为何每次只有万科敢于唱空楼市?

摘要: 每当有房企提出要超越万科时,较大级别的市场调整就会如期来临,从2005年到2010年,再到2014年,万科每次都成为市场调整的受益者。——“赶超万科”成为一个魔咒。

赶超万科成“魔咒”,“房地产的市场宏观调控对万科而言,无论是长期还是短期都是利好,万科作为行业内资本市场信用积累最充分的企业之一,将在合作模式上获得更大的空间。”王石并不忌讳谈万科是受益者。

有业内人士总结称,每当有房企提出要超越万科时,较大级别的市场调整就会如期来临。赶超万科成为一个魔咒。

历史总是惊人相似。

5月初,万科的副总裁毛大庆在一个内部沙龙上的发言,以及总裁郁亮预警楼市风险的讲话,对市场的影响仍在发酵。

“任志强总在维护行业的利益,万科却不同,总欢迎市场的调整。”对于近期毛大庆的内部发言,湖南一家区域性房企人士表示,万科曾多次表态支持政府对楼市进行调控,这与任志强经常批评政府干预楼市形成鲜明对比。

“每次市场调整时,万科都会率先的降价抢收,然后再公开唱空,等一些房企玩不下去了,万科再趁机收购,扩大市场占有率。”上述房企人士称,从2005年到2010年,再到2014年,万科每次都成为市场调整的受益者。

发言引业内反弹

在房地产圈,万科向来被看成是不遵守“潜规则”的异类,但鲜有人能无视万科释放出的信号。

2008年的房地产市场进入深度调整期,当年9月,一则“万科主要负责人在‘松山湖会议’上的讲话”在网上疯传,主要内容包括:“要敢于降价,勇于降价,将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉。”此后,万科发布澄清公告指出,“松山湖会议讲话”纯属伪造。

但当年万科率先在长三角降价却是不争的事实,其主动的破局的姿态得罪过不少同行。绿城集团董事长宋卫平直到2009年底还对万科公开降价的举动耿耿于怀,“2008年市场遇到困难时,万科率先降价出货,置同行利益于不顾,没有体现行业责任。”

此次,毛大庆的内部发言稿传出之后,毛大庆和郁亮同样出面澄清,并解释称,并非看空楼市,只是警示风险。不过,对于房地产行业的一些同行而言,万科的言论令他们感到不安。

“本来近期的市场就不太好,唱空的言论很多,万科火上浇油,加重了购房者的观望情绪。”深圳某地产公司营销高管对记者称,他们很关注万科项目的定价,分析其涨跌行为,尤其是同片区项目直接构成竞争,是必须做的市场监控。

尽管关注万科的动作,但有时房企却看不透万科的虚实。

去年11月,万科在长沙5个项目全线推出“合伙打劫开发商”的降价促销活动,提前的跑量。

“大家当时没有追随万科降价,错过了最佳时机。”一位长沙本土房企人士告诉记者,当时其他开发商以为万科是为了冲刺年度销售目标,等到年后市场突然转冷,才想起降价卖,但现在想跟随也来不及了。

一位业内的人士认为,郁亮出来为毛大庆圆场,是想减少对行业唱空言论的负面影响。不久前王石就曾透露,万科曾因2008年降价事件,受到几个地方政府的排斥。

赶超万科成“魔咒”

“房地产的市场宏观调控对万科而言,无论是长期还是短期都是利好,万科作为行业内资本市场信用积累最充分的企业之一,将在合作模式上获得更大的空间。”王石并不忌讳谈万科是受益者。

有业内人士总结称,每当有房企提出要超越万科时,较大级别的市场调整就会如期来临。赶超万科成为一个魔咒。十年来,万科几次遭遇挑战,最终的结局都是胜出。

2004年,顺驰掌门人孙宏斌公开声称“将在3年内赶超万科,成为行业第一”。2009年底,绿城掌门人宋卫平表示,绿城土地储备和销售增长速度都远超过万科,3-5年内超过万科没问题。

