万达:从地产挺进消费市场

万达正在努力摆脱人们对其“房地产企业”的传统印象。在万达的规划中,到2020年旅游、文化和商业板块营收所占比重将超过整个集团的50%。万达这头传统行业的“大象”将如何转型?

关键时刻:大连万达表面的辉煌可能掩盖发展中的问题。王健林居安思危,他预见到房地产的前景会随着市场的发展而呈颓势。2008的万达经历了外人不易察觉到的困境,也正是这个关键时刻,中央的“四万亿”使万达获得了新生。从房地产转型出来,这是万达做大做强的方向。万达努力的目标是在2020年将地产比重降低到40%以下。

关键抉择:万达以现代化人群的需要为本,大刀阔斧地转型旅游和文化产业。转型电影院线市场的最大手笔,是去年拿下的AMC。

关键策略:万达的转型战略经受住了时间的考验。万达从商业地产的单店,到做城市综合体,现在全力在消费市场即百货零售、旅游、文化上做足文章,争取在2020年跻身Top100成为大型国际公司。

策略结果:目前,万达投资在价值100亿元以上的项目有6个,包括并购AMC,4个巨型旅游地产和项目达500亿的武汉楚河汉街大型文化综合体。万达目前已经拥有730块银幕、86座影城、40家百货公司,1200万平米的物业。

像摩托罗拉、柯达这种曾经是众人眼中成功的典范都摆脱不了衰退的命运,那么任何公司面对衰落的攻击都难以幸免。所有人在看待万达的成功时,万达集团董事长王健林时刻带着危机感去思考,倘若地产行业的好运不复存在,如何让万达变得更强大、脚跟站得更稳?

居安思危,立足转型

军人出身的王健林喜欢玩“高、大、全”,他用了24年,在70多个城市建立了100多座万达广场,成就万达地产商业帝国。而在2013年,历数万达百亿以上的投资项目就有板上钉钉的6个之多:吉林长白山、云南西双版纳、大连金滩、海南三亚;并购AMG(170亿元)武汉楚河汉街(500亿元),还不算正在运作的730块银幕、86座影城、40家百货连锁,2200万平米的物业。作为万达的领袖,王健林近期目标是在2020年,将万达做成世界前100的大型国际型企业。

做地产25年,万达生存的外部环境和国内政策都在发生变化:从增速看,2012年中国GDP增速跌落至近20年来的“倒数第二”,为10年来的最低增长;另一方面,中国劳动力人口总量也出现改革开放以来的首次下降。这一切表明,中国将告别以往依靠人口红利、资源红利的高速增长时代。在这个当口,万达也在寻找新的增长点。

2008年,王健林心里总是感觉不踏实。作为坐拥销售逾百亿的地产商老板,为什么会有这种危机感?王健林说:“我们严格的讲不能算一个完整的公司。因为所谓公司就应该是循环再生产,不断扩大再生产,但是房地产公司不是这样的,拿了一块地新引进来,这个地一旦终结就没有了现金流,然后再去找地,老是不稳定,即使积存了更多现金,这个公司实质上也是很可怕的,所以万达转型是出于公司安全,我们不是要讲要做百年公司吗?”做什么能够保证源源不断的现金流呢? 万达看中了连锁百货、电影院线、高档酒店和旅游文化。“现在万达房地产收入达60%之多,我们要在未来,即2020年,将万达房地产改为比重40%,万达要成为一个消费型企业”。

万达转型的时间恰到好处。2008年11月,中央“四万亿”刺激经济政策出台,利好万达。一时间,地方政府忙卖地,银行忙放款,银监会要求以放贷指标作为考核银行的标准,房地产贷款连四证、资本金都不看,只要申请就有。机不可失,时不再来。“很多人被形势吓怕了,不敢拿地,只有我说要大干。你看,中国建国几十年,这样的机会能有几回?”王健林果敢决断。2008年底万达抢到的项目有十几个,2009年初又是十几个,当时的土地价格非常优惠。短短一年时间,万达的发展曲线呈现V形反转的趋势,一举拿下行业首位。一位熟悉他的老朋友说,“老王是豪赌,军人出身有魄力,也有眼力,在重要时间点上运气不错。”

