中国房地产市场已经开始崩溃

摘要: 曾经是世界上最大城市的杭州于今年2月18日开始出现住宅市场疲软问题,人们的心态已经发生了变化。没有买家这个问题已经在全国各地蔓延,中国的住宅市场正变得缺乏弹性。一旦消费者停止购买住房,大幅打折也不能有效地把他们拉回到市场中来,因为他们认为房价将会进一步下跌。

来源: 福布斯中文网 作者章家敦 翻译陈玮

对于杭州而言,目前什么都不对劲。沃尔玛将于4月23日关闭设在该市的朝晖门店,这是该公司放弃中国部分业绩不佳的门店(约占中国门店总数的9%)的总体计划的一部分。

由于这家全球最大的零售商,在目前中国房地产市场供应普遍过多的情况下,浙江省省会杭州又有一大块地将会上市。这个问题在该市的高档写字楼市场上尤为突出。根据全球著名的房地产投资管理及服务公司仲量联行(Jones Lang LaSalle),2013年底杭州甲级写字楼的平均出租率为30%。

然而,真正疲软的是杭州的住宅市场。其原因很简单:大规模过度建造。纽约州立大学新帕尔茨分校(State University of New York at New Paltz)的萨拉·许(Sara Hsu)写道:杭州面临着“迅速增加的大片空置公寓住房”。

杭州的房地产市场还没有崩溃。那里还有二手房销售。据新加坡《海峡时报》(Straits Times)报道,企业家艾伦·赵(Allen Zhao)一直在考虑以200万元的价格出售自己位于杭州的一套两居室公寓。他的邻居刚刚以170万元的价格脱手了一套类似的公寓房。如果艾伦·赵也以这个价格出售的话,那么他会从中获利,但他也会感到失望。“这比我在2012年买入时支付的价格高不了多少,”艾伦·赵告诉该报说,“现在,我很后悔没有趁早卖掉,每天不断传来更多有关房地产市场的不利消息。”

新房也面临着价格压力。杭州各大开发商目前竞相推出大幅打折的优惠,而投资者和业主都在关注。而且不只是在这个城市里。美奇金投资咨询公司(J Capital Research)的杨思安(Anne Stevenson-Yang)写道:“看来杭州楼市的30%降价幅度确实改变了中国人对房地产市场的看法。我很怀疑今后房价还会由此回升。”

并不是每一家房地产开发商都在提供如此大幅度的折扣,但杨思安告诉我们,杭州这个城市已经成为房地产市场陷入困境的标志。本月1日,中国中央电视台在《经济半小时》节目中,把整期的时间用于讨论“杭州楼市:挡不住的降价潮”的问题,而《华尔街日报》指出,杭州房价打折可能是“未来中国整个房地产市场走软的一个信号”。

看来杭州房地产市场刚刚跨过了一个拐点。与其说是诸多基本面因素已经恶化——这些因素趋于恶化已经有段时间了——不如说是人们的心态已经发生了变化。

正如国家媒体中国中央电视台所解释的那样,曾经是世界上最大城市的杭州于今年2月18日开始出现问题,当时杭州的楼盘德信北海公园提供特惠促销。这家开发商出现现金问题的传言开始在整个杭州市引发连锁反应。北海公园多次予以否认,这无济于事。其他开发商也开始提供大幅折扣或者大额优惠,但这些策略并没有奏效。那时几乎没有买家。

现在,没有买家这个问题已经在全国各地蔓延。萨拉·许指出,中国的住宅市场正变得缺乏弹性。她写道:“一旦消费者停止购买住房,大幅打折也不能有效地把他们拉回到市场中来。”消费者不买住房,因为他们认为房价将会进一步下跌。

据国家统计局公布的统计数据显示,全国新房价格依然在上涨,但涨幅已经连续3个月出现下滑,这表明房价正趋于见顶。

官方数据似乎与媒体报道的总趋势并不吻合,但不管怎样,未来显然面临诸多严重问题。二手房市场已经大幅下跌,2014年第一季度的销售额与2013年同期相比下滑了一半以上。投机者要么已经离开了国内市场,要么就已经抛售了手中持有的房产。中国富豪现在对持有海外房产感兴趣,他们也在避开本国市场。外国人仅持有中国极少部分的房产,但仍是领头羊,他们目前正在以至少十年以来最慢的速度投资中国房地产。中国中产阶级也在大批撤离房地产市场。

