卖市场,考量重点就在于房源和经纪人。

搜房不应把竞争者定为链家或爱屋吉屋,而是要把58赶集看紧一点,合并后的两家本地生活服务网站,本身就是很大的租房流量入口,又收购了安居客做二手房买卖的平台。从它们现在的布局看来,不排除会成为互联网房地产中介的下一个巨头。

大市场有大玩家,房地产中介市场还不可能在短时间内呈现三分天下的局面,每个城市都有自己的王者,线上线下整合才刚刚开始。(本文作者孙妍,由IT时报授权钛媒体网络首发)

本文系作者 IT时报 授权钛媒体发表,并经钛媒体编辑,转载请注明出处、作者和本文链接
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评论(18

  • 天远 天远
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    0

    战斗在持续

    2015-08-31 07:06 via android
  • 安全性和专业服务是房屋交易不变的需求,线下门店或许可以演变为区域的服务中心,但是暂时还不会消失,这个和80后,90后成为主流消费人群没有必然联系,作为一个理性经济人,任何世代都必须考虑交易的安全性和专业性,除非出现集体抽疯的情况

    2015-08-18 16:43 via pc
  • 子胥先森 子胥先森
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    0

    回复@手机客户端正淘汰报纸:我不是钛媒体的,对于审核时间太长感触,是我的稿子投进去 之后的感触

    2015-08-18 11:57 via weibo
  • 回复@子胥先森:审核时间太长,你们还生活在纸媒时代吗?能不能适应互联网新闻市场的节奏。

    2015-08-18 11:30 via weibo
  • 子胥先森 子胥先森
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    0

    回复@手机客户端正淘汰报纸:因为审核时间太长,然后失去了时效性

    2015-08-18 09:36 via weibo
  • 中介什么的让人最烦了

    2015-08-18 05:42 via android
  • 梅开若雪 梅开若雪
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    0

    时实事求是

    2015-08-17 22:54 via android
  • 老是做一些一些和新闻脱节的稿子,莫名其妙。

    2015-08-17 21:57 via weibo
  • 楚襄1984 楚襄1984
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    0

    回复@-楚楚就是小公举-:新手村刚出来的,打怪升级进阶中![馋嘴]

    2015-08-17 18:45 via weibo
  • 回复@楚襄1984:嘻嘻嘻嘻嘻嘻我一点都不专业…

    2015-08-17 18:22 via weibo

Oh! no

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