在地产之外,万达首创的商业和地产开发相结合的“订单地产”模式为企业的巩固和发展立下了汗马功劳。万达与世界500强知名商业机构签订联合发展协议,其中包括目标城市的选择、面积的要求、租金条件等,然后共同确定城市、地块,并在规划设计与技术方面完成对接,为租户量身定制商业地产项目。王健林对“订单地产”曾这样表述,“首先是经营性物业抵押贷款,由于万达拥有多个万达广场这样的优质物业,仅银行资产抵押贷款规模就有望达到300个亿。第二是预售款,万达销售物业占总开发量的60%左右,不仅仅是商业,在周边往往有办公、住宅等物业出售。由于企业的良好口碑,预售款可以占到现金流的40%~50%。第三是集团自有资金,一般占到总投资的1/4左右。”所以,万达广场并不像一般的商业物业那样需要两年以上的市场培育期。不过,这种开发模式被很多房企所仿效,而万达要保持既有的优势,商业运营能力的培养要比业态布局更重要。

卡位产业链,布局消费帝国

百货、旅游、电影院线、文化中心,这些都需要依托商业地产存活。万达布局的消费帝国,必须建立在房地产的沃土上,才有希望。

近年来,随着电影票房高涨,影院租金也不断上涨,很多院线公司为了争夺优质的地段,哄抬租金。一线城市很多影院租金夺走了超20%的票房收入,有的甚至高达25%,已成为影院运营的重累。而依托万达广场的万达院线,租金优势不言自明。王建林曾表示,“依赖国内电影产业的高速发展,其次基于影院资产在电影产业链内的居高地位与分账模式,但更重要的,是与我们捆绑商业地产、难以被复制的扩张路径紧密相关。”万达用自己的地产优势夺取院线高地,不知能否复制商业地产的辉煌?

做生意始终围着金钱打转,这是商业规律。而院线的高盈利是万达加快转型的关键。通过建立一条产业链,前面建房,后面收租,从而推进深层次的产业链融合,用一个产业带动另一个产业,换取源源不断的现金流。百货公司、高档酒店是现金流的根本保证。中国日益壮大的中产阶层,需要释放巨大的消费能量,文化和旅游正符合新富起来一代人的需求。人流总数年复一年基本固定,且稳步增长。这些行业的增长,会带来更好的现金流,让万达的转型能有更好的基础,万达的转型可以螺旋发展迈向更高层次。

“万达去年的文化产业总收入达到200亿元,成为中国最大的文化企业。万达将在5年内使文化产业年收入翻1倍,超过400亿元,进入全球文化产业的前50强。”王健林的话揭示了其转型的雄心。自2005年以来,万达院线每年以100块银幕的增速爆炸式增长。从万达官网的数据来看,截至2012年,万达院线拥有1000块屏幕,是亚洲排名第一的院线,平均每10天扩建一座影城。有业内人士表示,未来一段时间内,中国电影产业发展空间依旧很大,万达此时大举跑马圈地,有利于卡位,抢占未来的市场份额。

2012年,万达更以收购的AMG公司为其新的里程碑。经过两年多的艰苦谈判,万达出资26亿美元,其中包括7亿的兼并,19亿债务,百分百拥有这家全美第二大电影院线。王健林的账是这样算的,“减掉现金、减掉它持有的一家上市公司股权,再对应5000多块屏幕,每块屏幕也就不到300万元人民币。你就是自己拿钱去投资5000块屏幕,也未必做得下来。”

广电总局数据显示,万达院线去年票房收入达到17.85亿元,平均每家影院票房收入约为2075万元,而在业内,一线城市每家影院的平均收入只有1500万元。据万达官方网站的资料来看,万达影院平均收入是行业的2倍,盈利是行业的3倍。万达近日也在其官方网站上发文称,今年一季度,院线系统销售收入完成计划的120%,净利润完成计划的215%。