而这还不是全部的不利消息。中国房地产信托销售额从2013年第四季度的997亿元大幅下滑49.1%至2014年第一季度的507亿元。此番急剧下滑部分是由于上个月房地产开发商浙江星润房地产公司破产,该公司欠有35亿元的债务。

此外,几乎每个人都预计会有更多的房地产开发商关门歇业。首先,中国央行不像以前那般迅速注入流动性。而且市场利率正在持续攀升,这正是上周五中国财政部一年期国债拍卖失败的原因所在。许多民营房地产开发商此前押注房价会比利率更快上涨,但现在看起来这像是一个失败的赌注。举例而言,浙江星润在以超高利率借债之后,已变得无力偿还债务。

中国目前正处于问题如滚雪球般变大的时刻。对房地产(在中国的国内生产总值中约占15%)的悲观情绪已经开始影响到整体经济。房地产价值的持续下滑看起来很可怕,尽管政府官员发布诸多安抚人心的声明——向我们保证房地产泡沫并“不大”——或者分析师声称这个问题并不是“系统性的”。但中国人看上去并不像相信这些说法。那期《经济半小时》节目中的一位不愿透露姓名的杭州房地产销售人员说:“如果这种情况持续下去的话,那将会对中国整个经济造成巨大影响。毫无疑问,现在每个人都认为有泡沫。”

处于“改革时代”的中国还没有遭遇过一场全国性的房地产崩溃。分析人士称,杭州出现的问题是“区域性的”,但现在诸多基本面因素以及市场情绪正在或者将会推低中国各地的房地产市场。

“银行体系与影子银行体系正在日趋担忧各自在房地产市场上的风险敞口,”美国银行驻香港策略师崔巍(David Cui)说,“一旦贷款机构拒绝向房地产开发商提供信贷,那么他们的资产负债表将会面临压力,迫使他们降低房价。一旦有足够多的房地产开发商降低价格,那么购买住房的人会更少,因为大多数人只有在他们认为房价正在上涨的时候才会购买房产。如果这种情况持续下去,那么它将成为一种恶性循环。”

李克强总理有一些可以随意支配的工具,但这些工具看起来不足以阻止全国各地房价普遍暴跌。由于中国政府在2008年底推出大规模政府支出计划而推迟出现的这些问题已经变得过于庞大。我们必须记住,他身处一个复杂的集体政治体制之中,这种体制通常无法对挑战作出迅速应对。

但这并不重要。任何领导人都基本无计可施。当人们失去信心时,房地产就会崩溃。这是中国目前正在发生的情况。

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评论(50

  • 再见亦是初识 再见亦是初识 2014-09-02 08:10 via pc

    时候到了自然会崩溃,到处是空房,房价没那么高

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  • 抗包滴 抗包滴 回复一抹阳光 2014-05-26 00:25 via pc

    政府再次出手救市,媒体的风向标也改变了?未来的楼上还会回升,你怎么看?

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  • hi罂粟花 hi罂粟花 2014-05-19 07:30 via pc

    降价吧,买不起房了

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  • 飛義崋 飛義崋 2014-05-10 09:40 via pc

    该降了,房价早就超过大多数国人的经济能力了。

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  • 四无小子 四无小子 2014-05-10 09:38 via pc

    这个观点是错误的吧

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  • gddg gddg 2014-05-07 08:00 via pc

    什么时候轮到三四线城市暴跌啊!我们也扛不住啊!

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  • Ouyang90009 Ouyang90009 2014-05-02 23:19 via pc

    不会吧

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  • 一抹阳光 一抹阳光 回复抗包滴 2014-05-01 20:20 via pc

    显然,所有的分析文章都只能作为参考消息,要求分析必然符合趋势那就成预言了!但我作为房地产业内人,比较赞同这篇文章的观点,文章说的很对,迫使房产降价的首要一点并不是民众买涨不买跌的心理,而是在美国QE退出的大环境下,中国政府不可能像08年一样再来个4万亿,那样完蛋的就不仅是房地产而是整个金融体系!导致房企的融资越来越难,很多房企借高利贷做项目,搏房价快速上涨,一旦市场达不到量价齐涨的要求,必然有很多小开发商面临生死存亡的问题,降价就是唯一的选择,而一旦降价就会掉入买涨不买跌的死循环!

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  • west00088 west00088 2014-04-28 09:31 via pc

    崩溃谈不上,只是向正常的方向走了几步

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  • 四无小子 四无小子 2014-04-24 12:14 via pc

    情况不对

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Oh! no

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