被误读的“鬼城”?

摘要: 国内外主流媒体开始对“商业地产鬼城”空前关注,然而,商业地产空置率很大一部分来自供应以外的原因。

今年商业地产的热门词语是什么,是“空置率”。从年初开始,这三个字就一直高踞媒体报道榜首。国内外主流媒体开始对中国商业地产问题集体空前关注,“空置率”被频频提及。整个市场在媒体的助推下,颇有“山雨欲来风满楼”危机氛围。看似过不了多久,中国将处处显现“商业地产鬼城”。对此,RET睿意德执行董事张家鹏在其博客上发表了自己的看法。

1、中国城市化进程势头仍然强劲。在这种大背景下,商业地产的阶段供应过量不能等同于泡沫。供需总有一个在前,不可能一直动态同步。中国商业地产市场之前数十年都处于商铺供应严重不足的状态。近些年开发供应进入了快速轨道,走在了需求前面。但在中国城市规模快速扩容、各地城市人口迅速增加、零售品牌积极扩张的背景下,合用的商业物业会逐步被吸纳消化。

2、根据RET睿意德的持续跟踪调查,零售企业渠道下沉速度正在加快,因为当地需求增长得比我们想象的要快。过去,跨国品牌进入中国采取保守且按部就班的发展路径——进入中国第一站通常选择上海,2~3年后进入北京,再隔2~3年进入二线城市。现在,整个过程缩短了。一些跨国品牌一年之内同步进入上海、北京,再隔1~2年进入二线城市,随后很快下沉到三四线城市。

3、商业地产空置率居高不下的原因。

我们必须承认,总有一些物业或者区域空置率很高。其中一部分的商业地产空置和市场供应阶段过量直接相关。但就事论事,商业地产空置率很大一部分来自供应以外的原因。否则不会有大量品牌在城市内难以找到适合店铺。

另外两个原因也会造成商业地产空置率居高不下。但人们在解读数字的时候仍然会 “嫁祸”于“商业供应过量”。

首先是定位不当。中国商业地产开发商大多由住宅开发商转型而来,他们往往会对商业地产的操作难度预计不足,对项目定位不做理性分析思考,甚至部分投资决策人会以自己的消费习惯去推测市场需求,从而造成定位与实际需求的脱离。但在商业地产中,定位是项目发展的战略方向选择,后一步招商是落地;倘若方向选择不对,招商过程必定遭遇巨大障碍,难见成果。定位失当致使项目招商不利的项目不在少数,当人们看到这些项目时,多又会以“因供应过量而造成招商困难”的逻辑去定论市场,但其实并不相符。比如,钟爱各式电子产品的老板,在开发上海日月光中心的时候,无视项目周边便是电子产品集散地之一的徐家汇,在项目中开设了3万平方米的电子产品卖场。最终生意惨淡,整个项目的空置率高。后期,运营方将电子产品卖场缩小至5000平方米,并且重新调整项目定位,慢慢地将项目做起来。

其次是产品不利。中国商业地产的项目,往往是“外行做给内行看”——相比零售品牌商的经验老道,国内商业地产开发商都只能算是“新手”。现在,要让“新手”为这些不同的“资深”品牌设计建造一个专业场所,对大多数开发商来说是不小挑战。市场上不缺有理想的投资商,缺乏的是以专业为保障来实现理想的开发商。仅有想法而不了解这中间的操作内容与难度,都不是现实的理想。常见的现实状况是,项目以非专业方式很快将硬件落成,但在招商对接品牌时却发现不能契合他们的需求——通常问题出在一些细节上,比如层高、面积分割不适、排烟、停车设置不够等。在这种情况下,即使项目处在较优地理位置,产品定位及品牌预期亦恰当合理,也很难实现成功招商,空置也就成了必然。

(根据张家鹏的博文《有多少鬼城被误读?》编辑)

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评论(44

  • 浩哥 浩哥 2013-09-17 22:21 via pc

    这是无序竞争野蛮生长阶段必经的历程。中国开发商这些年乘着政府政策的东风,实现了掠夺式的发展,压根儿没积累下什么经验和专业知识,唯有等到市场逐渐回归正常,他们也只有从失败中学习了。

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  • PenH PenH 2013-09-17 14:48 via pc

    所谓商业鬼城,总结应当为三点:1.周围地区消费定位不准;2.消费能力与预期落差过大;3.商业策划不利或为执行不利。
    商业活动定位的不准确,前期预期做的太高,策划不利都能归结原因于,贪大求快、急功近利。
    这是也国内许多公司的通病,浮躁的认为做好造房子这一件事就能稳赚不赔,而忽略了前期应该做的功课。
    商场如战场,自己的估计不足就会为对手创造无穷的机会。

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  • 言斌 言斌 2013-12-11 10:44 via pc

    只有专门做商业地产的人,才能做出符合商业化利益的产品,这不是做住宅楼的能很快学来的!

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  • hopfly hopfly 2013-10-31 00:41 via pc

    房地产,我只想说两个字,呵呵

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  • gz01225 gz01225 2013-10-07 10:07 via pc

    市场定位不准、前期没做好市场调查、规划失当,未结合实际以及浮躁、急功近利的形象工程,都是其失败的原因。但是现在四处弥漫着浮躁的空气,不安也是正常了

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  • gz01225 gz01225 回复PenH 2013-10-07 10:04 via pc

    他们真的造好房子了吗?呵呵呵……

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  • gz01225 gz01225 回复忘食大作 2013-10-07 10:00 via pc

    GDP。。数据……他们本来恐怕也没多少料,何况还是潜规则,管得了那么多?只管到手了多少,做的形象工程好不漂亮,政绩评上来了,升职了,哟西哟西!

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  • gz01225 gz01225 回复秋天来了 2013-10-07 09:58 via pc

    有解的。

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  • gz01225 gz01225 回复秋天来了 2013-10-07 09:58 via pc

    不,只是太多人不愿去面对,过于急功近利

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  • wttr wttr 2013-10-07 09:25 via pc

    空房子太多 房价太高 房地产危机太大了

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Oh! no

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