万达:从地产挺进消费市场

摘要: 万达正在努力摆脱人们对其“房地产企业”的传统印象。在万达的规划中,到2020年旅游、文化和商业板块营收所占比重将超过整个集团的50%。万达这头传统行业的“大象”将如何转型?

关键时刻:大连万达表面的辉煌可能掩盖发展中的问题。王健林居安思危,他预见到房地产的前景会随着市场的发展而呈颓势。2008的万达经历了外人不易察觉到的困境,也正是这个关键时刻,中央的“四万亿”使万达获得了新生。从房地产转型出来,这是万达做大做强的方向。万达努力的目标是在2020年将地产比重降低到40%以下。

关键抉择:万达以现代化人群的需要为本,大刀阔斧地转型旅游和文化产业。转型电影院线市场的最大手笔,是去年拿下的AMC。

关键策略:万达的转型战略经受住了时间的考验。万达从商业地产的单店,到做城市综合体,现在全力在消费市场即百货零售、旅游、文化上做足文章,争取在2020年跻身Top100成为大型国际公司。

策略结果:目前,万达投资在价值100亿元以上的项目有6个,包括并购AMC,4个巨型旅游地产和项目达500亿的武汉楚河汉街大型文化综合体。万达目前已经拥有730块银幕、86座影城、40家百货公司,1200万平米的物业。

像摩托罗拉、柯达这种曾经是众人眼中成功的典范都摆脱不了衰退的命运,那么任何公司面对衰落的攻击都难以幸免。所有人在看待万达的成功时,万达集团董事长王健林时刻带着危机感去思考,倘若地产行业的好运不复存在,如何让万达变得更强大、脚跟站得更稳?

居安思危,立足转型

军人出身的王健林喜欢玩“高、大、全”,他用了24年,在70多个城市建立了100多座万达广场,成就万达地产商业帝国。而在2013年,历数万达百亿以上的投资项目就有板上钉钉的6个之多:吉林长白山、云南西双版纳、大连金滩、海南三亚;并购AMG(170亿元)武汉楚河汉街(500亿元),还不算正在运作的730块银幕、86座影城、40家百货连锁,2200万平米的物业。作为万达的领袖,王健林近期目标是在2020年,将万达做成世界前100的大型国际型企业。

做地产25年,万达生存的外部环境和国内政策都在发生变化:从增速看,2012年中国GDP增速跌落至近20年来的“倒数第二”,为10年来的最低增长;另一方面,中国劳动力人口总量也出现改革开放以来的首次下降。这一切表明,中国将告别以往依靠人口红利、资源红利的高速增长时代。在这个当口,万达也在寻找新的增长点。

2008年,王健林心里总是感觉不踏实。作为坐拥销售逾百亿的地产商老板,为什么会有这种危机感?王健林说:“我们严格的讲不能算一个完整的公司。因为所谓公司就应该是循环再生产,不断扩大再生产,但是房地产公司不是这样的,拿了一块地新引进来,这个地一旦终结就没有了现金流,然后再去找地,老是不稳定,即使积存了更多现金,这个公司实质上也是很可怕的,所以万达转型是出于公司安全,我们不是要讲要做百年公司吗?”做什么能够保证源源不断的现金流呢? 万达看中了连锁百货、电影院线、高档酒店和旅游文化。“现在万达房地产收入达60%之多,我们要在未来,即2020年,将万达房地产改为比重40%,万达要成为一个消费型企业”。

万达转型的时间恰到好处。2008年11月,中央“四万亿”刺激经济政策出台,利好万达。一时间,地方政府忙卖地,银行忙放款,银监会要求以放贷指标作为考核银行的标准,房地产贷款连四证、资本金都不看,只要申请就有。机不可失,时不再来。“很多人被形势吓怕了,不敢拿地,只有我说要大干。你看,中国建国几十年,这样的机会能有几回?”王健林果敢决断。2008年底万达抢到的项目有十几个,2009年初又是十几个,当时的土地价格非常优惠。短短一年时间,万达的发展曲线呈现V形反转的趋势,一举拿下行业首位。一位熟悉他的老朋友说,“老王是豪赌,军人出身有魄力,也有眼力,在重要时间点上运气不错。”

