2014中国商业地产十三个发展趋势(上)

摘要: 2014年将零售商电商逐步落地的一年,真正打通渠道、提升效率者将迎来转机。

2013年以来,传统零售企业围绕B2C转型创新不断,许多传统百货公司,如王府井、天虹商场、银泰百货等,通过上线网购平台,推出APP软件,与微信合作等方式来应对电商冲击,探索新型零售模式;家电零售企业受电商冲击最大,但转型也最坚决,双线同价,全网比价等渐成趋势。2014年零售公司经过探索将继续推进转型,逐步落地,但需关注实质效果和后续跟进改变。

一、互联网改变了消费者购物行为方式,商业地产的市场机会也受之影响

互联网时代,消费者购物行为随之发生了4个方面的显著变化:购物空间立体化(全渠道购物)、时间碎片化、购物移动化、信息传播社交化。这四大方面的购物行为的变化,直接颠覆了原先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯,商业地产直接面临这种购物方式的冲击。

二、商业地产供应洪峰已至,但高水平商业地产发展商寥寥可数

目前,中国市场上,有三大力量在驱动着商业地产的开发热。一是政府的主导力量。基于对城市发展的需求,政府往往主导着城市规划,其中包括大量商业用地的规划及推出,对于开发商而言,商业开发能力成为目前开发企业取地的竞争力。

二是市场榜样的力量。一些优质商业项目,特别是购物中心的兴起,高额的销售带来的收益回报,以及在消费者心目中树立良好的品牌效应,都驱使着大量开发企业继而模仿、打造商业产品。

三是商业地产开发主体的扩容。其中零售商这块,是鉴于租金上涨压力以及零售扩张的需求;住宅开发商这块是主动转型商业开发或者由于拿地被迫加入商业地产开发行列。商业地产开发商这块是其商业开发和经营经验日渐成熟,进而加大了对商业品牌的复制和扩张。预计2015年有望达到4500家,商业建筑面积达到3亿平方米。从现在到2025年,还会有7000家建成开业,届时购物中心将超10000家。因此在当前商业地产领域,特别是在城市综合体是有非常明确的泡沫趋势。

不是所有的企业都适合做商业地产,也不是所有的企业都能做好商业地产。当前有5万多家登记注册的房地产开发企业,真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商业的,对人的购物、休闲、娱乐需求都把握非常准的企业,才可能真正把商业地产做好。

三、商业地产市场,从租售并举变成自持为主

对于商业地产行业的发展成熟,可以分成三个阶段。第一阶段是商业地产的开发销售阶段,以分割的产权式商铺为导向;那么第二阶段将进入租售并举阶段。这个阶段以销售和自持商铺并重的阶段;第三阶段是商业地产金融化阶段。这个阶段的物业持有主体将被金融证券化的趋势影响。

从当前现状来看,一、二线城市核心地段商业基本全部自持,一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段,才会存在租售并举的产品,这种能够产品一般的持有比率达到50%左右。只有在三、四线城市,现在还存在着大比例散售的项目存在。相信随着市场的不断成熟,将有越来越多的项目进入自持阶段,政府对商业项目散售的审批和监管也会越来越严格。

四、科技化、大数据成为商业地产的基本配置

进入2013年,无论是购物体验,还是经营管理,固有模式都渐显疲态,零售业已经进入了一个全面的技术商业时代。大数据,Wi-Fi,电子标签,智能货架,自动收银,自动打包,移动互联,线上App,所有的新技术都在推动传统商业的革新。

虽然我们当前只看到大悦城、银泰、王府井等一批龙头企业正在使用科技化和大数据技术,相信在2014年,这批科技化浪潮将会以惊人的速度大规模进入市场,很快将成为行业标准配置。

五、艺术、生态、体验式商业成为发展共识

发展到2014年的中国商业地产行业,体验性已经从营销口号转入产品实战。这种商业地产的体验感已经无需细说,各家都有自己的独到想法。从硬件的设计到招商,到运营管理,体验感将会无处不在。但无论是艺术、还是生态、还是高科技,各种体验式的商业地产小趋势的潮流不会改变商业的基本功能。如果商业地产开发商一味讲求体验,标新立异,忽略了研究市场需求和城市功能规划的本质需求,那这样的项目将会是一场灾难。

体验式商业,只会是锦上添花,不会是雪中送炭。立足于区域基本消费需求的商业业态招商和运营管理才是决胜的根本。

六、社区购物中心将成为引领未来商业市场的重头戏

随着城市商业副中心规划的逐步推行,区域性购物中心也就是社区购物中心将成为引领未来商业市场的重头戏。

经过跑马圈地的粗放型发展之后,未来中国商业地产市场将进入精细化发展时代。这个时代的商业发展模式应更多向香港、日本等成熟市场学习。

今后,社区商业不仅仅是某个便利店,某个洗衣店这么简单,而更应该有规划和商家的合力协作,体现集群效应,餐馆、超市、娱乐、休闲等业态能够相互融合,食品更加安全,生活更加便利,服务更加标准。

2014中国商业地产十三个发展趋势(下)

(本文来源为“房地产观察家”。原文较长,以上是提炼观点。)

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评论(27

  • TIM87 TIM87 2014-02-13 05:14 via pc

    互联网的争抢时代

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  • Chuck_N Chuck_N 2014-01-28 12:36 via pc

    ……社区商业永远是社区商业,商业中心的概念也许会出现附庸团聚的现象

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  • TIM87 TIM87 2014-01-18 13:59 via pc

    房地产也是烧百姓的钱

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  • 飛義崋 飛義崋 2014-01-16 18:27 via pc

    房地产,怎么说它呢?

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  • 救世主BNE 救世主BNE 2014-01-09 16:13 via pc

    主打体验的同时别忘了本质需求,说得太好了。

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  • 忘食大作 忘食大作 2014-01-08 11:19 via pc

    现在买房不是当初只追求“住”,现在是要环境好、交通便利、有幼儿园或者离学校近,不过这一切需求全都存在时候,没个几百W是得不到的。

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  • chbin66 chbin66 回复fangzhinet 2014-01-08 11:00 via pc

    很多区域已经饱和了

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  • rosber rosber 2014-01-07 23:59 via pc

    没什么厉害的

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  • zero18 zero18 2014-01-07 15:27 via pc

    肯有看透

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  • hi罂粟花 hi罂粟花 2014-01-07 08:21 via pc

    看好社区购物中心

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Oh! no

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