但2005年、2010年楼市均遭遇调控,顺驰最终破产,绿城一度濒临倒闭。

“实际上万科在去年定计划时,就已经预料到今年市场不会太好。”深圳某龙头房企高管说。

去年万科销售额是1709亿元,今年销售目标比较保守,为2000亿元,绿地集团房地产业务今年销售目标则锁定在2400亿元。

上述房企高管表示,如果今年楼市持续低迷,万科可能会再次笑到最后。

“对于一线公司,万科只定销售目标和原则,以及项目收益率,拿项目和定价权在于项目公司,但万科的要求是,价格要随行就市,不准拿地王。”一位熟悉万科内部规则的地产商透露。

深圳某大型上市房企高管分析称,万科的操盘规律其实很清晰,职业经理人首先面对的是企业考核制度,现在万科把投资回报率放在第一位,要求项目尽快去化,如果周转期长,对资金使用效率有影响,就会选择降价,腾出钱来再去拿地,因此万科对利润率要求不高,在需要降价的时候可以降价。

他分析,这与万科的产品有关,从2012年开始,万科的产品超过九成是144平方米以下的刚需项目和首套改善住宅,符合政策支持的方向,而调控都是打击投资投机需求。

不过,对很多大房企而言,万科的模式只能作参考。那些和万科的市场定位和策略都不同的企业,对市场的判断还是会根据自己内部的研究。毕竟,不同开发商操盘方式不同,万科能做的,别人不一定能做到。

(文章来源:长富汇银地产 潇棋编辑)

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评论(32

  • 白金jt 白金jt 2014-07-03 08:33 via pc

    法律,制度,人口,国情等等诸多因素使中国的百姓对房子的观念很特别,其实国家善于引导,建立租赁保障法律法规,宣传阵地引导人民的房子消费观,不久的将来,楼市是会趋于正常化的,只不过那样会受影响的是地方政府罢了。

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  • ck-219 ck-219 2014-05-19 09:24 via pc

    经济学讲,“供给-需求”;马斯洛需求理论告诉我们,人的需求分为“生理需求、安全需求、爱和归属感、尊重和自我实现”五类,买房卖房属于哪一类?!从个人角度,我买房主要考虑“基本居住需求”,“家庭改善需求”,“教育需求”,更高的层次当然是“享受需求”。目前的环境下,前三类需求对于多数人来说不能与第四类合并进行,因为钱袋子太憋了!我理解,至少从现在存活的多数中国人来说,有一所属于自己的房子,大大的房子,位置很好的房子,满足教育、就医等需求的房子,非租赁的房子(没有安全感,与国外不同),是非常大的目标。而现实的情况,户口的限制,工作地的限制,就医教育与户口结合的限制,地价高企与房地产暴利(企业社会责任与企业盈利之间的平衡缺失)等,造成了今天的畸形。如果房价真的暴跌,以目前的市价参考,假定跌去50%,试问有多少人占多大比例能够买房(银行可能不给贷款滴,全款啊)。社会保障,需要保障大众基本的生活需求。拭目以待!

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  • haohaohao haohaohao 2014-05-22 09:04 via pc

    唱来唱去 都是给老百姓听的

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  • 乐为 乐为 2014-05-22 07:32 via pc

    地产不是实业,只是钢材水泥建材的消化机器,政府不会让房地产倒下,关联行业太多!国家会玩各种手段,哄老百姓买单,这一点他们最擅长,我们拭目以待

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  • 我一直都在 我一直都在 2014-05-19 13:37 via pc

    万科厉害

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  • 飛義崋 飛義崋 2014-05-19 08:28 via pc

    市场遇冷,运作好了,也是机遇。

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  • 子非禽兽 子非禽兽 2014-05-19 00:41 via pc

    大佬!可否收我做小弟!

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  • 路途狼 路途狼 2014-05-18 21:22 via pc

    一线城市很难降

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  • 时不尚 时不尚 2014-05-18 10:48 via pc

    擦,挺黑

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  • Kingxk Kingxk 2014-05-18 08:04 via pc

    对于一个健康的房产企业万科来说,应对潮水褪去是他的苦练多年的基本能力,如同Iso检查。对于一些高负债率运营的裸泳者房产企业来说,市场这个牛逼的城管来了,咱们快跑吧,边跑边被没收工具,,,

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Oh! no

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