在地产之外,万达首创的商业和地产开发相结合的“订单地产”模式为企业的巩固和发展立下了汗马功劳。万达与世界500强知名商业机构签订联合发展协议,其中包括目标城市的选择、面积的要求、租金条件等,然后共同确定城市、地块,并在规划设计与技术方面完成对接,为租户量身定制商业地产项目。王健林对“订单地产”曾这样表述,“首先是经营性物业抵押贷款,由于万达拥有多个万达广场这样的优质物业,仅银行资产抵押贷款规模就有望达到300个亿。第二是预售款,万达销售物业占总开发量的60%左右,不仅仅是商业,在周边往往有办公、住宅等物业出售。由于企业的良好口碑,预售款可以占到现金流的40%~50%。第三是集团自有资金,一般占到总投资的1/4左右。”所以,万达广场并不像一般的商业物业那样需要两年以上的市场培育期。不过,这种开发模式被很多房企所仿效,而万达要保持既有的优势,商业运营能力的培养要比业态布局更重要。

卡位产业链,布局消费帝国

百货、旅游、电影院线、文化中心,这些都需要依托商业地产存活。万达布局的消费帝国,必须建立在房地产的沃土上,才有希望。

近年来,随着电影票房高涨,影院租金也不断上涨,很多院线公司为了争夺优质的地段,哄抬租金。一线城市很多影院租金夺走了超20%的票房收入,有的甚至高达25%,已成为影院运营的重累。而依托万达广场的万达院线,租金优势不言自明。王建林曾表示,“依赖国内电影产业的高速发展,其次基于影院资产在电影产业链内的居高地位与分账模式,但更重要的,是与我们捆绑商业地产、难以被复制的扩张路径紧密相关。”万达用自己的地产优势夺取院线高地,不知能否复制商业地产的辉煌?

做生意始终围着金钱打转,这是商业规律。而院线的高盈利是万达加快转型的关键。通过建立一条产业链,前面建房,后面收租,从而推进深层次的产业链融合,用一个产业带动另一个产业,换取源源不断的现金流。百货公司、高档酒店是现金流的根本保证。中国日益壮大的中产阶层,需要释放巨大的消费能量,文化和旅游正符合新富起来一代人的需求。人流总数年复一年基本固定,且稳步增长。这些行业的增长,会带来更好的现金流,让万达的转型能有更好的基础,万达的转型可以螺旋发展迈向更高层次。

“万达去年的文化产业总收入达到200亿元,成为中国最大的文化企业。万达将在5年内使文化产业年收入翻1倍,超过400亿元,进入全球文化产业的前50强。”王健林的话揭示了其转型的雄心。自2005年以来,万达院线每年以100块银幕的增速爆炸式增长。从万达官网的数据来看,截至2012年,万达院线拥有1000块屏幕,是亚洲排名第一的院线,平均每10天扩建一座影城。有业内人士表示,未来一段时间内,中国电影产业发展空间依旧很大,万达此时大举跑马圈地,有利于卡位,抢占未来的市场份额。

2012年,万达更以收购的AMG公司为其新的里程碑。经过两年多的艰苦谈判,万达出资26亿美元,其中包括7亿的兼并,19亿债务,百分百拥有这家全美第二大电影院线。王健林的账是这样算的,“减掉现金、减掉它持有的一家上市公司股权,再对应5000多块屏幕,每块屏幕也就不到300万元人民币。你就是自己拿钱去投资5000块屏幕,也未必做得下来。”

广电总局数据显示,万达院线去年票房收入达到17.85亿元,平均每家影院票房收入约为2075万元,而在业内,一线城市每家影院的平均收入只有1500万元。据万达官方网站的资料来看,万达影院平均收入是行业的2倍,盈利是行业的3倍。万达近日也在其官方网站上发文称,今年一季度,院线系统销售收入完成计划的120%,净利润完成计划的215%。