王健林正在准备借万达地产和万达院线进入资本市场。

涉足电商

王建林在2012 年底和马云设了一个赌局。王健林说:10年后,如果电商在中国零售市场的份额占了50%,他给马云一个亿;如果没有达到这个份额,马云反要给他一个亿。其实,这并不是说万达要依仗传统商业的地位挑战电商,而是在借助央视年度经济人物颁奖典礼,发出万达即将进入电商行列的战斗号角。理想的状态是,在万达的版图上,出现一个虚拟的王国——万达商业地产、酒店、旅游、电影院线和连锁百货这5大主营业务,并同时打包上线,形成虚拟的“线上商业综合体”。可以说,电商是自2008年以来万达谋求转型的结果之一。

其实,王建林是在“唱和”马云的电商策略。尽管王健林认为传统零售渠道不一定会死,但万达却没有丝毫的懈怠。据其它媒体报道,万达正高调进军电子商务,并开出200万年薪招聘电商人才的条件。据悉,电商公司人员规模将在1万人,其设在北京附近廊坊的机房,其规模将大过民生银行,而其旗下的电商公司很快就要挂牌开张。

万达的电商与前边依托地产所做的转型,不完全一样。无论怎样,地产是物质的,而电商则存在于虚拟世界。涉足传统商业的王健林深知,连锁百货的实体店客流量正年年下降,对网上商城冲击很大,因此万达要做“建筑在智能广场上的消费帝国”,要把线上和线下结合起来。再者,现在进入职场的80后90后,是跟着网络生长起来的一代人,这些所谓的宅男宅女更习惯电商构架的虚拟世界。借用马云的话,电商虽不能够完全取代传统零售行业,但是基本取代已成定局。今天电子商务达到的1万个亿,仅是开始,也只涉及到相对于传统零售渠道的变革,而在未来3~5年,形势的变化将涉及生产制造的变革,借此更将直接影响到生活方式的变革。对于电商前途的理解,王健林与马云的赌局,其实是两个人的赛跑,他们彼此各占一条跑道,悬念是谁先到达终点,这要比“一亿元赌局”更加好看。

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  • 另外我个人觉得,只要马路上有人,人们还出来活动,就一定会有实体商业,随着社会生活方式的改变,电商有了更大的空间,但是电商替代不了实体商业,反之实体商业也不能完全代替电商,应当双管齐下,根据人的生活习惯消费方式制定销售方案!看好万达,看好淘宝,有了他们更多元化的存在让我们的生活更方便,让我们的购物不只是购物而是在购物的过程中能有一些更美好的体验,让我们在城市生活中又多了一些乐趣!

    回复 2013.05.01 · via pc
  • 万达要做城市中的消费城市,从目的性消费到时间性消费的转变,甚至会构建一个微缩城市般的帝国,从一天的开始到一天的结束均可在这微缩城市中完成,逛街,购物,娱乐,餐饮,休闲,交友,聚会,甚至住宿,医疗等等,如同一个微缩的小城市,多业态。

    回复 2013.05.01 · via pc
  • 只能说万达很聪明,商业、文化、旅游,这些产业都是商业地产的价值链延伸而已

    回复 2013.05.02 · via pc
  • 万达不错

    回复 2013.05.04 · via pc
  • 人生是一场场豪赌。有魄力和远见的人总是稀缺的。而那也是我努力的目标。

    回复 2013.05.04 · via pc
  • 万达的整个的整体的思路还是非常有创意的,你我所在的城市为例,在十多年前就有了第一个万达广场,现在第二个更大更豪华的万达广场,正在兴建中,它的主题已经从传统的消费,转向了,一个整体的全面的一个商业中心

    回复 2013.05.02 · via pc
  • 用地产的思维去经营其他产业

    回复 2013.05.02 · via pc
  • 阿里与万达之间的这场玩笑赌博。也许从战略上看,打造金融,数据,平台的阿里。比打造文化,旅游,娱乐,电影,地产等的传统行业。更加有活力与掌握未来的潜力

    回复 2013.05.01 · via pc
  • 万达转型路走的顺风顺水的,不容易啊

    回复 2013.11.24 · via pc
  • 巨无霸的万达!!!

    回复 2013.11.05 · via pc
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