王健林正在准备借万达地产和万达院线进入资本市场。

涉足电商

王建林在2012 年底和马云设了一个赌局。王健林说:10年后,如果电商在中国零售市场的份额占了50%,他给马云一个亿;如果没有达到这个份额,马云反要给他一个亿。其实,这并不是说万达要依仗传统商业的地位挑战电商,而是在借助央视年度经济人物颁奖典礼,发出万达即将进入电商行列的战斗号角。理想的状态是,在万达的版图上,出现一个虚拟的王国——万达商业地产、酒店、旅游、电影院线和连锁百货这5大主营业务,并同时打包上线,形成虚拟的“线上商业综合体”。可以说,电商是自2008年以来万达谋求转型的结果之一。

其实,王建林是在“唱和”马云的电商策略。尽管王健林认为传统零售渠道不一定会死,但万达却没有丝毫的懈怠。据其它媒体报道,万达正高调进军电子商务,并开出200万年薪招聘电商人才的条件。据悉,电商公司人员规模将在1万人,其设在北京附近廊坊的机房,其规模将大过民生银行,而其旗下的电商公司很快就要挂牌开张。

万达的电商与前边依托地产所做的转型,不完全一样。无论怎样,地产是物质的,而电商则存在于虚拟世界。涉足传统商业的王健林深知,连锁百货的实体店客流量正年年下降,对网上商城冲击很大,因此万达要做“建筑在智能广场上的消费帝国”,要把线上和线下结合起来。再者,现在进入职场的80后90后,是跟着网络生长起来的一代人,这些所谓的宅男宅女更习惯电商构架的虚拟世界。借用马云的话,电商虽不能够完全取代传统零售行业,但是基本取代已成定局。今天电子商务达到的1万个亿,仅是开始,也只涉及到相对于传统零售渠道的变革,而在未来3~5年,形势的变化将涉及生产制造的变革,借此更将直接影响到生活方式的变革。对于电商前途的理解,王健林与马云的赌局,其实是两个人的赛跑,他们彼此各占一条跑道,悬念是谁先到达终点,这要比“一亿元赌局”更加好看。

本文系作者 武杰 授权钛媒体发表,并经钛媒体编辑,转载请注明出处、作者和本文链接
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武杰
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评论(31

  • 继景 继景 2013-05-01 23:33 via pc

    万达要做城市中的消费城市,从目的性消费到时间性消费的转变,甚至会构建一个微缩城市般的帝国,从一天的开始到一天的结束均可在这微缩城市中完成,逛街,购物,娱乐,餐饮,休闲,交友,聚会,甚至住宿,医疗等等,如同一个微缩的小城市,多业态。

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  • fangzhinet fangzhinet 2013-11-24 23:05 via pc

    万达转型路走的顺风顺水的,不容易啊

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  • uvcw0123 uvcw0123 2013-11-05 22:48 via pc

    巨无霸的万达!!!

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  • 李廉 李廉 2013-05-07 17:46 via pc

    内部贪腐不治,转型何从谈起。

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  • DragonKeeper DragonKeeper 2013-05-06 21:27 via pc

    战线拉得太长并不一定是好事。

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  • Esone Esone 2013-05-06 09:27 via pc

    万达从单一的地产业务,到借着08年的政策下,实现基本转型,完成企业的自救。也可以证明王健林个人是具有前瞻性,房地产的暴利时代已经在转型,开展其他业务也是实际的需要,同时再看恒大,不也是正在如同万达一样逐渐转型了。

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  • 沼泽游鱼 沼泽游鱼 2013-05-04 17:17 via pc

    未来商业模式期待……

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  • 沼泽游鱼 沼泽游鱼 2013-05-04 17:15 via pc

    王总厉害啊!

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  • 余应忠 余应忠 2013-05-04 14:47 via pc

    万达进入电商啊……真让人期待。

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  • yang hao yang hao 2013-05-04 10:30 via pc

    万达不错

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Oh! no

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